Yhä useamman uuden asunnon tontti on myyty rahastolle – asunnon ostajille kerrotaan huonosti vuokratontin kalliista kustannuksista

Tonttirahastot ovat voimakkaasti kasvanut trendi kuumentuneilla asuntomarkkinoilla.

Yhä useammin asunto-osakeyhtiön tontti on erotettu omaksi kokonaisuudekseen ja myyty rahastolle. Ostaja maksaa asuntokohtaisesta tonttiosuudesta rahastolle vuokraa, mikäli ei lunasta osuuttaan.

Rakennuslehden selvityksen mukaan tonttirahastot ovat erityisesti pääkaupunkiseudun ilmiö. Menettelyn yleisyydestä kertoo se, että Vantaalla rahastot omistavat yli kolmasosan viime aikoina myyntiin tulleiden gryndiasuntojen tonteista.

Helsingissä rahastojen osuus on hieman alle kolmannes sääntelemättömien omistusasuntojen tonteista. Espoo-Kauniainen-alueella tonttirahastojen osuus on vajaa viidesosa omistuskohteiden tonteista.

Asuntoon sisältyvän tonttivastuun suuruus on Helsingissä suuruusluokkana keskimäärin noin 900 euroa neliöltä. Espoo-Kauniainen-alueella summa on hieman pienempi (noin 850 euroa).

Vantaalla tontit ovat selvästi naapurikaupunkeja halvempia, keskimääräinen tonttivastuu rahastolle on noin 500 euroa neliöltä.

Vaikka asuntojen rakentaminen tonttirahastojen tonteille on yleisintä pääkaupunkiseudulla, menettelyä käytetään myös muualla Suomessa, esimerkiksi Turussa, Järvenpäässä, Tampereella ja Oulussa.

Tontin aiheuttamista kustannuksista kerrotaan huonosti

Rakennuslehti kävi läpi tietoja lähes 200 asunto-osakeyhtiöstä, joissa yhtiön tontti tai osa siitä on rahaston omistuksessa. Kohteet ovat olleet rakenteilla tai niistä on myyty asuntoja viimeisten 12 kuukauden aikana.

Selvitys osoittaa, että tontista kerrotaan asuntoilmoituksissa usein hyvin puutteellisesti. Erityisen kehnosti annetaan tietoja ennakkomarkkinoinnissa olevista asunnoista.

Osassa asuntoilmoituksia kerrotaan vain, että asunto on vuokratontilla. Osassa ilmoituksia tontin lunastushinta ja kuukausittainen tonttivastike on kerrottu selkeästi, mutta usein yksiselitteisiä tietoja on vaikea löytää.

Vantaalla rahastot omistavat yli kolmasosan viime aikoina myyntiin tulleiden gryndiasuntojen tonteista.

Keskeinen ongelma on, että tontin kustannusten vertaileminen eri kohteissa sijaitsevien asuntojen kesken on lähes mahdotonta.

Kirjavuutta lisää se, että osassa taloyhtiöitä vain osa tontista on rahaston omistuksessa. Esimerkiksi Vallilan Konepaja-alueella YIT:n kohteissa tyypillisesti 40 prosenttia asunnon tonttiosuudesta on omistustonttia ja loput 60 prosenttia on rahaston omistuksessa. Tontin loppuosan lunastaminen maksaa tällä alueella noin 700–800 euroa neliöltä.

Tontin omistajaa ei yleensä mainita asuntoilmoituksessa lainkaan. Myös omistajalle maksettavan koron suuruudesta vaietaan.

Rakennuslehden laskelmien mukaan taloyhtiöt maksavat sijoittajille keskimäärin 5 prosentin tuntumassa olevaa tuottoa tonttiin sitoutuneelle pääomalle. Se on yli viisi kertaa kalliimpaa rahaa kuin tyypillinen taloyhtiön pankista ottama laina tällä hetkellä.

Rahan hinnan näkökulmasta tarkastellen taloyhtiön kannattaakin lunastaa tontti itselleen. Tähän tarvittavan rahoituksen hankkimista vaikeuttaa kuitenkin se, jos yhtiölaina on ennestään iso.

Tontin lunastus maksaa 1746 euroa asuntoneliöltä

Myös tonttihinnan nousumekanismi jää yleensä ilmoituksissa hämäräksi. Tyypillisesti tontti kallistuu vähintään elinkustannusindeksin tahdissa, mutta hintaa voidaan korottaa myös vakiokorotuksilla.

Tontin osuutta ei ole lisätty asunnon velattomaan hintaan, mutta selkeimmissä ilmoituksissa kerrotaan tontin sisältävä asunnon kokonaishinta.

Helsingin Länsi-Pasilassa sijaitseva asunto-osakeyhtiö on esimerkki vuokratontin osuudesta asunnon hinnoittelussa ja kulurakenteessa. 34 neliön yksiön myyntihinta on 57859 euroa, ja velaton hinta 192210 euroa. Yhtiölainaa on 70 prosenttia (134351 euroa).

Huoneiston tontin lunastushinta on arviolta 59364 euroa, mikä nostaa asunnon kokonaishinnan 251574 euroon. Tontti nostaa asunnon neliöhintaa 1746 eurolla, ja neliöhinnaksi tulee 7399,24 euroa.

Jos asunnon ostaja ei lunasta tonttia, tonttivastike on 7,96 euroa neliöltä. Se on lähes kaksinkertainen hoitovastikkeeseen (4,10 euroa) verrattuna. 2504 neliön tontin hinnaksi tulee 4,4 miljoonaa euroa.

Markkinoilla on myynnissä myös asuntoja, joissa rahasto omistaa tontin sadan vuoden vuokrasopimuksella. Asunnon ostajalla ei ole lainkaan oikeutta lunastaa tonttiosuuttaan. Lue asiaa koskeva juttu tästä.