Voiko koronakriisi kaataa kiinteistösijoitusrahastoja?

Kiinteistösijoitusrahastojen likviditeettiriski laukeaa silloin, jos iso määrä sijoittajia haluaa lunastaa poikkeuksellisen isoja osuuksia eikä rahasto pysty maksamaan niitä.

Rahastot ovat sijoittaneet paljon uusiin asuntoihin. Kuva: Kalle Koponen / HS

Alkuvuoden aikana on kerrottu ainakin neljän suomalaisen kiinteistösijoitusrahaston vaikeuksista. Icon Corporationiin, Huhtanen Capitaliin, Realinvestiin ja Barcelona Investiin sijoittaneita odottavat isot tappiot.

Rahastot eivät kaatuneet siihen, että sijoittajat olisivat rynnänneet lunastamaan sijoituksiaan. Mutta voiko koronakriisi saada aikaan lunastusaallon?

Finanssivalvonta kertoi jo viime syksynä olevansa huolissaan kiinteistöihin sijoittavien erikoissijoitusrahastojen likviditeetistä. Myös rahastojen arvonmäärityskäytännöt herättävät huolta valvovassa viranomaisessa.

Fivan mukaan rahastojen tulisi varautua perusteellisemmin markkinamuutosten tuomiin haasteisiin.

”Suomalaisten avoimien kiinteistörahastojen pääoma ja hallinnoitavat varat ovat kasvaneet merkittävästi viimeisen viiden vuoden aikana. Rahastoilla ei ole vielä kokemusta tilanteista, joissa niillä ei ole maksuvalmiutta maksaa lunastuksia sijoittajille”, se totesi marraskuussa.

Fivan toimistopäällikkö Eeva Granskog painottaa, että kiinteistösijoitusrahastojen on syytä stressitestata itsensä säännöllisesti varmistaakseen, että niiden maksuvalmius on riittävä myös poikkeuksellisessa tilanteessa.

”Lisäksi rahastojen aukiolon pitäisi olla suhteessa siihen, minkälaisiin kohteisiin ne ovat varoja sijoittaneet”, Granskog sanoo.

Avoin raportointi lisää luottamusta

Huonot uutiset ja markkinamyllerys eivät ole vielä vaikuttaneet ainakaan OP:n ja Ålandsbankenin kiinteistösijoitusrahastojen asiakkaiden käyttäytymiseen.

Yhtiöistä kerrotaan, että esimerkiksi lunastusten määrät eivät ole kasvaneet viime aikoina.

Pelkästään OP-Vuokratuotolla on noin 40 000 sijoittajaa. OP Kiinteistösijoitus Oy:n toimitusjohtaja Markku Mäkiahon mukaan kaikilla OP:n kiinteistörahastoilla on mennyt tavoitteiden mukaisesti, mutta hän myöntää seuranneensa uutisia kaatuneista rahastoista huolestuneena.

”Ne kuitenkin luovat mielikuvaa”, hän sanoo.

Mäkiahon mukaan valtaosa suomalaisista rahastoista pyrkii toimimaan vastuullisesti ja välttämään tarpeetonta riskinottoa. Hän korostaa, että raportoinnilla suuri merkitys. Läpinäkyvä raportointi lisää sijoittajien luottamusta.

”Mutta sekin on hyvä, että tuodaan kiinteistösijoitusrahastojen epäkohtia esille. Sama juttu kuin tonttirahastoissa. Niidenkin riskeistä uutisoiminen herätti ostajat ja sijoittajat”, Mäkiaho sanoo.

Mäkiaho tunnistaa likviditeettiin liittyvän riskin, mutta toteaa, että paljon riippuu siitä, mihin ja miten rahasto on sijoittanut ja millä velkaisuusasteella.

OP:ssa likviditeettiä on turvattu käteisen määrällä ja alhaisella lainoitusasteella.

Ålandsbankenin rahastoista vastaava Antti Valkama ei näe tilannetta, jossa suomalaiset kiinteistösijoitusrahastot joutuisivat vaikeuksiin likviditeettinsä kanssa.

Tilanne Keski-Euroopassa voi olla toinen. Valkama huomauttaa, että siellä rahastot käyttävät merkittävää velkavipua.

”Ja jos alla olevien omistusten arvo laskee, myös niiden vakuusarvot laskevat. Ja tämä riski koskee nimenomaan toimitilapuolta. Mikäli kriisi pitkittyy, yrityksiä voi mennä konkurssiin”, hän sanoo.

Ålandsbankenin rahasto on sijoittanut vuokra-asuntoihin.

Valkama vakuuttaa, että rahaston likviditeetti riittää, vaikka lunastusten määrä kaksinkertaistuisi pitkäksi aikaa.

”Viime vuonna myytiin yksi iso kokonaisuus, jota ei ole uudelleen investoitu”, hän sanoo.

Rahasto voi panna lunastukset kiinni

Kiinteistösijoitusrahastojen likviditeettiriski laukeaa silloin, jos iso määrä sijoittajia haluaa lunastaa poikkeuksellisen isoja osuuksia eikä rahasto pysty maksamaan niitä.

Silloin vaihtoehtona on, että rahasto sulkee itsensä väliaikaisesti tai aloittaa kohteidensa myyntiprosessit. Vakavaraiset rahastot voivat tarvittaessa myös ottaa lisää velkaa ja maksaa sillä sijoittajille.

Vuokraturvan puheenjohtaja Timo Metsola on kantanut jo pitkään huolta siitä, että jos joku kiinteistösijoitusrahasto joutuisi panemaan lunastukset poikki, se voisi laukaista lunastusaallon muissa rahastoissa.

Antti Valkaman mukaan Ålandsbankenin tilanne on hyvä.

”Mutta me emme myykään rahasto-osuuksia ilman, että jokaisen asiakkaan kanssa käydään asiat läpi. Kaikki rahastot eivät toimi näin”, hän sanoo.

Hyviä sijoituskohteita on vähän

Vuoden 2013 jälkeen kiinteistösijoituksiin on virrannut niin paljon uutta pääomaa, että osa rahastoista ei ole oikein tiennyt, mihin sitä pitäisi sijoittaa.

Myös Ålandsbankenin rahastoon olisi ollut tulossa enemmän pääomaa kuin rahasto on nähnyt järkeväksi sijoittaa.

Miten suuriksi kiinteistörahastojen pääomat voivat vielä kasvaa? Markku Mäkiahon mielestä kysymys on mielenkiintoinen.

”Olemme sitä itsekin miettineet. Yksiselitteistä vastausta ei ole. Paljon riippuu siitä, mihin rahasto sijoittaa”, Mäkiaho sanoo.

OP-Vuokratuotossa on nyt noin 1,5 miljardia euroa. Mäkiahon mukaan yhtiö ei ole kokenut, että se olisi liian iso. Hän vertaa sitä metsärahastoon, joka voi olla suuri, vaikka sen pääomat jäisivät 200 miljoonaan euroon.

Hyvien sijoituskohteiden löytäminen on kuitenkin tullut kiinteistösijoitusrahastolle haastavaksi.

”Vastuullinen rahasto ei toimi niin, että se vaan työntää rahaa jonnekin. Pitää olla rehellinen itselleen”, Mäkiaho sanoo.

Tätä artikkelia on kommentoitu 3 kertaa

3 vastausta artikkeliin “Voiko koronakriisi kaataa kiinteistösijoitusrahastoja?”

  1. Jutun alussa lienee virhe. Tämä ei pitäne paikkaansa:

    ”Alkuvuoden aikana on kerrottu ainakin neljän suomalaisen kiinteistösijoitusrahaston vaikeuksista. Icon Corporationiin, Huhtanen Capitaliin, Realinvestiin ja Barcelona Investiin sijoittaneita odottavat isot tappiot.”

    Noista neljästä esimerkistä kolme ei ollut kiinteistösijoitusrahastoja. Kiinteistösijoitusyhtiö tai lainasijoitus on eri asia kuin kiinteistörahasto. Iconissa osa kyllä sijoitti myös rahastoihin, mutta moni rahojaan siinä menettänyt oli tosiasiassa sijoittanut lainapaperiin, jonka vakuutena oli esimerkiksi jonkun rakennushankkeen hankeyhtiön osakkeita (joka sitten toteutui tai ei toteutunut). Huhtanen Capitalissa kukaan ei sijoittanut rahastoon, vaan sijoituskohteena olivat osakkeet ja lainapaperit. Realinvest ei ole kiinteistösijoitusrahasto, vaan sijoitusalusta, jota kautta on välitetty erilaisten rakennusalan yritysten yrityslainoja. Useampi lainaa sitä kautta nostanut yritys on mennyt nurin, ja lainat jääneet maksamatta. Barcelona Investkaan ei käsittääkseni ollut rahasto. Näistä neljästä kai vain Iconilla oli kiinteistörahastoja, ja nekään eivät kai olleet avoimia rahastoja, joihin olisi voinut sijoittaa sen jälkeen kun ne on merkattu täyteen, tai joista voisi saada myöskään rahoja ulos silloin kun sijoittaja haluaa.

    Lunastusriski koskee ennen kaikkea avoimia kiinteistörahastoja. Lunastusriski riippuu etenkin siitä, (1) kuinka realistisella pohjalla portfolion arvonmääritykset ovat missäkin rahastossa olleet, eli onko rahasto toiminut Vaihtoehtorahastolain mukaisesti ja määritellyt omaisuutensa arvot mm. ”puolueettomasti, asianmukaisella pätevyydellä sekä varovaisuutta ja huolellisuutta noudattaen” sekä noudattaen ”johdonmukaista menetelmää rahaston varojen ja arvon määrittämiseksi” (AIFML 9 luku 1 §), (2) kuinka positiivinen kassavirta rahastolla on; kuinka paljon rahaa kertyy kassaan menojen ja tuotto-osuuksiin liittyvien maksujen jälkeen sekä muutoinkin tehtävien kiinteistömyyntien jälkeen ilman ylimääräisiä myyntejäkin ja (3) kuinka nopeasti ja kuinka isolla volyymillä juuri kyseisen tyyppisen salkun kiinteistöomaisuutta on mahdollista realisoida omaisuuden markkina-arvon mukaiseksi arvioidulla hintatasolla, jos useampi muukin toimija yrittää realisoida omaisuuttaan samaan aikaan.

  2. Ja kun edellämainitut tapahtumat on ohjelmoitu tietokoneiden automaattisen kaupankäynnin välineiksi , tapahtuu valokuidun nopeudella , universumin laajuinen ketjutus myyntejä , ostoja , muuta välitystä , markkinat ilman raajoja ,
    Kotimaa on nykyään kovin laaja alainen tuote.
    Vain velka on jäänne muinaisesta elämästä , se muistuttaa meripihkaa.

  3. Viime viikolla Suomen noin 500 sijoitusrahastosta enimmillään 20 on ilmeisesti ollut suljettuna. Kourallinen suomalaisiakin korkorahastoja on yhä kiinni sekavan markkinatilanteen vuoksi. Kyseiset rahastot eivät ole kyenneet maksamaan rahastonhaltijoille rahoja niin nopeasti kuin rahastojen omistajat ovat yrittäneet rahastojaan lunastaa. Monessa korkorahastossa on ollut vaikea arvioida, mikä hinta lunastettavista rahasto-osuuksista pitäisi maksaa, jos rahastojen omistamaa omaisuutta ei saada tällä hetkellä lunastustoimeksiantojen mukaisilla volyymeillä myytäessä kaupaksi sitä hinnoitteluperiaatetta vastaavilla hinnoilla, joilla rahasto on omaisuutensa aiemmin hinnoitellut. Silloin kun rahasto ei enää osaa arvioida luotettavasti omaisuutensa arvoa, sen pitää keskeyttää sekä merkinnät että lunastukset, kunnes rahasto-osuuksille on saatu määritettyä joku arvo.

    Aiheesta on kirjoittanut tänään Yle: https://yle.fi/uutiset/3-11277152

Vastaa