KTI ja Rakli esittävät suuntaviivoja REIT-lainsäädännölle

Raportin mukaan kiinteistörahastomallin tulisi kattaa kaikki kiinteistötyypit seka metsä- ja infravarallisuus. Kehitteillä oleva, yksinomaan asuntosijoittamiseen keskittyvä malli ei välttämättä ole riittävän uskottava ainakaan kansainvälisten sijoittajien houkuttelemiseksi. Ongelmana nähdään muun muassa asuntomarkkinoiden rakenteelliset erot, asuntojen asema kiinteistösijoitusmarkkinoilla, säätelykysymykset sekä asuntojen muita kiinteistötyyppejä matalampi nettotuottoaste.

REIT-mallissa ei tulisi asettaa tiukkoja rajoituksia rahastojen harjoittamalle toiminnalle. Mallin tulisi mahdollistaa esimerkiksi kiinteistöihin läheisesti liittyvät vuokranantajan tarjoamat korjaus- ja siivouspalvelut osana rahastojen liiketoimintaa. Lakiesityksessä rahastoille on taattu mahdollisuus harjoittaa omaisuuteensa kohdistuvaa rakennuttamista ja isännöintiä, mutta muunlainen, tuloa tuottava palvelutarjonta ei olisi mahdollista.

Rahastoilla tulisi olla listautumismahdollisuus, mutta ei listautumisvelvollisuutta. Velvoite rajoittaisi potentiaalisten rahastojen määrää sekä edellyttäisi yhtiöiltä melko suurta kokoa, koska listautumisen kustannukset ovat yleensä korkeat. Lisäksi esimerkiksi institutionaalisille sijoittajille listatut instrumentit eivät ole ihanteellisia niiden listaamattomia instrumentteja korkeamman volatiliteetin takia.

Yksittäisten sijoittajien omistusosuutta koskevat rajoitukset voivat aiheuttaa ongelmia etenkin rahastojen perustamisvaiheessa, vaikka rajoituksia onkin lievennetty neljän ensimmäisen vuoden osalta. Ihanteellinen ratkaisu olisi, jos 10 prosenttia ylittävästä omistuksen määrästä perittäisiin lähdevero ulos jaetuista osingoista. Yksittäisen omistajan omistusosuus voitaisiin kuitenkin rajoittaa esimerkiksi 50 prosenttiin, jotta vältettäisiin yksiin tai vain harvoihin käsiin keskittyneiden, lähinnä verosyistä muodostettujen rakenteiden syntyminen.

Rahastojen lainanottoa ei tulisi säädellä liiketoimintaa rajoittavasti. Vieraan pääoman käyttö kuuluu luonteenomaisesti kiinteistösijoittamiseen, ja siksi vierasta pääomaa tulisi voida käyttää joustavasti. Esimerkiksi 80 prosenttia yhtiön varallisuudesta olisi toimiva velkapääoman raja. Jos raja on liian matalalla, tämä saattaa aiheuttaa ongelmia esimerkiksi tilanteessa, jossa kiinteistöjen käyvät arvot laskevat. Tällöin vieraan pääoman osuus nousee ja pääomarakennetta voidaan joutua sopeuttamaan vaikkapa kiinteistöjen myynneillä epäsuotuisissa markkinaolosuhteissa.

Osingonmaksuvelvoite on olennainen osa REIT-sääntelyä rahastojen verovapauden vastineena. Kansainvälisiin REIT-malleihin liittyy parhaimmillaan jopa 90 prosenttiin nouseva voitonjakovelvoite. Korkea voitonjakovelvoite on luontevaa normaalista vuokraustoiminnasta syntyvien voittojen osalta. Olisi kuitenkin toivottavaa, että rahaston kiinteistöistään saamat luovutusvoitot voitaisiin joko sijoittaa uudelleen kiinteistövarallisuuteen tietyn määräajan kuluessa tai jakaa osinkoina sijoittajille.

Rahastolainsäädännön alkuvaiheessa olisi varmistettava, että markkinoilla on edellytykset kasvaa volyymiltään uskottavaksi kohtuullisessa ajassa. Siksi olemassa olevilla yhtiöillä on oltava edellytykset ja kannustin muuntautua REIT-statuksen kiinteistörahastoksi. Tässä siirtymävaiheessa näiden yhtiöiden verokohtelua tulisi lieventää esimerkiksi realisoitumattomien arvonnousujen osalta. Kiinteistöjen käyvän arvon ja niiden tasearvon välisen erotuksen arvonnousun verottaminen normaalin luovutusvoittoverokohtelun mukaisesti voi estää olemassa olevien yhtiöiden muuntautumisen kiinteistörahastoksi.