KTI Kiinteistöindeksi mittaa suorien kiinteistösijoitusten kokonaistuottoa, joka koostuu kahdesta komponentista. Nettotuottoaste mittaa kiinteistöjen vuokratuoton suhdetta markkina-arvoon ja arvonmuutos kiinteistöjen vuosittaista arvojen kehitystä.
Kiinteistöjen kokonaistuottoa painoi viime vuonna alaspäin 0,2 prosenttia negatiiviseksi painunut markkina-arvojen muutos. Arvonkehitykseen ei ole löydettävissä selkeitä vuokra-arvoihin tai tuottovaatimuksiin liittyviä markkinatason selityksiä. Markkina-arvojen kehitystä leimasivat suuret erot eri kiinteistötyyppien ja alueiden, jopa yksittäisten kohteiden välillä. Myös vuoden sisällä tapahtui monensuuntaista kehitystä, kun kevään positiiviset markkinanäkymät synkkenivät vuoden loppua kohden velkakriisin kärjistymisen myötä.
Kiinteistöjen nettotuotto taas pysyi viime vuonna hyvällä tasolla 6,2 prosentissa. Kiinteistöjen sopimusvuokrat jatkoivat viime vuonna nousuaan ja myös käyttöasteet parantuivat hieman. Nettotuottoja rasittivat toisaalta edelleen nousseet ylläpitokustannukset.
Pääkaupunkiseudun vahva asema kiinteistömarkkinoiden veturina korostuu epävarmassa markkinatilanteessa. Pääkaupunkiseudun kiinteistöjen kokonaistuotto nousi viime vuonna 6,2 prosenttiin aavistuksen plussalle päätyneen arvonmuutoksen ansiosta. Muualla maassa markkina-arvoihin kirjattiin negatiivinen etumerkki.
Nettotuottoasteet ovat pääkaupunkiseudulla perinteisesti muuta maata matalampia korkeampien markkina-arvojen takia. Pääkaupunkiseudun ulkopuolisten suurten kaupunkien kokonaistuotto jäi 5,8 prosenttiin ja muualla Suomessa 5,4 prosenttiin.
Toimistojen nettotuottoasteet luisuivat yhä
Toimistokiinteistöt ovat perinteisesti suurin kiinteistösektori instituutiosijoittajien salkuissa, ja siksi toimistojen haastavat markkinanäkymät heijastuvat koko Kiinteistöindeksin tuloksiin. Toimistokiinteistöjen markkina-arvoihin kirjattiin koko maan tasolla 2,3 prosentin lasku. Markkina-arvojen alamäen lisäksi toimistokiinteistöjen tuottoja painoi nettotuottoasteen jo kuudetta vuotta jatkunut lasku. Korkean vajaakäyttöasteen ja nousevien kustannusten painama nettotuottoaste jäi 5,9 prosenttiin.
Toimistokiinteistöjen kokonaistuotoissa alueelliset erot olivat suuria viime vuonna. Etenkin turvalliseksi koetun Helsingin ydinkeskustan asema korostuu haastavissa olosuhteissa. Helsingin keskustan toimistojen kokonaistuotto nousi 8,4 prosenttiin 3,6 prosentin positiivisen arvonmuutoksen myötä. Sen sijaan Helsingin ydinkeskustan ulkopuolisella pääkaupunkiseudulla matalat käyttöasteet painoivat toimistojen tuottoja.
Vuokra-asuntojen vahva kysyntä siivittää asuntosijoitusten menestystä edelleen. Korkea käyttöaste sekä asuntovuokrien jatkuva nousu pitivät nettotuottoasteen 5,4 prosentissa. Asuinkiinteistöjen markkina-arvot nousivat 3,6 prosenttia. Myös asuntosijoitusten 9,2 prosentin kokonaistuotto jäi kuitenkin selkeästi vuoden 2010 tasoa matalammiksi.
Liiketilat olivat toiseksi parhaiten tuottanut kiinteistötyyppi 7,1 prosentin kokonaistuotollaan vuonna 2011. Etenkin kauppakeskusten 2,4 prosentin arvonmuutos nosti liiketilojen kokonaistuottotasoa. Markkina-arvot kehittyivät vahvimmin pääkaupunkiseudun kauppakeskuskiinteistöissä. Muiden liiketilojen markkina-arvoihin kirjattiin sen sijaan 0,8 prosentin lasku.
Liiketilojen nettotuottoaste oli keskimäärin 6,4 prosenttia. Nettotuottotasossa on kuitenkin merkittäviä eroja eri alueiden ja erityyppisten liiketilakiinteistöjen välillä.
Tuotannollisten tilojen kokonaistuotto jäi 5,8 prosenttiin vuonna 2011. Tuottotasoa ylläpitää korkea, 7,9 prosentin nettotuottoaste. Nettotuottoja tukivat nousevat vuokrat ja kohentuneet käyttöasteet. Tuotannollisista kiinteistöistä varastokiinteistöt tuottivat teollisuuskiinteistöjä paremmin: varastojen kokonaistuotto oli 6,1 prosenttia, kun teollisuuskiinteistöjen tuotto jäi 5,0 prosenttiin.
Indeksi kattaa vajaat puolet kiinteistösijoitusmarkkinoista
KTI Kiinteistöindeksin mittaamasta kiinteistökannasta 67 prosenttia sijaitsee pääkaupunkiseudulla. Indeksi kattaa arviolta 46 prosenttia koko maan kiinteistösijoitusmarkkinoista. KTI Kiinteistöindeksi pohjautuu 21 suuren kiinteistösijoittajan toteutuneisiin tuottotietoihin, ja sen taustalla on yhteensä 21,3 miljardin euron arvoiset sijoituskiinteistöt.
KTI Kiinteistöindeksi on laskentamenetelmiltään vertailukelpoinen IPD:n (Investment Property Databankin) noin 20 eri maasta tuottamien indeksien kanssa.
Tätä artikkelia on kommentoitu 2 kertaa
2 vastausta artikkeliin “Kiinteistösijoitukset tuottivat 6,0 prosenttia viime vuonna Suomessa”
Mikä Suomen kiinteistösijoitusten tutkimus tämä on ?
Tämä on ’Toimitilasijoitusten kiinteistöindeksi’ ! Alkakaa kutsua sitä tällä nimellä.
Kuka tutkii ja seuraa asuntosijoituksia jos KTI on heittänyt pyyhkeen kehään ?
Ainakin valtiolla on millä mällätä. Senaatti-kiinteistöt rokottaa valtion toimitilakäyttäjiä puolet isommalla tuotolla kuin yksityiset toimitilanjarjoajat. Ja sen henkilöstöä eivät valtiontaloutta rassaavat säästöt paina; kiinteistöhallinnon kilpailutus kun on kielletty ja varsinaiset toimet valtaosin ulkoistettu. Mutta pippaloita ja ilmaisia aterioita (luen veronmaksajien kustantamia) kyllä riittää.