Talous Mikko Kortelainen Ei kommentteja

”Varovaisuus pakko unohtaa” – sijoitusasuntojen rakentamisbuumi jatkuu

Sijoitusasuntojen rakentamistahti ei hiljene lähitulevaisuudessa, mikäli Rakennuslehden haastattelemia sijoittajia ja rakentajia on uskominen.

Laptin asuntotyömaa Espoossa.

Välittäjän mukaan vuokra-asuntoja on kuitenkin aikaisempaa enemmän tyhjillään, eivätkä vuokrat ole nousseet pariin vuoteen.

Ovenian vuokrausasiantuntija Karin Ahlbäckillä on hyvä tuntuma kasvukeskusten ja isojen kaupunkien vuokra-asuntomarkkinoihin, sillä yhtiö hoitaa sijoittajien rakennusliikkeiltä tilaamien asuintalojen vuokrausta. Asiakkaina on muun muassa vakuutusyhtiöitä, koti- ja ulkomaisia sijoittajia sekä pankkeja.

”Käänne on lähellä, tästä se kääntyy pikkuhiljaa”, Ahlbäck arvioi markkinatilannetta.

Kasvukeskuksissa on Ahlbäckin mukaan nyt vuokralaisten markkinat. Tarjontaa on paljon ja vuokrat ovat ”tapissa”. Aikaisemmin oli varaa valita kymmenistä vuokralaisista, mutta nyt vuokralaiset pääsevät valitsemaan. Tilanne alkoi kääntyä noin 1,5 vuotta sitten.

Ainakin pääkaupunkiseudulla on Ahlbäckin mukaan saavutettu vuokrakatto. Vuokrien laskemistakin harkitaan, joskaan vielä vuokrien pudotus ei koske uudisasuntoja. Vanhojen asuntojen vuokria on paikoitellen laskettu. Uusien asuntojen vuokrat ovat kahden vuoden takaisella tasolla.

Ahlbäck on varma, että markkinoiden kyllästyminen vähentää jatkossa sijoitusasuntojen aloituksia.

Ilmarinen ei vähennä

Kiinteistöjohtaja Tomi Aimosen mukaan Ilmarinen ei ole vähentämässä sijoituksiaan vuokra-asuntoihin. Työeläkeyhtiöiden tytäryhtiöt saavat käyttää vuoteen 2022 saakka vierasta pääomaa vuokra-asuntojen rakentamiseen.

”Tavoitteemme on toteuttaa noin tuhat asuntoa siihen mennessä. Kokonaisuus on jo koossa eri hankkeina, mutta olemme edelleen kiinnostuneita tutustumaan uusiin hankkeisiin, joissa voimme hyödyntää vierasta pääomaa”, Aimonen sanoo.

”Asuntosijoittaminen sopii meille todella hyvin. Emme ole vielä nähneet, että vuokrat olisivat kääntyneet laskuun.”

Käyttöasteet ovat kääntyneet Aimosen mukaan pieneen laskuun, sillä pääkaupunkiseudulle on tullut paljon lisää vuokra-asuntoja.

”Tarjonnan lisäyksen myötä hinnat voivat joustaa alaspäin”, Aimonen sanoo.

Aimonen ei ole huolissaan siitä, että vajaakäyttöasteet lähtisivät voimakkaammin nousuun.

”Jos käyttöaste laskee 98 prosentista 97 prosenttiin, se ei ole mitenkään dramaattista. Markkina toimii. Ennemminkin se on merkki siitä, että tarjontaa on tullut muutaman vuoden aikana paljon lisää pääkaupunkiseudulle. Ottaa hetken aikaa, ennen kuin markkina asettuu.”

Rakentajat alkavat Aimosen mukaan tarjota kohteitaan halukkaammin institutionaalisille sijoittajille silloin, kun omistusasuntojen kysyntä pienenee.”Ainakaan vielä en ole havainnut sellaista, että rakennusliikkeillä olisi myymättömiä hankkeita.”

Rakennuskustannukset sen sijaan ovat nousseet.

Yli miljardin sijoitukset

LähiTapiolan kiinteistörahastojohtaja Kim Särs ei usko, että sijoitusasuntobisnes hiipuu ihan heti. Asunnot kiinnostavat niin kauan kuin niistä saa kelvollista tuottoa.

LähiTapiolalla on lähdössä tai työn alla noin 500 asuntoa eri rahastoissa. Kaikkiaan asuntoja on yli 5 000, ja niihin on sijoitettu pääomia yli miljardi euroa.

”Niin kauan kuin hinta ja vuokra ovat tasapainossa, asunnot ovat kelvollinen sijoituskohde. Me rakennamme keskeisille paikoille pieniä asuntoja, riskit on minimoitu.”

Särsin mukaan LähiTapiolan rahastoasuntojen käyttöaste ei ole pudonnut. Lähes kaikki asunnot ovat käytännössä täynnä.

”Varovaisuus käytännössä pakko unohtaa”

Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsolan mukaan instituutiot ja rahastot ovat puheiden tasolla nyt valtaosin aikaisempaa varovaisempia, mutta käytännössä muutos näyttää pienemmältä. Institutionaaliset sijoittajat ovat selkeimmin siirtyneet puheista tekoihin.

”Erityisesti rahastoilla näkyy se, että kun sijoitettavaa pääomaa kertyy tilille makaamaan, varovaisuus on vaan käytännössä pakko unohtaa, vaikka riskit huolettaisivat itseäkin. Erityisen kova paine on niillä rahastoilla, jotka eivät voi itse juuri vaikuttaa siihen, kuinka paljon sijoituksia niihin tulee”, Metsola toteaa.

Myös yksityissijoittajat ostavat edelleen aktiivisesti sijoitusasuntoja ympäri Suomen. ”Asuntosijoittaminen koetaan hyvin riskittömäksi, ja ironista kyllä, juuri se niitä riskejä lisää.”

Rakentajien mukaan hiljenemistä ei näy

Rakentajien mukaan sijoitusasunnoille on kova kysyntä. Laptilla on rakenteilla noin 700 asuntoa. Toimitusjohtaja Raimo Pesolan mukaan tuotannosta menee noin 400 asuntoa sijoittajille.

”Hiljenemistä ei ole ainakaan meidän näkökulmasta nähtävissä. Kysyntä jatkuu kovana”, Pesola sanoo.

Tampereella ennakkomarkkinoinnissa olevan kohteen yksiöt varattiin muutamassa tunnissa.

Lapti panostaa yksittäisiin sijoittajiin, rahastoille on käynnissä vain yksi kohde, Kuopiossa.

Sijoitusasuntojen vetovoimaa selittää se, että asuntoon pääsee kiinni pienellä alkupääomalla. 70 prosentin yhtiölainan lisäksi Lapti on neuvotellut ostajalle 20 prosentin rahoituspaketin, joten asunnon ostamiseen riittää minimissään 10 prosentin oma pääoma.

Pesolan mukaan rahoituspakettia hyödynnetään arviolta joka viiden rakenteilla olevan asunnon kaupassa.

SRV:n johtaja Antero Nuutisen mukaan sijoittajakysynnän nopeaa hyytymistä ei ole nähtävissä.

”Meillä on paljon kohteita rakenteilla isolle joukolle toimijoita. Kuluttajamarkkina on virkistynyt, joten nyt menee kuluttajamyyntiin sellaisia kohteita, joita aikaisemmin olisi tarjottu sijoittajille”, Nuutinen sanoo.

SRV:n rakenteilla olevasta asuntotuotannosta menee 40 prosenttia kokonaisina taloina sijoittajille. Loppuosastakin menee yksittäisille sijoittajille asuntoja.

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia