Kysyntä ja tarjonta eivät vieläkään kohtaa kiinteistösijoitusmarkkinoilla

Epävarma taloustilanne saa sijoittajat karttamaan riskiä kaikilla rahoitusmarkkinoiden osa-alueilla. Kiinteistösijoitusmarkkinoilla tämä tarkoittaa vakaan vuokrakassavirran ja hyvän sijainnin merkityksen korostumista. Tällaisten kohteiden omistajilla on pääsääntöisesti suuri intressi pitää kiinni kiinteistösalkkujensa kruununjalokivistä. Kaupan oleville riskillisemmille kohteille taas on nykymarkkinoilla haasteellista löytää ostajia. Myös pankkirahoituksen saatavuus riskillisempiin kohteisiin on nykytilanteessa erittäin rajattua, mikä vähentää potentiaalisten ostajien määrää entisestään.

KTI:n seurannan mukaan syyskuun loppuun mennessä oli tehty kiinteistökauppoja noin 1,6 miljardin euron arvosta. Vuoden suurimmasta yksittäisestä kaupasta vastaa ruotsalainen kiinteistörahastoyhtiö Niam, joka hankki kesällä 17 konkurssiin mennyttä toimisto- ja liikerakennusta pääkaupunkiseudulta. Vielä viime keväänä vallinneet nousujohteiset kiinteistökaupan kehitysodotukset ovat vuoden edetessä osoittautuneet epärealistisiksi, ja etenkin syyskuukaudet ovat olleet erittäin hiljaisia. Rakli-KTI Toimitilabarometriin vastanneet kiinteistömarkkinoiden asiantuntijat eivät elättele suuria toiveita volyymin kasvusta myöskään lähitulevaisuudessa. Yli puolet vastaajista odottaa toimistokiinteistöjen kaupan pysyttelevän hiljaisella nykytasollaan ja noin joka neljäs odottaa volyymin jopa hiljenevän nykytasostaan seuraavan vuoden kuluessa.

Helsingin keskustan asema korostuu

Toimitilabarometrin mukaan Helsingin keskustan hyvästä toimistokiinteistöstä voitaisiin nykytilanteessa tehdä kauppaa 5,4 prosentin nettotuottovaatimustasolla. Tämä on viime kevääseen verrattuna jopa hieman alhaisempi lukema. Kaikilla muilla alueilla nettotuottovaatimukset ovat nousseet, eli sijoittajat vaativat aiempaa suurempaa korvausta korkeammasta riskitasosta. Esimerkiksi Vantaan Aviapoliksen alueen ja Helsingin ydinkeskustan toimistokiinteistöjen nettotuottovaatimusten ero on puolessa vuodessa kasvanut 1,3 prosenttiyksiköstä 1,6:een.

Myös vuokramarkkinoilla Helsingin keskustan houkuttelevuus korostuu. KTI:n toimistovuokraindeksi osoittaa 3,1 prosentin vuosinousua Helsingin keskustassa alkaneiden uusien vuokrasopimusten vuokratasoissa. Useimmilla muilla alueilla vuokratasot ovat kysynnän hiljetessä pysyneet ennallaan tai joustaneet alaspäin. Toimitilabarometrin vastaajat odottavat keskustan toimisto- ja liiketilavuokrien jatkavan nousuaan myös tulevaisuudessa, kun taas kaikilla muilla alueilla näkymät ovat tässäkin suhteessa selkeästi negatiivisemmat.  

Asuntovuokrien nousu jatkuu hidastuen

Kasvukeskusten asuntovuokrat ovat viimeisen viiden vuoden aikana nousseet vahvan kysynnän siivittämänä tasaisesti 4–6 prosentin vuosivauhtia. Kuluttajien heikkenevä luottamus sekä ansiokehityksen hiipuminen näyttää nyt asettaneen vuokralaisten maksukyvylle ja -halulle rajan useimmilla alueilla. KTI:n asuntovuokraindeksien mukaan Helsingin parhaiden alueiden asuntovuokrat ovat viimeisen vuodenkin aikana nousseet yli kuudella prosentilla, joskin nousu on viimeisen puolen vuoden aikana hidastunut selkeästi.

Useimpien muiden alueiden asuntovuokrien vuosinousu on 3–4 prosentin tasolla niin pääkaupunkiseudulla kuin muissakin kasvukeskuksissa. Viimeisellä puolivuotisjaksolla vuokrien nousu on lähes pysähtynyt, ja Vantaalla ja Jyväskylässä uusien sopimusten vuokratasot ovat jopa kääntyneet hienoiseen laskuun. Samaan aikaan ylläpitokustannukset ovat jatkaneet nousuaan siten, että lähes kaikilla alueilla niiden nousuvauhti on ylittänyt vuokrien nousun.