Kiinteistöt Seppo Mölsä 5 kommenttia

Kustannusguru Yrjänä Haahtela ei hyväksy kustannusylityksiä – hankkeiden ajelehtiminen on suhdanteita suurempi syy ylityksiin

Asuntorakentamisen kustannuksia olisi Yrjänä Haaahtelan mukaan helppo alentaa. Alennukset eivät kuitenkaan välttämättä menisi hintoihin. Jätkäsaaressa kustannusten ja myyntihinnan ero on 2000 euroa neliölle. Lastensairaalaan Haahtela hälytettiin apuun varmistamaan budjetin pitäminen.

Yrjänä Haahtela tunnetaan vaativien kohteiden kustannustietoisena rakennuttajakonsulttina.

Professori Yrjänä Haahtela on rakentamistalouden guru ja hyvän arkkitehtuurin ystävä. Hän itse ei näe tässä ristiriitaa. Hänen toimistonsakin valitsee kohteensa nimenomaan arkkitehtuurin ja vaativuuden perusteella. ”Emme pyri tekemään halpoja vaan taloudellisesti hallittuja rakennuksia”, hän sanoo.

Esimerkiksi OP Pohjolan pääkonttori Helsingin Vallilassa sai palkintoja Arkkitehtitoimisto JKMM:n hyvästä arkkitehtuurista, mutta silti sen kustannukset olivat varsin edulliset.

Haahtela ei missään tapauksessa haluaisi, että rakennusten ilmettä lähdettäisiin yhdenmukaistamaan kustannusten nimissä.

”Rakennusten erilaisuus on kaupunkikuvan rikkaus”, hän sanoo.

30 prosenttia halvempia asuntoja

Viimeksi hänen toimistonsa teki Raklille tutkimuksen joka osoitti, että Helsingissä asuntorakentaminen on 30 prosenttia Itävallan Granzia kalliimpaa. Kustannuserojen syyt ovat mielenkiintoisia: yhteistilojen määrä, rakentamis- ja kaavamääräykset, koneellinen ilmanvaihto, autopaikoitusvelvoitteet, työmaakustannukset ja olohuoneen kokoiset parvekkeet.

Myyntihinnat voivat tietenkin olla jotain muuta kuin kustannukset. ”Esimerkiksi Jätkäsaaressa myydään asuinneliöitä parhaimmillaan yli 2000 euroa kalliimmalla kuin rakennetaan. Jos siis asuntojen hintoihin haluttaisiin vaikuttaa, kustannuserojen syyt ovat suomalaisille vakava pohdinnan paikka.”

Haahtelan mukaan kohtuuhintaisia asuntoja saisi helposti aikaan, jos kaupunki tinkisi tonttien myyntivoitoistaan ja vastaavasti edellyttäisi, että rakennuskustannukset eivätkä markkinat ohjaisi myyntihintaa. Vanhassa hitas-järjestelmässä estettiin, ettei hyöty tästä mennyt pelkästään ensimmäiselle ostajalle. Haahtela on varma, että edulliset asunnot tiputtaisivat myös naapuriasuntojen hintoja.

Toinen asia Haahtelan mielestä tietenkin on, haluaako kukaan muu kuin ensiasunnon ostaja, että asuntojen hinnat laskisivat ja olisivat kohtuulliset. Hän ei ole varma, haluaako edes valtiovarainministeriö tätä, vaikka se on joskus kysynyt Haahtelalta neuvoja tähän asiaan. Kaupungit ainakin haluavat pitää kiinni korkeista tonttihinnoistaan.

Julkiset hankinnat ajelehtivat

Julkisuudessa paljon esillä olleisiin ongelmahankkeisiin Haahtela ei halua ottaa kantaa muuten kuin toteamalla, että rakentaminen on kaaosta, jota voidaan hallita hyvällä johtamisella. ”Hankkeita ei pidä päästää ajelehtimaan.”

Suhdanteiden piikkiin hän ei näitä ongelmia panisi, vaikka kustannukset ovat nyt vuosikausia jatkuneen stabiilin kauden jälkeen nousseetkin 5-7 prosenttia, kun rankasti sopeutettu rakennusala ei pystynyt vastaamaan nopeasti vilkastuneeseen kysyntään. Ilman ulkomaista työvoimaa ja kansainvälisiä hankintoja nousu olisi voinut olla vielä isompi.

”Suunnittele kustannukset, älä anna niiden syntyä” on Haahtelan mukaan koko rakentamistalouden perusta ja se pitää kohdistaa niin ohjelmointiin, suunnitteluun kuin rakentamiseenkin. Tilaajaakin pitää ohjata ja osata muuntaa toimintaprosesseja pinta-aloiksi ja tilavaatimuksiksi.

Hyvänä esimerkkinä tästä on Lastensairaalan hanke, johon Haahtelan toimisto pyydettiin mukaan kesken kaiken. Toive tuli sekä tilaajalta että kohdetta rakentavalta SRV:ltä. Toimintaprosessien virtaviivaistamisella ja niiden yhdistämisellä suunnitteluratkaisuihin pystyttiin merkittävästi alentamaan rakennuksen pinta-alaa ja kustannuksia.

Juuri tästä tilalähtöisestä kustannusajattelusta Haahtela on tunnettu.

Virkamiestaustaan huolimatta Haahtela ei ole mukana julkisissa hankinnoissa. Niiden hankintamenettely hintakilpailuineen ei sovi hänen toimistolleen. Viimeiseksi jäi Digitalon rakennuttaminen Otaniemeen, vaikka kohde alitti budjetin ja keräsi palkintoja.

”Projektinjohtaminen on niin vaativa taito- ja tahtolaji, että osaavista projektinjohtajista kannattaa kilpailuttamisen sijasta kilpailla. Jos edellä mainituissa julkisissa hankkeissa näin olisi toimittu, kertaluokallisista kustannusylityksistä ei tarvitsisi raportoida. Julkisen sektorin ajattelutapa että halvin saa johtaa projekteja onkin aivan uskomaton ja jäljet näkyvät isoina otsikoina. Tällä logiikalla yritystenkin johtoon tai vaativaan kirurgiaan pitäisi valita henkilöt ja tiimi halvimman tarjouksen perusteella.”

Vahingossa kustannusasiantuntijaksi

Alun perin Yrjänä Haahtelasta ei pitänyt tulla kustannusasiantuntijaa vaan rakennesuunnittelija. Kohtalo puuttui kuitenkin peliin. 1960-luvun lopulla rakentamisessa oli taantuma eikä hän saanut toivomaansa harjoittelupaikkaa suunnittelutoimistosta. Hän katseli Teknillisen korkeakoulun ilmoitustaulua, kun paikalle sattui Eero Saarsalmi, joka kouluhallituksen virkansa ohella opetti rakentamistaloutta TKK:ssa. Hän ehdotti Haahtelalle, että tämä tulisi auttamaan häntä väitöskirjan teossa. Sen aiheena oli koulurakennusten kustannusten hallinta. Tavoitteena oli arvioida luonnossuunnitelmista, mitkä tekijät vaikuttavat rakennuskustannuksiin.

Saarsalmi nimitettiin väitöskirjansa jälkeen rakentamistalouden professoriksi. Haahtela puolestaan teki diplomityönsä virastotalojen rakennuskustannuksista ja päätyi rakennushallitukseen kustannuslaskennan ylitarkastajaksi.

Lisensiaattityössään hän loi perustan sille miten rakentamisen kustannuksia voidaan hallita aiheutumisen kautta perinteisen syntymisen sijaan. Tuloksena syntyivät tilakohtaiset kustannukset.
”Vastaavaa teoriaa ja siihen nojautuvaa ratkaisua ei ole vieläkään missään muualla maailmassa”, hän sanoo.

Tältä pohjalta hän sitten ryhtyi professori Juhani Kiiraksen kanssa laatimaan vuonna 1980 Kustannustietokirjoja. Niistä tuli alan kustannusraamattuja ja arkkitehdeille jopa eräänlaisia ”koirakouluja”.

1980-luvun alussa Haahtela teki aktiivisesti tutkimustyötä ja opetti virkansa ohella TKK:ssa. Jo vuonna 1975 hän oli perustanut oman toimistonsa yhdessä Jorma Ahokkaan kanssa kanavoimaan tuota tutkimusrahoitusta. Ahokkaan lähdetty urakoitsijaksi, Haahtela jatkoi yksin.

Päätoiminen konsulttiura alkoi kuitenkin vasta 1986. Tuo alun perin kuuden hengen toimisto on kasvanut vuosien aikana 150 henkilöön. Silti pienen toimiston sosiaalinen yhteenkuuluvuus on Haahtelan mukaan säilynyt. Hän pitää porukkaansa omana perheenään.

Urakoiden pilkkoja ja reviirirajojen rikkoja

Haahtela sai 1980-luvulla ensimmäiset toimeksiantonsa tuttujen arkkitehtien kautta. Osa halusi Haahtelan tukea, kun heitä oli moitittu kalliiksi.

Siihen aikaan lähes kaikki kohteet tehtiin pääurakkamallilla, mikä rajoitti merkittävästi rakennuttajakonsultin mahdollisuuksia päästä vaikuttamaan kustannuksiin. Samalla se myös esti nykyisin muodikkaan urakoinnin ja suunnittelun integraation.

Haahtelan ratkaisu oli projektinjohtorakennuttamismalli, jossa niin työmaan päällikkö kuin vastaava mestarikin on konsultin palkkaama ja itse asiassa tilaajan palveluksessa. Tällä hän rikkoi konsulttitoiminnan totuttuja reviirirajoja ja suututti Rakennuttajakonsulttitoimistojen liitonkin.

Haahtela-mallissa hanke jaetaan hanke osaurakoihin projektinjohtourakan tapaan, mutta tilaajavetoisesti.

”Näin syntyy mahdollisuus johtaa ja ohjata niin suunnittelua kuin rakentamistakin. Tällöin kustannusten aiheuttajat tulevat esille. Jos jokin osa(urakka) osoittautuu ennakoitua kalliimmaksi, siihen voidaan vaikuttaa vaihtamalla suunnitteluratkaisu edullisemmaksi tai pohtimalla taloudellisempia tapoja rakentaa”, hän kertoo.

Esimerkkinä tästä hän ottaa Helsingin Forumin lasipyramidit. Kun Kukontori haluttiin kattaa ja tehdä liiketiloiksi, suunnittelijoiden luonteva ratkaisu oli purkaa katon lasilyhdyt ja rakentaa uudet uusien tilojen katolle. Kun ratkaisun kalleus selvisi, projektin ja työmaan johtotiimi keksi tunkata vanhat lasipyramidit uusien tilojen katolle. Tunkkauksen kustannukset olivat murto-osa uusien rakentamisesta ja ratkaisua kiittelivät sekä suunnittelijat että museovirasto.

”Ilman osaurakointimenettelyä tuota kustannusongelmaa ei olisi edes nähty vaan se olisi jäänyt piiloon kokonaishinnan alle”, Haahtela sanoo.

Samalla se osoittaa hänestä sen, että projektinjohtaminen vaatii valtavasti työtä niin isojen kuin pientenkin asioiden parissa.

”Hyvin usein uudelleen ja uudelleen pohtiminen johtaa sekä parempaan että halvempaan lopputulokseen. Projektinjohtajalta vaadittavan osaamisen laaja-alaisuuden vaatimus on myös hämmentävä. Pitää ymmärtää prosesseja, ohjelmointia, suunnittelua, rakentamista, hankintaa ja laskentaa. Siksi projektinjohtaminen onkin todellisuudessa huippuosaajien tiimityötä.”

Haahtelan toimiston henkilökunnasta puolet eli 75 johtaa ja valvoo projekteja ja työmaata, aikaveloituksella tilaajan palveluksessa. Yhtiön hankkeita ovat muun muassa Forumin saneeraus, Lastensairaala, Kvarteret Victoria, Amos Andersonin taidemuseo, OP Pohjolan pääkonttori, Itäkeskus I3 ja Kalasataman toimisto Keskolle, Svenska Teaternin saneeraus, MetsäTapiola ja Kalasataman kotikortteli.

Terve talo eduskunnan luvalla

1990-luvun hankkeista yksi mielenkiintoisimmista oli Allergiatalon rakentaminen. Haahtela joutui hakemaan eduskunnalta erityisluvan, jotta Terveellisen talon periaatteilla tehtävä talo olisi saatu rakentaa.

Rakennus tehtiin vanhojen töölöläistalojen tapaan paksulla tiilimuurauksella ilman eristeitä. Painovoimaisen ilmanvaihdon rinnalle laitettiin vilkkaalle kadunpuolelle kuitenkin tueksi myös koneellinen ilmanvaihto. Hyvään ilmanvaihtoon päästiin myös korkealla huonekorkeudella.

”1970-80-luvuilla pyrittiin minimoimaan kuutioita, mikä oli aivan idioottimaista. Perusteluna oli jopa se, että korkeat betonielementit eivät mahtuneet kaikkien siltojen ali.”

Eristämätön talon on osoittautunut varsin energiataloudelliseksi, kuten nuo vanhat töölöläistalotkin. Nykyrakentamisessa sen sijaan energiankulutus kasvaa säästötavoitteista huolimatta koko ajan, koska samaan aikaan sisätilojen olosuhdevaatimuksia, kuten ilmanvaihdon määrää ja lämpötilan tasaisuusvaatimuksia kiristetään.

Rakennuttamisen tulos menee kehittämiseen

Rakennuttaminen tuo Haahtelan 20 miljoonaa euron liikevaihdon omaavalle toimistolle erinomaista tulosta mikä osaltaan mahdollistaa sen, että toinen puoli toimistoa kehittää ja tutkii. Kehitysyhtiön ajatuksena on luoda filosofia, menetelmät ja tietoaineisto, kaikki yhdessä sovelluksessa. ”Käyttäjät sitten äänestävät jaloillaan että haluavatko hankkia käyttöoikeuden.”

Käyttäjien suuri määrä ja projektien johtamisesta syntyvä tieto ja taito antavat mahdollisuudet kehitysyhtiön tutkimustoiminnalle ja lukuisat opinnäytteet huolehtivat Haahtelan ”tutkimusakatemian” tieteellisestä tasosta. Näistä osoituksena on TAKU-järjestelmän kohta julkaistava aivan uusi versio. Sen Haahtela lupaa mullistavan koko rakennustalouden: tilamitoituksen, ohjelmoinnin, suunnittelun ja rakentamisen ohjauksen, kaavatalouden, hinnan arvioinnin.

”Se avaa kaikki kustannussalaisuudet”, hän lupaa.

Hän vertaa sitä BIM-malllin, jossa kustannukset ja määrät kasvavat koko ajan, kun malli tarkentuu. TAKU:n virtuaalimallissa kustannukset näkyvät heti sataprosenttisesti.

Haahtela sanoo, että esimerkiksi USA:n Berkleyssä Haahtelan malli on herättänyt jo kiinnostusta. Amerikassa kustannusten ennakoitavuus on ollut plus miinus 30 prosenttia eikä myönteisiä yllätyksiä eli alituksia ole juuri esiintynyt. Haahtela pääsee omien sanojensa mukaan ennusteissa plus miinus neljään prosenttiin eikä ylityksiä juuri ole.

Sukupolvenvaihdos käynnissä

Yrjänä Haahtela luovutti vuoden alussa rakennuttajayhtiön toimitusjohtajuuden Eero Kiljuselle, joka on samalla pienellä osuudella mukana tytäryhtiön osakkaana, kuten muutama muukin avainhenkilö.

Haahtela jatkaa itse vielä kehitysyhtiön johdossa, vaikka täyttääkin ensi vuonna jo 70 vuotta.

Haahtelan tytär Tuuli vetää kolmatta tytäryritystä, joka tutkii henkilöstöhallinnon prosesseja ja kehittää sovellusohjelmia. Ohjelmistolla voidaan hallita ja ohjata henkilöresursseja aina rekrytoinnista, työvuosuunnittelun ja sijaisvälityksen kautta palkkamallinnukseen. Työtä tehdään tälläkin alueella samalla intohimolla kuin rakentamistaloudessa. ”Suutarin lapsella on nyt myös kengät”. Tuuli hoitaa henkilöstöhallinnon myös Haahtela yhtiöissä.

Myös Haahtelan kiinteistötaloutta opiskeleva, diplomityövaiheessa oleva poika Pyry on yrityksessä töissä.

Lue perjantaina ilmestyvästä Rakennuslehdestä, millaisia vaikeuksia Amos Andersonin taidemuseon rakentaminen on tuottanut hankkeen osapuolille. Haahtela otettiin siihen mukaan juuri sen takia, että vaativan hankkeen budjetti pitäisi. Nykyisessä suhdannetilanteessa esimerkiksi betonirungon tekijät ovat Suomesssa kortilla.

 

 

 

Keskustelu artikkelista: 5 kommenttia

  • Tähän olisi kiva saada Hannu Lehdolta vasta-artikkeli, missä hän esittää Safa-Mafia väitteet todeksi ja tällä tavoin kumoaa Haahtelan esityksen, että rakentaminen on kallista osaamis- ja kilpailupuutteen takia.

    Vastaa
  • Pekka Mähönen

    Haahtela on oikeassa, ettei suhdanteet selitä suuria ylityksiä hankkeissa, joissa ylitykset ovat kymmeniä prosentteja. Suurten hankkeiden ongelma on yleensä se, ettei tarjoajia ole riittävästi. Hankkeiden palottelulla saadaan pienempiä urakoitsijoita mukaan suoraan tilaajaan pain. Myöskään projektijohtorakennuttaminen ei takaa onnistumista, jos projektiin valitut henkilöt eivät ole ammattitaitoisia ja kokeneita projektin vetäjiä.

    Allianssi hankkeilla on pyritty yhdistämään suunnittelun ja rakentamisen yhdistäminen alusta alkaen, mutta rahaliikenne menee allianssiurakoitsijan kautta aliurakoitsijoille. Näissäkin hankkeissa suuri rooli on projektiin osallistuvilla henkilöille. Ei allianssiurakkakaan onnistu automaatisesti.Se vaan antaa enemmän pelimerkkejä.

    Se Digi-talokin kyllä ylitti kustannusarvion.

    Valtion hankkeiden kilpailuttamissäännöt tulevat EU:n kautta ja niiden kanssa on elettävä. Eikä kaikki hankkeet meilläkään ylitä kustannusarvioita.

    Vastaa
  • Lapsellinenoptimisti

    Kiva, että näitä kirkasotsaisia riittää, mutta tässä on niin paljon peliä, että se retkuun vetäminen kuuluu homman luonteeseen.

    Vastaa
  • Monen osatekijän summa.

    Viisas mies.

    Vastaa
  • Tiukak kustannuspuite ja sen seurauksena laatikkomainen elementtitalo; toivottavasti vihdoin menneisyyttä.

    Vastaa

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia