Hiljaisilla kiinteistömarkkinoilla muhii rahoitusongelma
Suomen kiinteistömarkkinoilla on hiljaista kuin huopatossutehtaalla. Asiantuntijayritys KTI Kiinteistötieto Oy:n mukaan merkittävien kiinteistökauppojen volyymi jäi viime vuonna 2,1 miljardiin euroon. Kansainvälisten toimijoiden osuus kaupoista oli vajaat 500 miljoonaa euroa. Trevian Asset Managementin tiedotustilaisuudessa mukana olleen KTI:n toimitusjohtaja Hanna Kalevan mielestä normaali taso voisi olla 3–4 miljardia euroa. Vuonna 2007 tehtiin ulkomaisen velkarahan siivittämänä yli kuuden miljardin kiinteistökaupat.
Suomen kiinteistömarkkinoilla on hiljaista kuin huopatossutehtaalla. Asiantuntijayritys KTI Kiinteistötieto Oy:n mukaan merkittävien kiinteistökauppojen volyymi jäi viime vuonna 2,1 miljardiin euroon. Kansainvälisten toimijoiden osuus kaupoista oli vajaat 500 miljoonaa euroa. Trevian Asset Managementin tiedotustilaisuudessa mukana olleen KTI:n toimitusjohtaja Hanna Kalevan mielestä normaali taso voisi olla 3–4 miljardia euroa. Vuonna 2007 tehtiin ulkomaisen velkarahan siivittämänä yli kuuden miljardin kiinteistökaupat.
Vertailukohtana voi todeta, että Ruotsissa tehtiin kauppoja yksistään viime joulukuussa lähes kolmella miljardilla eurolla.
Suomen kiinteistömarkkinoilla on rahoitusongelma, sillä rahoituksen saatavuus on kiristynyt rahoitusmarkkinoiden muutoksen ja pankkien kiristyvän sääntelyn takia. Kiinteistösijoituksiin kohdistuu pankkivelkaa noin 20 miljardia euroa, joista lähivuosina erääntyy 6–7 miljardia euroa. Osalle kohteista ei heru pankkirahoitusta. Buumivuosina 2005–2008 kohteiden lainoitusaste oli korkea, mutta sen jälkeen kiinteistöjen arvot ovat pudonneet.
”Kokonaisuuden tasolla ongelma näyttää olevan ainakin tämänhetkisen tietämyksen mukaan kohtuullisen hyvin hallittavissa, mutta yksittäisissä tapauksissa ongelmat voivat olla isoja. Tiettyjen kohteiden likviditeetti voi olla hyvinkin heikko ja pakkomyyntejä voi tulla. Massailmiötä siitä ei pitäisi tulla, mutta riskikohteissa ongelmia joudutaan hoitamaan. Heikommissa kiinteistöissä hinnat putoavat”, Kaleva arvioi.
Miljardiluokan rahoitusvaje
Kansainvälisen konsulttiyhtiö DTZ:n arvion mukaan Suomen kiinteistölainojen uusimistarpeen ja saatavissa olevan pankkirahoituksen ero on 1,5 miljardia euroa. Kalevan mukaan kysymys on lisäksi siitä, osuvatko rahoitustarve ja saatavissa oleva rahoitus samoihin kohteisiin. Ongelmakohteiden rahoitusvajeen suuruutta onkin vaikea arvioida.
”1,5 miljardia euroa olisi vielä hallittavissa oleva vaje. Kukaan ei kuitenkaan tiedä vajeen todellista määrää, rahoituskysymykset ovat aina tapauskohtaisia.”
Suomen kiinteistömarkkinat ovat nyt paikallisten ja pohjoismaisten pankkien käsissä, sillä muut ulkomaiset pankit ovat vetäytyneet täältä lähes kokonaan.
Kiinteistörahoitusmarkkinat hyvin tunteva, Asianajotoimisto Bird & Bird Oy:n varatuomari Mikko Larvala kertoo, että noin 20 rahoittajaa on vetäytynyt täältä. Niillä on suomalaisissa kiinteistöissä arviolta noin 2,5–3 miljardin euron lainakanta. Näiden lainojen uusiminen on hyvin työlästä ja vaatii järjestelyjä. Pakkomyyntejä Larvala ei kuitenkaan usko tapahtuvan merkittävässä määrin.
Esimerkki radikaalista pakkomyynnistä nähtiin viime keväänä, kun skotlantilainen pankki ajoi konkurssiin 17 pääkaupunkiseudulla toiminutta, islantilaisen Bronda Propertiesin omistamaa kiinteistöyhtiötä. Ne päätyivät ruotsalaisen kiinteistösijoitusrahasto NIAMin omistukseen.
Kalevan mukaan pankit ovat lykänneet kiinteistöjen rahoitusongelman laukeamista siirtämällä lainojen eräpäiviä myöhemmäksi. Matala korkotaso ja kiinteistöjen kassavirta ovat antaneet tähän mahdollisuuksia. Erääntymässä olevista lainoista valtaosa on pohjoismaisilla pankeilla.
Erääntyvien lainojen hoitamiseen on muitakin keinoja, jos pankkirahoitus ei onnistu. Oman pääoman määrää voi yrittää kasvattaa joko nykyisen tai uuden omistajan kautta tai yrittää hankkia vierasta pääomaa uudentyyppisten vieraan pääoman lähteiden kautta. Muun muassa joukkovelkakirjalainoja on jo toteutettu muutamissa suurissa yhtiöissä.
Nordean yksikönjohtaja Timo Nymanin mukaan likviditeettivaatimusten kiristyminen aiheuttaa isot lisäkustannukset pankille. Nordea haluaa kuitenkin edelleen lainoittaa kiinteistöjä. Hänen mukaansa joukkovelkakirjalainat eivät syrjäytä jatkossakaan pankkirahoitusta kiinteistöjen rahoitusinstrumentteina.
Tyhjiä toimistoja yhä enemmän
Pääkaupunkiseudun tyhjien toimistotilojen ongelma pahenee entisestään. Tyhjillään on noin miljoona neliötä. Esimerkiksi 23 prosenttia sijoittajien Espoossa sijaitsevista tiloista ei tuottanut kassavirtaa vuoden 2012 lopulla. Pääkaupunkiseudulle valmistui viime vuonna noin 200 000 neliötä uutta tai peruskorjattua toimistotilaa ja vuodenvaihteessa oli rakenteilla noin 150 000 neliötä.
”Ei ole muuta mahdollisuutta, kuin että tyhjän tilan määrä kasvaa”, Kaleva sanoo.
Tilakysyntä painottuu parhaisiin tiloihin, joiden vuokrat nousevat. Nettotuottovaatimukset eriytyvät niin sanottujen prime- ja secondary-kohteiden välillä. Liiketilojen osalta tilanne on huomattavasti toimistotiloja parempi.
KTI:n arvion mukaan Suomen ammattimaisten kiinteistömarkkinoiden koko oli noin 43 miljardia euroa vuoden 2011 lopussa.
Tätä artikkelia ei ole kommentoitu
0 vastausta artikkeliin “Hiljaisilla kiinteistömarkkinoilla muhii rahoitusongelma”