Taloyhtiön kannattaisi vaihtaa useammin isännöitsijää

Jos taloyhtiöllä on edessä isoja korjaushankkeita, eikä isännöitsijällä ole niistä kokemusta, niin viimeistään silloin kannattaa harkita isännöitsijän vaihtamista. Hyvä isännöitsijä on taloyhtiön arvoa nostava ”kiinteistönjohtaja”, huono pelkkä ylilaskuttaja.

Mäkilinnan arvokiinteistössä Helsingin Torkkelinmäellä ei ole tarvinnut tinkiä korjaamisen tasosta.

Sitä saa mitä tilaa, on hyvä neuvo taloyhtiön hallitukselle, joka pohtii korjaushankkeen tilaamista. Kannattaa lukea Jari Virran kirjoittama tuore ”Korjausrakentamispalveluiden hankintaopas taloyhtiöille”. Siinä tilaamista tarkastellaan taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän näkökulmasta.  Opas on ladattavissa Rakentamisen laatu Rala ry:n sivuilta.

Virran mielestä tärkeintä on, että sopimusasiakirjoja tehtäessä tilaaja tietää mitä haluaa ja paljonko on valmis maksamaan. Kun nämä tiedot kirjataan selkeästi tarjouspyyntöön, osaavat urakoitsijat antaa järkeviä tarjouksia.

Isännöitsijä vaihtoon

Oppaassa on yksi puute: siinä ei sanota mitään isännöitsijän valinnasta. Taloyhtiöt eivät ole ammattitilaajia, mutta sitä eivät ole kaikki isännöitsijätkään. Heillä on useimmiten kaupallinen koulutus eikä juurikaan osaamista korjaushankkeen vetämiseen. Osalla on lisäksi korrutoituneen ylilaskuttajan maine.

120 iltakokousta vuodessa ja asukkailta tuleva ikävä palaute, on karsinut isännöitsijöiksi haluvien joukkoa.

”Isännöitsijöissä on suuri määrä niitä, jotka eivät hallitse hommiaan. Samalla rahalla saa huonoa kuin hyvääkin isännöintiä”, sanoo Matinkylän Huollon toimitusjohtaja Mikko Peltokorpi, joka oli alalla ensimmäinen, jolla oli tekninen koulutus.

Hän on Rakennuslehden kolumneissa usein kritisoinut rakentamisen laatua tai huonoa asennetta.

Toteutusmuoto tarpeen mukaan

Yksinkertaisissa ja selkeissä korjaushankkeissa perinteinen kiinteähintainen urakka toimii riittävän hyvin ja sen isännöitsijäkin vielä hallitsee. Monimutkaisissa isoissa hankkeissa toteutusmuotoakin kannattaa harkita ja palkata avuksi hankkeen vetämiseen rakennuttamisen ammattilainen.

Constin kehitysjohtajan Juha Salminen on tehnyt Kiinteistöalan kustannukselle kirjan ”Toteutusmuodot taloyhtiön korjaushankkeessa”. Sinänsä erinomaista kirjaa lukiessa kannattaa muistaa, että Salminen markkinoi Constin suosimia yhteistoiminnallisia toteutusmuotoja, joissa putkiremonttia voidaan nopeuttaa tehtaalla valmistettujen valmisosien avulla. Kyseessä voi olla esimerkiksi koko kylpyhuoneen sisältävä elementti (Ideal-ratkaisu), joka asennetaan vanhan kylpyhuoneen sisään tai keittiön ja kylpyhuoneen välisen seinän korvaava märkätilaelementti (Flowall).

Moni urakoitsija ja konsultti puhuu nykyisin syvällä rintaäänellä allianssimallin tai ryhmäkorjaushankkeen eduista. Niin tekee vuoden rakennuttajakonsultiksi valittu rakennusinsinööri Juuso Hämäläinen, joka on Rakennuttajatoimisto Valvontakonsultit Oy:n hallituksen puheenjohtaja,

Hän haluaa kehittää alaa niin yhteistoimintaa suosivien toteutusmuotojen kuin tuoteinnovaatioidenkin kautta. Nämä asiat hän on pystynyt yhdistämään ideallaan korjausrakentamisen Flowall-märkätilaelementistä, joka korvaisi elementtitaloissa nykyisen keittiön ja wc:n välisen seinän.

Hämäläinen on kehittänyt Flowallista kokonaisen hankekonseptin, jossa  laajimmillaan on kyse allianssimallisesta kokonaistoimituksesta, jossa Sweco toimii suunnittelijana, Valvontakonsultit rakennuttajatoimistona ja urakasta vastaa Consti tai Wareco. Uponor/Cefo toimittaa putket, Puustelli keittiön ja laatat tulevat Laattapisteeltä.

Ensimmäinen pilottikohde on juuri käynnistynyt Espoon Matinkylässä. Tilaajana siinä on Sampo.  Tavoitteena on, että menetelmä olisi ainakin kymmenen prosenttia edullisempi kuin perinteinen putkiremontti.

Peltokorpi on skeptisempi sen suhteen, miten monen taloyhtiön korjaamisessa yhteistoiminta saadaan sujumaan, kun yksimielisyyteen pääsy on vaikeaa yhdessäkin taloyhtiössä. ”Kolmaosa porukasta vastustaa aina kaikkia korjauksia”, hän sanoo.

Postinumero ratkaisee korjaamisen tason

Korjaamista ei Hämäläisen mukaan kannata lähteä tarkastelemaan ratkaisukeskeisesti vaan asiakkaan tavoitteiden ja maksukyvyn kautta. Jos on tulossa useita korjauksia tulevina vuosina, voidaan arvioida, miten ne vaikuttavat asumiskustannuksiin ja tehdä korjaussuunnitelma sen pohjalta.

Sekä Hämäläinen että Peltokorpi pitävät tärkeänä, että omistajat miettivät millaisena he näkevät omaisuutensa arvon nyt ja tulevaisuudessa.

”Hanke määräytyy paitsi teknisistä korjaustarpeista myös ulkoisista tekijöistä kuten sijainnista ja asukkaiden tulotasosta. Helsingin keskustassa on varaa toisenlaisiin korjauksiin kuin syrjäisessä lähiössä”, Hämäläinen sanoo.

Valvontakonsulteilla on esimerkkejä molemmista. Helsingissä se on mukana Torkkelinmäen Mäkilinna-arvorakennuksen korjaamisessa. Siellä asukkailla on varaa investoida laatutason nostamiseen, sillä rahaa korjauksiin saadaan ullakkoasuntoja rakentamalla.

”Vuonna 1927 valmistunutta Mäkilinnaa on aina hoidettu vastuullisesti ja kaikki remontit on tehty tavallista paremmin”, taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Antti Elonen sanoo.

Turun Jyrkkälän 1970-luvun elementtikerrostaloalueella sen sijaan pohditaan rahan riittävyyttä ja sitä, miten nuhraantuneen lähiön imagoa voitaisiin nostaa. Talot korjataan asukkaiden vuokranmaksukyvyn mukaan eri tasoon, jotta korkea vuokrausaste voidaan säilyttää.

”Osaan satsataan enemmän ja osaan vähemmän”, Hämäläinen sanoo tästä allianssimallilla toteutettavasta hankkeesta.

Samaa ajattelutapaa  sovelletaan Keravalla alkavassa ryhmäkorjaushankkeessa. Hämäläisen mielestä neljä taloyhtiötä saa hankkeesta synergiaetuja, vaikka niillä olisi korjauksissa eri tavoitteet ja ratkaisut.

’Energiakorjaukset  joskus pelkkää pakkopullaa”

Energiakorjaukset voivat nostaa kiinteistön arvoa. Korjausrakentamisen energiamääräykset saattavat pakottaa  myös takaisinmaksuajoiltaan epätaloudellisiin korjauksiin. ”Siksi niitä joutuu jopa pakkosyöttämään asukkaille”, Peltokorpi toteaa.

”Käytännössä vaikkapa 50 millimetrin lisäeristys uuden ohutlaastirappauksen oikaisualustana tuo energiansäästöä suunnilleen saman verran kuin nykymääräysten mukaisen korvausilman sisäänoton vaatima seinien rei´itys kuluttaa energiaa. Siis energiaa ei säästykään, mutta sisäilman laatu on aivan eri tasolla.”

Lämmön talteenotto poistoilmasta on Peltokorven mukaan ainut iso käyttämätön mahdollisuus.
”Siihenkään ei investointihalukkuutta  asunto-osakeyhtiössä löydy niin kauan, kun vanhat koneet jollain tavoin pyörivät.”

Tätä artikkelia on kommentoitu 2 kertaa

2 vastausta artikkeliin “Taloyhtiön kannattaisi vaihtaa useammin isännöitsijää”

  1. Rakennuslehdessä 13.3.2015 oli Seppo Mölsän artikkeli taloyhtiöiden korjaamisesta, jossa käsiteltiin minunkin kirjaani ”Toteutusmuodot taloyhtiöiden korjaushankkeissa”. Kun sen yhteydessä ei kommentteja kysytty, lisään tähän muutaman näkökulman ja täsmennyksen.

    Jutussa viitattiin urakointitaustaani vähän siinä merkityksessä, että olisi oma lehmä ojassa. Toteaisin että olen kirjoittanut kirjan yksityishenkilönä ja omalla ajalla tavoitteena aidosti neuvoa, miten taloyhtiöiden kannattaa tilata ja toteuttaa hankkeitaan. Kokemusta minulla on taloyhtiön remonteista myös tilaajan puolelta, mutta lienee vain eduksi jos on toiminut molemmilla puolilla pöytää, mikä tuo syvyyttä ja näkemystä asiaan.

    Yhteistoimintamallit eivät ole ainoita, jotka mahdollistavat urakoitsijoiden omien korjausratkaisujen soveltamisen. Niitä voi käyttää niin ST-, projo-, kuin kokonaishintamalleissakin, kunhan viimeisessä sallitaan vaihtoehtotarjouksen jättäminen. Valitettavasti tämä mahdollisuus jätetään usein hyödyntämättä ja kysytään tarjouksia vain valmiilla suunnitelmilla, jolloin urakoitsijat voivat kilpailla enää halvimmalla asennustyön hinnalla. On varmasti tilaajankin etu jos urakoitsijoita kannustetaan kehittämään nopeampia ja edullisempia korjausmenetelmiä ja niiden soveltamista edesautetaan toteutusmuotojen monipuolisemmalla käytöllä.

    Yhteistoimintamalleista voi todeta yleisesti sen, että niiden osaaminen on luvattoman heikkoa myös alan ammattilaisten keskuudessa, mitä aukkoa oma kirjanikin on tarkoitettu paikkaamaan. Vaarana on, että perusajatusta riskien jakamisesta ja tavoitteiden yhtenäistämisestä ei ymmärretä, vaan tehdään omia virityksiä, joita tarjoillaan muodikkaasti yhteistoimintamalli –nimikkeen ala. Jos sitten hyödyt eivät realisoidu, on helppo tuomita malli toimimattomaksi. Julkisuudessakin olleet näkemykset tuntuvat useimmiten pohjautuvan kokemattomuuteen aidosta yhteistoimintamallin mukaisesta toiminnasta.

    Lehden tekstissä on hieman sekoitettu käsitteitä (nettijutussa tämä on korjattu); ryhmärakennuttaminen ja –korjaaminen ovat kaksi eri asiaa. Edellisellä tarkoitetaan asukkaiden yhteistyössä rakennuttamia (uudis)asuntoja ja jälkimmäinen sitä että useat taloyhtiöt (tai vuokratalot) yhdistävät korjauksiaan yhdeksi hankkeeksi. Mitä ryhmäkorjaamiseen tulee, Peltokorven kommentti on hieman outo, sillä eihän perusajatusta sen järkevyydestä voi sillä vähätellä, jos taloyhtiöiden on vaikea päästä sopuun säästöjen jakamisesta. Sitä paitsi tämä ei ole ongelma, koska säästöhän on urakoitsijan tarjoushinnassa sisällä ja periaate on että jos ensimmäinen talo maksaa vähän enemmän, viimeiset vastaavasti vähemmän ja näin säästöjen tasaus tapahtuu urakoitsijan sisällä. Ryhmäkorjaamisen eduista ja säästöistä olisi tosin tarpeellista saada luotettavaa seuranta- ja tutkimustietoa.

    Sekä uudet toteutusmuodot että uudenlaiset tavat toteuttaa hankkeita laajempina kokonaisuuksina ovat mielenkiintoisia mahdollisuuksia ja nivoutuvat vahvasti lisä- ja täydennysrakentamiseen sekä teollisten korjausmenetelmien käyttöön. Toivoisin, että uusien toimintamallien kehittämiseen suhtaudutaan myös alan ammattilehdistössä myönteisesti ja alan uudistumista edistetään. Huonot ideat tapaavat kuolla ihan auttamattakin, ja hyvienkin ideoiden lentoon lähtö on alallamme joskus tuskaa. Tietysti jos ollaan sitä mieltä, että kakki on nykyisin täydellistä eikä uudistumista tarvita, on turha nähdä vaivaa. Jotenkin vaikutemaksi on kuitenkin tullut, että muutoksiakin tarvitaan.

    Juha Salminen
    Kehitysjohtaja, TkT
    Consti Yhtiöt Oy

  2. Remontti voi kestää vuoden tai kaksi. Isännöintiä tarvitaan tuonkin jälkeen. Jos kaikki muu on kunnossa, niin miksi isännöintsijä pitäisi vaihtaa remontin takia, jos kyseessä on isompi paikkakunta? Projektia varten voidaan palkata ulkopuolinen ammattilainen suunnittelun ja toteutuksen valvontaan. Isännöitsijä on apuna esim. tiedotuksessa. Tällä vältetään myös isännöitsijän mahdolliset verkostot. Toki valvojalla voi olla omansa.

    Tekemällä oppii ja taloyhtiöiden varoilla on isännöitsijöiden helppo touhuta. Mutta miksi isännöitsijät nostetaan kuninkaan arvoon rempoissa?

Vastaa

Tilaa uutiskirje

Kooste rakennusalan tärkeistä uutisista sähköpostiisi kolmesti viikossa. Saat myös kutsuja Rakennuslehden tapahtumiin. Lisätietoja

Kooste rakennusalan tärkeistä uutisista sähköpostiisi kolmesti viikossa. Saat myös kutsuja Rakennuslehden tapahtumiin.

Anna sähköpostiosoitteesi