Rakentaminen Talotekniikka Rakennuslehti 7 kommenttia

Putkiremontti maksaa jopa yli tonnin per neliö – näin vältät pahimmat ongelmat

Putkiremontti kestää korjauspäätöksestä valmistumiseen keskimäärin puolitoista vuotta. Perinteisellä menetelmällä ja lisätöiden kera hinta nousee yli tonniin neliöltä Helsingin seudulla.

Maxim Antonov asentaa kupariputkia kattoon putkiremontoitavassa talossa Helsingin Kalliossa.

Teksti: Johanna Aatsalo, Mikko Kortelainen

”Putkiremontti ei ollut kenenkään hallussa. Paitsi putkimies pelasti tilanteen”, taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja kertoo.

Kahta muuta puheenjohtajaa harmittivat suuret kustannukset:

”Rakennuttajakonsultti ja urakoitsija syyttelivät toisiaan, ja me maksoimme.”

”Projekti oli valtavan kallis, pitkä ja onneton.”

Mutta ei siinä vielä kaikki:

”Koko remontti meni täysin pieleen. Siitä näki, miten huonossa mallissa suomalainen rakentaminen on. Remonttiin liittyi muun muassa petos ja konkurssi”, erään taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja kertoo.

Putkiremontti on asukkaalle ikävimmillään vuosikausia kestävä, venyvä painajainen, joka maksaa paljon eikä tunnu valmistuvan koskaan. Sitä mukaa kun remontti pitkittyy, myös kustannukset karkaavat käsistä. Putkiremontti on usein taloyhtiön merkittävin korjaushanke, jossa talon vesi- ja viemäriputkisto uusitaan ja kunnostetaan.

Asukas joutuu olemaan poissa asunnostaan putkiremontin vuoksi keskimäärin kahdeksan viikkoa, selviää Rakennuslehden teettämästä tutkimuksesta. Siihen vastasi yhteensä 200 isännöitsijää ja taloyhtiöiden puheenjohtajaa pääkaupunkiseudulta.

Jos remontissa käytetään niin sanottua perinteistä menetelmää, aika on yleensä pidempi ja asukas joutuu olemaan evakossa keskimäärin 8–12 viikkoa. Pahimmillaan yhden asunnon remonttiaika voi kestää pitkälti yli 13 viikkoa.

Puolentoista vuoden rypistys

Yhden asunnon korjausaika ei kerro mitään siitä, kuinka kauan putkiremontti häiritsee koko taloyhtiön asukkaiden elämää. Kokonaisuudessaan suunnittelu- ja korjausvaiheineen se kestää tutkimuksen mukaan koko taloyhtiössä noin 18 kuukautta eli puolitoista vuotta. Kello alkaa käydä, kun taloyhtiö tekee korjauspäätöksen, ja ajanotto päättyy, kun putkiremontti on valmis. Niin, jos kaikki sujuu hyvin.

”Saadaan kaikki asunnot samantasoisiksi. Yhtiölle ei tule riskiä, jos joku huoneisto jää tekemättä. Voidaan tehdä muitakin muutoksia samalla, kuten keittiöt”, yksi tutkimukseen vastannut isännöitsijä perustelee.

Korjaukset ovat ajankohtaisia, kun kerrostalon vesi- ja viemäriputkistot tulevat 40–50 vuoden ikään. Asunnoissa on tuohon mennessä yleensä jo ollut erilaisia putkivuotoja ja vesivahinkoja. Vakuutusmaksut ovat nousseet, ja vakuutusyhtiö on voinut jopa irtisanoa kiinteistön vuotovakuutuksen.

”Kaikki uusiksi. Kun vanhat revittiin pois, näki miten hauraat vanhat putket olivat”, taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja kertoo.

Tutkimuksessa isännöitsijät ja hallitusten puheenjohtajat kertoivat, että kun vahinkoja alkaa tulla, myös huoltokustannukset nousevat. Vuotovaurioiden korjaaminen voi maksaa jopa enemmän kuin ajoissa tehty putkiremontti.

Yli tonni per neliö

Perinteinen putkiremontti maksaa pääkaupunkiseudulla keskimäärin 1170 euroa asuntoneliöltä, selviää Rakennuslehden kyselystä. Puolella vastanneista remontti maksoi 600–1000 euroa ja viidenneksellä 1000–1400 euroa neliöltä. Alle 600 euroa neliöltä putkiremontti maksoi 16 prosentilla vastanneista.

”Perinteisellä menetelmällä tehty putkiremontti kesti kauan ja maksoi paljon”, hallituksen puheenjohtaja toteaa.

Myös perinteistä putkiremonttia kevyemmillä menetelmillä tehtävät putkiremontit maksavat yllättävän paljon. Vain joka kolmannessa neliöhinta painui alle 500 euron, viidesosalla putkiremontti maksoi 700–900 euroa neliöltä. Alle 200 euroa neliöltä maksoi vain 16 prosenttia kevyemmän putkiremontin valinneista.

”Kun tehtiin säästöversio putkien sisäpuolisilla menetelmillä, niin märkätiloja ei uusittu. Näin ollen isoa remonttia siirrettiin. Ajankohtaa, koska (iso putkiremontti) tulee, ei tiedetä”, isännöitsijä kommentoi.

”Sisäpuolinen menetelmä tuli paljon halvemmaksi. Hinta ratkaisi”, hallituksen puheenjohtaja jatkaa.

Tutkimuksen paljastamia kalliita remonttihintoja selittää osin se, että neljä viidestä taloyhtiöstä sijaitsee Helsingissä. Kyselyn taloista noin 40 prosenttia on valmistunut 1950-luvulla tai aiemmin. Vanhojen talojen putkiremontti maksaa yleensä enemmän kuin elementtitalojen linjasaneeraus. Loput kyselyn taloista sijaitsevat Espoossa ja Vantaalla.

”Kaikki oli niin vanhaa ja huonokuntoista, niin päädyimme siihen, että vesiputket ja pystyviemärit uusittiin”, hallituksen puheenjohtaja sanoo.

Putkiremontin kustannusarvio piti kutinsa noin puolessa remonteista. Kustannukset alittuivat neljäsosassa remontteja, mutta toisaalta joka viidennessä hankkeessa kustannukset ylittyivät jonkin verran. Merkittäviä ylityksiä oli kolmessa prosentissa.

Putkiremontin kalleus saattaa pakottaa eläkeläisen myymään asuntonsa, jos hän ei selviäisi remonttilainasta. Taloyhtiöiden normaali käytäntö on, että osakkaat voivat maksaa putkiremonttiin otettavan yhtiölainan kerralla pois tai maksaa lainan kuukausittain perittävässä rahoitusvastikkeessa.

Liian pieni vakuusarvo

Halvoilla alueilla taloyhtiöt eivät saa putkiremonttilainaa, koska asunnon vakuusarvo on liian pieni. Putkiremontti ei nosta asunnon arvoa siihen käytetyn rahan verran. Toisaalta asunnon arvo putoaa, jos vuotavien putkien annetaan pilata rakenteet.

”Vaihtoehtoja olisi ollut, mutta päädyimme perinteiseen menetelmään. Sukitus ei ole ikuinen, vaan täysi uusiminen oli pidempiaikainen vaihtoehto”, hallituksen puheenjohtaja perustelee.

Kasvukeskusten ulkopuolella taloyhtiön kannattaa miettiä perinteisen putkiremontin sijasta halvempia menetelmiä. Putkien ei tarvitse kestää 50:tä vuotta, jos talo uhkaa jäädä tyhjilleen tulevina vuosikymmeninä.

Juuri nyt putkiremontteja tehdään etenkin 1960–70-luvuilla rakennettuihin kerrostaloihin. Kevät ja kesä ovat rakennusyhtiöissä putkiremonttien kiivainta ja taloyhtiöille kalleinta sesonkiaikaa. Moni asukas haluaa, että putkiremontti tehdään kesäkaudella, jotta pääsee pölyä pakoon lomamatkalle tai mökille.

Rakennusliikkeet saattavat tarjota taloyhtiöille alennusta, jos putkiremontti aloitetaan talvella. Rakentaja hyötyisi tasaisemmasta työkannasta. Esimerkiksi kuopiolainen urakoitsija lupaa talvella alkavaan putkiremonttiin kymmenen prosentin alennuksen.

Näin tutkimus tehtiin

  • Rakennuslehden tilaamalla kyselyllä haluttiin sukeltaa putkiremonttien kanssa tuskailevien taloyhtiöiden arkeen.
  • Kysely suunnattiin suoraan isännöitsijöille ja taloyhtiöiden hallitusten puheenjohtajille. Edellytyksenä oli, että putkiremontin tekemisestä on kulunut enintään viisi vuotta.
  • Tutkimuksen avulla haluttiin selvittää, mitä menetelmiä ja urakkamuotoja käytetään, kauanko remontti kestää, mitä se maksaa ja pysyttiinkö aikataulussa.
  • Tutkimuksessa haastateltiin 99:ää isännöitsijää ja 101:tä taloyhtiön hallituksen puheenjohtajaa 13.–17.3.2017.
  • Tutkimuksen teki Iroresearch.

 

Keskustelu artikkelista: 7 kommenttia

  • Artikkeli ei kerro mitä noilla hinnoilla on saanut. Tyypillisessä Helsinkiläisessä kantakaupungissa sijaitsevassa massiivikivitalossa talotekniikka on kaikki rakenteiden sisällä. Jos päädytään piiloasennuksiin (yleensä tämän hintaluokan kämpissä näin tehdään), pitää laatat ainakin osittain tai kokonaan purkaa, hormit aukoa, vesieristykset uusia kauttaaltaan, lattiat piikata auki ja valaa uudestaan, alakatot menee uusiksi, kalusteet usein uusitaan ja monesti keittiön kaapitkin. Eli jos sanotaan, että putkiremppa maksaa toista tonnia neliöltä, voidaan jo kysyä, mitä asunnossa ei remontoitu. Olohuoneen tapetteja?

    Vastaa
  • Tyhmääväkeä

    Katsokaa TATE12 tehtäväluetteloa, niin ihmettelette, että vain tonnin. Toki siitä voi paljon ruksasta yli, mutta se vastuu on lakeerikengillä kauhian painava, jos lipsuu paperityöt.

    Vastaa
  • projektipäällikkö_

    Perusparannuksessa ei ole muuta vaihtoehtoa, kuin tehdä korjaus perinteisellä tavalla ja kunnioittaa rakennuksen alkuperäistä suunnittelua tilojen suhteen. Näissä kirjoituksissa näkyvästi mainitaan, samassa lauseessa, perinteinen putkiremontti ja kalleus. Näin halutaan luoda kasvupohjaa erilaisille elementtiratkaisuille. Lähes parikymmentävuotta toimin projektipäällikkönä perusparannuskohteissa, jossa vedin suunnittelun ja rakennuttamisen työmaatasolla. Lisätyökustannukset olivat hallinnassa, jotka olivat hieman projektista riippuen 3- 8 %:n luokka urakkahinnasta. Kohteita tuli hoidettua kuitenkin reilut viitisenkymmentä ja suurimmat 7 milj. euron luokkaa. Jos jotain ryhmää pitää mainita projektin epäonnistumisesta, niin kyllä se vääjäämättä kolahtaa rakennuttajan piikkiin.

    Vastaa
  • Oikeasti pelkkä putkiremontti (putket paikalleen asennettuina väliseinien ja laattojen läpi vedettyinä) maksaa jotain 100 euroa neliöltä. Tonnilla sen sijaan toteutetaan laaja-alainen korjaushanke.

    Vastaa
    • 100 e/m2 voi olla pelkät KVV-materiaalit noin karkeasti helsinkiläisestä tukusta alennuksineen, työn hinta saadaan kertomalla tuo luku kolmella suurin piirtein ilman purkutöitä. Otetaan huomioon kaikki purkutöistä ym, muutostöistä johtuvat viivästykset, niin ollaan jo yli 500;n, ylitys kasvaa, kun aikataulut vanuvat ja kiinteään hintaan lisätään siihen väistämättä tulevat lisätyöt, mutta näistä on jälkilaskelmia tehty. Suunnittelukustannus on 2-20 %, riippuen hankintamallista, suuryritys tietomallintaa kovaan hintaan, ja valvojat raportoivat pöytäkirjoja rakennuttajan pj-konsultilla. Halvimmissa ei tehdä märkätiloja, ehkä 20-30 % osuu haarukkaan 300-400 e/m2. Semmoista putkiremonttia ei ole, missä ei mentäisi kiviseinien läpi, on helppo laskea, että pelkät työmaan henkilöstökulut ylittää 100 e/m2 ilman toimihenkilöitä, kun rakennusammattimiehen tunnista veloitetaan asiakkaalta 40 e.

      Vastaa
  • Hintakirjoa kyllä riittää riippuen rakennustyypistä, menetelmästä ja siitä, mitä korjaukseen kuuluu. Käyttövesiputkiston uusimisen toteutuneet kustannukset on hyvin tiedossa esim. vakuutusyhtiöissä. If:n selvityksen mukaan (google: Putkiremontti omakotitalossa – tämä on todellinen hinta) puhutaan suurimmassa osassa tapauksia 3 000… 4500 euron kokonaiskustannuksissa. Kun tuon luvun jakaa esimerkiksi 150 neliömetrillä, niin puhutaan 20… 30 euron neliöhinnasta. Toki kerrostaloissa työkustannukset neliötä kohti ovat kalliimmat, mutta edelleen: ei puhuta pelkästä putkiremontista, jos uusitaan märkätilat (niiden arvovaikuttavuus on suhteellisen iso) ja remonttiin sinällään järkevästi liitetään sähkövetojen uusiminen, kalusteiden uusimista, pintaremonttia ymv (tällöin tietty mennään helposti yli tonnin). Ehdotan ko. harhaan johtavasta putkiremontti- termistä luopumista ja sen sijaan kerrottaisiin kunkin kohteen osalta, mitä oikeasti tehdään: Korjaushanke kattaen käyttövesiputkien, ….uusimisen.

    Vastaa

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia