Sijoitusraha virtaa vuokrakaksioihin – laskevatko vuokrat ja asuntojen hinnat?

Rahaa menee nyt etenkin kasvukeskusten asuntoihin.

Ammatikseen sijoittavat, kuten rahastot, sijoitusyhtiöt sekä vakuutus- ja eläkeyhtiöt, rakennuttavat omistukseensa kerrostaloja vuokrakäyttöön. Niitä syntyy pääkaupunkiseudulle, mutta myös muihin kasvukeskuksiin, joissa asunnoille on kysyntää.

Ammattimaisten kiinteistö­sijoitusten arvo nousee kiinteistötieto KTI:n tilaston mukaan ­tänä vuonna kaikkien aikojen ennätykseen. Mennään siis ohi vuoden 2007, jonka jälkeen syöksyttiin finanssikriisin aloittamaan taantumaan.

Rahaa kiinteistöihin ajaa talous- ja korkotilanne. Vakaan tuoton tarjoava kiinteä sijoituskohde on alkanut kiinnostaa, koska korkosijoitukset tuottavat heikosti ja muissa sijoituksissa tappioiden riski on suurempi.

Kiinteistösijoittamisen eri lajeissa asuntosijoittaminen nousee KTI:n tilaston mukaan ennätykseen. Vielä viime vuonna liike- ja toimistosijoittaminen vetivät enemmän rahaa, mutta tänä vuonna asunnot vievät kiinteistörahasta jo 40 prosenttia.

Tässä eivät ole vielä kaikki asuntokaupat, vaan ainoastaan isot, miljoonan euron ylittävät. Mukana eivät ole piensijoittajien ja oman asunnon ostajien tätä pienemmät kaupat.

Alenevatko vuokrat ja asuntojen hinnat?

Entä miten tämä koskettaa tavallista kuluttajaa – siis meitä kaikkia, jotka asumme joko vuokra-asunnossa tai omistus­asunnossa? Alkavatko sijoitusvirta ja sen tuottama rakentamisen vilkastuminen näkyä vuokrien ja asuntojen hinnoissa?

Yleinen talousviisaushan kytkee tarjonnan ja kysynnän toisiinsa. Jos asuntotarjontaa tulee lisää, sen pitäisi näkyä ajan mittaan kohtuullisempina hintoina.

Toistaiseksi tästä on niukasti näyttöä. Tilastokeskuksen luvut kertovat, että tänä vuonna vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat ovat nousseet koko maassa keskimäärin 2,4 prosenttia viime vuoteen verrattuna.

Pääkaupunkiseudulla vuokrat nousivat 2,5 prosenttia ja muualla 2,3. Ero ei siis ole suuri.

Pääkaupunkiseudun sisällä vuokrat nousivat Espoossa ja Vantaalla noin 3 prosenttia, Helsingissä noin 2 prosenttia ja Helsingin ydinkeskustassa 1,5 prosenttia.

Omistusasuntojen hinnoissa näkyy eriytymistä. Pääkaupunkiseudulla hinnat ovat keskimäärin nousseet 3,6 prosenttia, mutta muualla Suomessa ne ovat laskeneet 0,7 prosenttia.

Toisin sanoen pääkaupunkiseudulla, jossa rakentaminen on vilkkainta, asuntojen hinnat ovat jatkaneet nousua. Pääkaupunkiseudun ulkopuolella hintoja vetävät luultavasti alas muuttotappioalueet, joissa ei rakenneta.

Vuokrissa on nähtävissä jonkinlaista maltillistumista lähtien Helsingin keskustasta, jossa vuokrien nousu on hidastunut.

Särs ja Metsola eri mieltä seurauksista

Miten lukuja tulkitsevat asuntomarkkinoiden toimijat? Riippuu siitä, keneltä kysyy.

Vakuutusyhtiö Lähi-Tapiolan kiinteistörahastojohtaja Kim Särs ei hyväksy näkemystä, että ennätysmäisen suuri sijoittajakysyntä nostaisi asuntohintoja ja vuokria.

”Hinnat voisivat olla vielä korkeammalla, jos uudisrakentamista ei olisi saatu vauhtiin sijoittajien tuella.”

Kysyntä on Särsin mielestä myös tuonut markkinoille uusia pienehköjä rakennusalan yrityksiä, jotka haastavat jättejä uusilla toimintatavoilla ja edullisemmilla hinnoilla.

”Esimerkkejä ovat kahden viikon putkiremontit ja talousohjattu toimintatapa, joilla luvataan kymmenien prosenttien säästöjä remonteissa.”

Särs toivoo rakentamisen vauhdin jatkuvan. Toista näkemystä edustaa Vuokraturva–Myyntiturva -ryhmittymän hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola, joka varoittelee ylikuumenemisesta.

Metsolan mielestä asuntoja ei ole riittävästi, mutta nykyinen rahastovetoinen rakentaminen vinouttaa tarjontaa pahasti, koska ”kaikki” haluavat rakentaa pieniä vuokrakaksioita. Kohderyhmäkin on kaikilla sama, ”hyvin toimeentulevat nuorehkot pariskunnat”.

”Nämä ovat menneet hyvin kaupaksi, mutta kohderyhmä on lopulta suppea. Kun näiden vuokrakysyntä hiipuu, kuten on jo tapahtumassa, se kääntää vuokrat ja myöhemmin ketjureaktiona myös asuntojen hinnat laskuun.”

Kaksioita rakennetaan, koska markkinoiden halutuinta kokoa, yksiöitä, ei voida tehdä riittävästi viranomaisten sääntelyn takia. Niinpä tehdään seuraavaksi pienintä kokoa.

Metsola kehottaa rahastoja ja rakentajia panemaan osan hankkeistaan jäihin. Hän uskoo, että asiaa on alettu miettiä, vaikka ”asuntomarkkinoiden tuntemus näkyy monella tulokkaalla olevan kevyt”.

Jos Metsolan varoitukset toteutuvat, tapahtuu se, mitä monet asukkaat toivovat ja sijoittajat pelkäävät: hinnat ja vuokrat kääntyvät laskuun, ja tuotto-odotukset pettävät.