Välittäjä Saki Carapanos ja myyjä Susanna Bremberg valmistelivat asuntoa näyttöä varten Tukholman Södermalmilla. Kuva: Linus Sundahl.Djerf

Ruotsin asuntomarkkinat jäähtyvät, kun rakennusbuumi jyllää ja todellisuus valkenee ostajille – lainaa pitääkin lyhentää ja korot voivat nousta

Viime vuosina asuntojen hinnat ovat kallistuneet Ruotsissa päätä huimaavaa tahtia. Nyt näkyvissä on merkkejä viilenevästä tunnelmasta. Se hermostuttaa asuntokaupoilla.

Kirjoittaja(t) HS / Elina Kervinen

Tuleeko ostajia? Ja saako kaupasta toivottuja rahoja?

Susanna Bremberg odottaa näytön alkua 56 neliön asunnossaan Tukholman Nytorgsgatanilla hiukan hermostuneena. Nyt ei ole välttämättä paras aika tehdä kauppoja.

”Olen tietenkin huolissani. En tiedä, tuleeko tänään ketään”, hän sanoo pikkutarkasti sisustetun kaksionsa olohuoneessa.

Välittäjät sytyttävät kohta tulen takkaan. Sitruunat ja limetit ovat harkitusti esillä tarjottimella. Vielä kyltti pihalle ja vartomaan ostajia.

”En odota kovin paljoa väkeä. Markkinoilla on hiukan huolestunutta. Ihmisiä on vähemmän liikkeellä”, sanoo välittäjä Gunnar Englund ovella.

Bremberg myy asuntoaan liki viidellä miljoonalla kruunulla eli runsaalla puolella miljoonalla eurolla. 9 000 euron neliöhinta on Tukholman keskustassa varsin tavanomainen, eivätkä yli 10 000 euron neliöhinnatkaan ole poikkeuksellisia.

Kaksinkertaiset hinnat

Viime vuosina asuntojen hinnat ovat kallistuneet Ruotsissa päätä huimaavaa tahtia. Tukholmassa ne ovat miltei kaksin­kertaistuneet kymmenessä vuodessa.

Markkinoiden kuumeneminen ja sen seurauksena kotitalouksien velkaantuminen ovat kirvoittaneet varoituksia epäterveestä tilanteesta niin OECD:ltä, Kansainväliseltä valuuttarahastolta IMF:ltä kuin EU:n komissioltakin. Ruotsissakin on arvuuteltu jo vuosia, onko asuntomarkkinoilla kupla, ja jos on, koska se on puhkeamassa.

Nyt kauppa näyttää jarruttavan pitkän kuuman kauden jälkeen ennen muuta pääkaupungissa. Se hermostuttaa markkinoilla. Merkkejä kuuluu monilta tahoilta.

Useammat isot asuntorakentajat, kuten JM, Wallenstam ja Oscar Properties, ovat ilmoittaneet ongelmista uudistuotannon myynnissä.

Välittäjät ovat kertoneet kaupan hidastumisesta, Tukholmassa hinnat ovat jo syksyllä olleet laskussa. Erot valtakunnallisesti ovat suuria.

Suomen Oikotietä vastaava Hemnet kertoi puolestaan, että tänä syksynä myynnissä olevien asuntojen hinnanlaskuja on tehty noin kolminkertainen määrä viime vuoden vastaavaan aikaan verrattuna.

Miksi hinnat nyt hyytyvät? Onko se alkusoittoa romahdukselle, jota on pelätty naapurissa pitkään?

Ruotsin asuntojen hintabuumia ovat vauhdittaneet muun muassa alhainen korkotaso, ihmisten hyvä ostovoima ja löyhä asuntolainakulttuuri, jonka ansiosta lainoja ei tarvinnut takavuosina lyhentää käytännössä ollenkaan.

Viime vuosina pankit ovat kuitenkin tiukentaneet ehtojaan. Lisäksi lainoille asetettiin viime vuonna lyhennyspakko, jotta kotitalouksien velkaantumista voitaisiin suitsia. Nyt käydään keskustelua ehtojen kiristämisestä entisestään.

Paikallisen finanssivalvonnan odotetaan jättävän ehdotuksensa lähiaikoina. Poliittisesti asia on jo ehtinyt herättää kovaa keskustelua.

Lainaa pitää lyhentää

Tukholman yliopiston professori ja Ruotsin finanssipoliittisen neuvoston puheenjohtaja Harry Flam uskoo, että hintojen hyytymisen taustalla onkin osaltaan kuluttajien huoli tulevasta.

”Ihmiset ovat huolestuneita aiempaa tiukemmista lainanlyhennyssäännöistä ja tulevista korkojen nostoista”, hän sanoo.

Lisäksi – ja merkittäviltä osin– hintojen jarrutus liittyy silti parin viime vuoden aikana kiihtyneeseen omistusasuntotuotantoon, joka on omiaan painamaan hintoja, sanovat useat HS:n haastattelemat asiantuntijat.

Asuntoja rakennettiin Ruotsissa pitkään hyvin vähän suhteessa kiivaaseen väestönkasvuun. Nyt niitä on rakennettu enemmän kuin kertaakaan sitten 1960–1970-luvun, laskee asuntovirasto Boverket.

Suuri osa tuotannosta on ollut verraten kalliita omistusasuntoja. Viime aikoina yhtiöt ovat alkaneet huomata, etteivät kalliit asunnot menekään kaupaksi oletettuun tahtiin.

”Minusta aiempi keskustelu Ruotsissa on ollut naiivia”, sanoo Ruotsin Nordean pääanalyytikko Andreas Wallström.

Rakentamistarpeista puhuttaessa ei ole hänen mielestään mietitty riittävästi ihmisten kykyä maksaa asumisesta. Asuntopulaan johtanut suuri väestönkasvu koostuu pitkälti esimerkiksi maahanmuuttajista. Heillä ei ole varaa maksaa kalliista omistusasunnoista.

Wallströmin mielestä on selvää, että nykyinen kiivas rakentaminen kasvattaa Ruotsin asuntomarkkinoiden riskejä.

”Jos jotain tiedämme muista maista ja Ruotsista 1990-luvulta, niin kaikkia suuria asuntomarkkinoiden romahduksia on edeltänyt pari hyvin suurien asuntoinvestointien vuotta. Ja nyt Ruotsi on siinä tilanteessa”, hän sanoo.

Riskit voisivat realisoitua esimerkiksi korkojen noustessa nopeasti.

”Olen melko varma, että tällaisessa tilanteessa näkisimme hintojen tulevan alaspäin. Tyypillisesti se olisi noin 20 prosenttia.”

Korot alhaalla vielä kauan

Riskeistä huolimatta asiantuntijat toppuuttelevat huolia äkillisestä markkinaromahduksesta.

Sellaista tuskin nähdään lähiaikoina, jos lainkaan.

Tämä johtuu esimerkiksi siitä, että korkotason odotetaan pysyvän vielä lähivuodet alhaisena ja nousu voi olla hidasta. Nyt on kyse pikemminkin hintojen maltillisesta tervehtymisestä, sanoo Wallström.

Professori Flam ei usko äkilliseen romahdukseen lainkaan, sillä hänestä hintojen nousussa ei ole ollut kyse spekulointiin perustuvasta kuplasta vaan taustalla olevasta todellisesta kysynnästä.

Boverketin analyytikko Bengt Hansson on sen sijaan epäileväisempi. Hänestäkään suurta tai äkillistä hintojen laskua ei silti nähdä vielä.

Suuri korjausliike voi tulla, kun Ruotsin korkeasuhdanne kääntyy laskusuhdanteeksi tai kun korot nousevat merkittävästi. Historiallista hintakehitystä tarkasteltaessa asunnot voivat silloin halventua huomattavastikin. ”Voi hyvinkin ajatella 30–40 prosentin hinnanlaskua”, Hansson sanoo.

Iskun vaikutukset riippuvat hintojen laskun nopeudesta. Sitä taas on hyvin vaikeaa ennustaa varmuudella.

”Jos šokki asuntomarkkinoilla on hyvin nopea ja vahva, siitä tulee kivuliasta. Mutta jos lasku ajoittuu vaikkapa kymmenen vuoden ajalle, sen ei tarvitse ­olla niin vaikeaa.”

Ruotsin kansantalouden kannalta asuntojen hintojen äkillistä laskua on pidetty uhkana muun muassa sen takia, että paikalliset kotitaloudet ovat hyvin velkaantuneita. Kotitalouksilla on OECD:n mukaan noin 180 prosenttia velkaa suhteessa käytettävissä oleviin tuloihin, kun esimerkiksi Suomessa luku on noin 130 prosenttia.

Hintojen romahtaessa kotitaloudet saattaisivat jarruttaa kulutustaan, mikä puolestaan olisi omiaan hidastamaan koko kansantalouden toimintaa.

Ruotsi näkyy Suomessa

Todennäköistä on, että jos Ruotsiin syntyisi asuntokriisi, se vaikuttaisi myös Suomessa.

”Ruotsi on Suomelle tärkeä kauppakumppani, mikä pätee myös muihin Pohjoismaihin. Siinä mielessä huonompi taloudellinen kehitys Ruotsissa johtaisi myös suomalaisyritysten heikompiin vientinäkymiin”, sanoo Nordean Wallström.

Nytorgsgatanin asunnolla Susanna Bremberg ja välittäjäkaksikko hätyyttävät jo vieraita ulos ovesta. Ostajien tullessa ei kaivata toimittajien kyselyjä. Se vain hermostuttaisi näissä markkinatunnelmissa.

Bremberg itse sanoo olevansa siinä mielessä onnekas, ettei hänen ole tarvinnut ottaa suuria lainoja muun muassa perinnön ansiosta. Jos kaupat siis menisivät odotettua heikommin, se olisi sulatettavissa.

Oman työn puolesta Brembergiä silti askarruttaa. Hän on arkkitehti yrityksessä, joka on viime aikoina suunnitellut juuri niitä kalliita asuntoja, joita on rakennettu viime aikoina urakalla. Markkinoiden jarrutus voisi tuntua työpaikalla.

”Mutta se, että hintakehitys hidastuu tai pysähtyy tai hinnat jopa laskevat, on minusta oikein ja hyvä. Vakaat markkinat ovat kaikille parasta! Myyjänä minua tietysti kiinnostaa, että saan hyvän hinnan, mutta se olen vain minä yksityishenkilönä.”

 

Tätä artikkelia on kommentoitu 2 kertaa

2 vastausta artikkeliin “Ruotsin asuntomarkkinat jäähtyvät, kun rakennusbuumi jyllää ja todellisuus valkenee ostajille – lainaa pitääkin lyhentää ja korot voivat nousta”

  1. Kun nyt Ruotsin asuntokupla on tyhjenemässä, seuraavaksi kaatuu Viron asuntokupla ja sitten Suomen.

    Mitä nopeammin Suomen asuntokupla tyhjenee, sitä nopeammin saadaan talous kasvuun Suomessakin.

  2. Pitkään on eletty matalilla koroilla, joten äkillinen korkojen nousu pääsisi tietysti osan yllättämään. Toivotaan, että alhainen korkotaso kuitenkin vielä jatkuisi ja asuntokauppa pysyisi edes kohtuudella käynnissä.

Vastaa

Tilaa uutiskirje

Kooste rakennusalan tärkeistä uutisista sähköpostiisi kolmesti viikossa. Saat myös kutsuja Rakennuslehden tapahtumiin. Lisätietoja

Kooste rakennusalan tärkeistä uutisista sähköpostiisi kolmesti viikossa. Saat myös kutsuja Rakennuslehden tapahtumiin.

Anna sähköpostiosoitteesi