Ilmarinen ei näe kuplan merkkejä Suomen asuntomarkkinoilla

Keskinäisen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarisen toimitusjohtaja Timo Ritakallio ei näe kuplan merkkejä Suomen asuntomarkkinoilla tällä hetkellä, vaikka hän toteaakin asuntojen hintakehityksen olleen nopeaa.

Timo Ritakallio

”Asuntojen hinnathan ovat nousseet voimakkaasti pitkällä aikavälillä. Sitä kuvastaa hyvin se, että Ilmarisen asuntosijoitusten tuotto on ollut yli 9 prosenttia 15 vuoden aikana. Se ei tietenkään ole pitkän aikavälin kestävä taso. Asuntojen hintojen kehitys on kuitenkin tasaantunut”, Ritakallio totesi Ilmarisen tammi-syyskuun tulosta käsittelevässä infossa perjantaina. Hänen mielestään asuntojen hintojen säilyminen lähivuosina nykytasollaan on todennäköisempää kuin se, että hinnat laskisivat tai nousisivat selvästi.

Deflaation mahdollinen jatkuminen pitkään aiheuttaisi Ritakallion mukaan kuitenkin riskin suomalaisten kotitalouksien asuntovarallisuudelle. ”Jos deflatorinen kehitys jatkuu, niin kotitalouksien kannalta suurin juttu on se, että sellaisessa ympäristössä myös asuntojen arvot laskevat.”

Tilastokeskuksen mukaan kuluttajahinnat laskivat syyskuussa 0,6 prosenttia vuoden takaiseen verrattuna.

Euroopan keskuspankki onkin pyrkinyt torjumaan deflaatiota Euroopassa rahan määrää lisäämällä. Toisaalta nämä toimet taas lisäävät Ritakallion mukaan riskiä kuplien muodostumisesta eri omaisuuseriin jossain päin maailmaa. ”Se, että näitä kuplia muodostuisi nimenomaisesti Suomeen, ei ole kaikkein todennäköisintä.”

Asuntomarkkinoilla yksi merkki kuplasta on, jos asuntojen hinnat ovat nousseet niin korkealle, ettei niistä enää saa järkevää vuokratuottoa. Ritakallion mielestä vuokratuoton järkevä taso suhteessa hankintahintaan on 4–4,5 prosenttia pitkällä aikavälillä, ja kun vuokratuotto jää 1–3 prosentin tasolle, asuntojen hinnat ovat jo varsin korkealla.

Esimerkiksi Tukholmassa asuntojen vuokratuotto voi Ritakallion mukaan jäädä tällä hetkellä 2,5 prosentin tasolle. Hän sanoo, että mahdollinen kuplan puhkeaminen Tukholmassa voisi heijastua myös Suomen asuntomarkkinoille mutta ei kuitenkaan voimakkaasti, koska näille markkinoille sijoittavat pääasiassa eri toimijat.

Ilmarinen sijoittaa 100 miljoonaa vuodessa kiinteistöihin Suomessa

Ilmarisen strateginen linjaus on ollut, että sen kiinteistösijoituksissa ulkomaisten sijoitusten osuus suhteessa kotimaisiin kasvaa. Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, että yhtiö vähentäisi kiinteistösijoituksiaan Suomeen lähivuosina.

”Suunnitelmissamme on seuraavien 3–4 vuoden aikana kasvattaa euromääräisesti kiinteistösijoituksiamme myös kotimaahan. Tämä johtuu siitä, että kiinteistösijoitusomaisuusluokan allokaatio kasvaa tällä strategisella tarkastelukaudella. Suurempi osa näistä uusista kiinteistösijoituseuroista kohdistuu Suomen rajojen ulkopuolelle, mutta olemme nettosijoittaja tulevina vuosina myös Suomen kiinteistömarkkinoilla”, Ilmarisen sijoitusjohtaja Mikko Mursula sanoo.

Hänen mukaansa yhtiö kaavailee sijoittavansa noin 100 miljoonaa euroa vuodessa kiinteistöihin Suomessa vuoteen 2020 asti.

”Jos ajatellaan kiinteistösijoittamista vuonna 2016, me rakennamme pääkaupunkiseudulle vuokra-asuntoja. Näissä rakennusprojekteissa me käytämme hyväksi velkavivun käyttömahdollisuutta, eli määräaikainen lakihan sallii meidänkin käyttää 50 prosentin vieraan pääoman astetta näissä kohteissa. Se on yksi ensi vuoden kiinteistöstrategian keskeisimpiä kohtia.”

”Tässä on kuitenkin sellainen ongelma, että rakentamisen kustannukset Suomessa ovat todella korkeat ja on valtava määrä erilaista erityissäännöstöä liittyen esimerkiksi autopaikkojen määrään. Kun kaikki nämä säännökset ja niiden kustannusvaikutukset lasketaan yhteen, vuokratalon rakentaminen pääkaupunkiseudulle on kallista. Hinta per neliö nousee melkoisen korkeaksi. Vaikka ottaa huomioon velkavivun käyttömahdollisuudenkin, nämä eivät ole helppoja laskuharjoituksia.”

Tästä huolimatta Mursula sanoo asuntosijoitusten näyttävän kiinnostavalta kohteelta Suomessakin.

”Kun pääkaupunkiseudulla on kolmannes toimistotilasta tyhjänä, ei ole kovin helppo löytää hyviä hankkeita rakentaa toimistoja tänne. Sen sijaan asunnoille on valtavan kova kysyntä”, Ritakallio huomauttaa.

”Otollinen aika hakea yksityistä rahoitusta infrahankkeille”

Koska korot ovat alhaalla, Ilmarinen on kiinnostunut myös muista reaaliomaisuuden lajeista kuin kiinteistöt. Näitä ovat erilaiset infrastruktuurihankkeet sekä kotimaassa että ulkomailla, maatalous ja metsä. Nykyisellään Ilmarinen omistaa esimerkiksi noin 20 prosenttia sähkönsiirron kantaverkon omistavasta Fingridistä ja on omistajana myös Koskenkylä–Kotka-moottoritiessä. Ritakallion mukaan Ilmarisella ei juuri tällä hetkellä ole konkreettisia infrahankkeita tekeillä, mutta hän arvioi, että vuoden sisällä todennäköisesti jo on.

”Meillä on paljon erilaisia kohteita analyysin alla sekä Suomessa että erityisesti ulkomailla”, Mursula sanoo.

”Jos ajattelee julkisen talouden rakenteita, niin tämähän on otollisin aika hakea yksityistä rahoitusta erilaisiin infrahankkeisiin. Tällaista tilannetta ei ole ollut 25–30 vuoteen, että infratyyppisille sijoituksille on niin kova kysyntä globaalisti kuin nyt. Se johtuu siitä, että korkotaso on alhainen ja infrahankkeissa on mahdollista saada hyvä inflaatiosuoja”, Ritakallio toteaa.

”Kiinteistösijoitukset toimivat myös haastavassa markkinaympäristössä”

Ilmarisen kiinteistösijoitukset tuottivat keskimäärin 4,3 prosenttia tammi-syyskuussa 2015. Tuotto jakautui siten, että suorat kiinteistösijoitukset tuottivat 3,7 prosenttia ja epäsuorat kiinteistösijoitukset 7,9 prosenttia.

”Kiinteistösijoitukset täyttävät hyvin sen roolin ja tavoitteen, joka niille tällaisessa hajautetussa salkussa on asetettu eli tasaista ja riittävän korkean tason tuottoa myös haastavassa markkinaympäristössä”, Mursula sanoo.

”Toimistopuolella näkee sen, että maan kahtiajako selkeytyy entisestään. Helsingin alueella toimistojen käyttöaste on edelleen ihan hyvä, mutta kun mennään kauemmas maakuntiin, niin siellä on paljon vajaakäyttöastetta. Käytännössä meidän kiinteistösalkun vajaakäyttöneliöistä kaksi kolmasosaa on sellaista toimitilaa, joka odottaa kaavamuutosta eli käyttötarkoituksen muutosta, ja se keskeisin käyttötarkoituksen muutos on toimistoista asunnoiksi.”

Tätä artikkelia on kommentoitu kerran

Yksi vastaus artikkeliin “Ilmarinen ei näe kuplan merkkejä Suomen asuntomarkkinoilla”

  1. Ilmarinen lienee suurimpia häviäjiä kuplan puhjetessa. Siksi se pitää äkkiä kieltää.

Jätä kommentti