Rakentaminen Seppo Mölsä 5 kommenttia

Asuntorakentamisen hurja kasvu jatkui – Pajakkala ennustaa taitetta kesäksi

Asuntorakentamisen vahva kasvu yllätti taitetta jo odottaneet RT:n Sami Pakarisen ja Foreconin Pekka Pajakkalan, joka odottaa taitteen tapahtuvan kuitenkin jo kesällä. Asunnot ovat entistä pienempiä, minkä takia kuutiomäärissä ja kappaleissa mitatut kasvuluvut eroavat nyt  paljon toisistaan.  (päivitetty Pajakkalan suhdannearviolla 21.25)

 

Asuntokoon voimakas pieneneminen näkyy siinä, että kappalemäärissä mitattuna nousu on nyt paljon kovempi kuin kuutiomäärissä tarkasteltuna.

Tilastokeskuksen mukaan rakennuslupia myönnettiin vuoden 2017 tammi-maaliskuussa 8,2 miljoonalle kuutiometrille. Myönnetty kuutiometrimäärä oli 2,0 prosenttia enemmän kuin vastaavalla ajanjaksolla vuotta aiemmin. Kasvua oli eniten liike- ja toimistorakennuksille myönnetyissä rakennusluvissa. Asuinrakentamiseen myönnetty kuutiometrimäärä pysyi edellisen vuoden tasolla.

Asuinrakennuksille tammi-maaliskuussa myönnetty rakennuslupien kuutiomäärä oli 2,6 miljoonaa, saman verran kuin vuotta aiemmin. Rakennuslupia myönnettiin tammi-maaliskuussa kaikkiaan 9 228 asunnolle, kasvua oli 4,2 prosenttia vuodentakaisesta.

Rakentaminen hurjassa kasvussa

Volyymi eli käynnissä olevan rakennustuotannon kiinteähintainen arvo kasvoi ensimmäisellä neljänneksellä 13,0 prosenttia vuodentakaisesta. Asuinrakentamisen volyymi kasvoi ajanjaksolla 11,1 prosenttia ja muun kuin asuinrakentamisen volyymi 14,5 prosenttia. Rakennushankkeita aloitettiin samaan aikaan tilavuudella mitattuna 34,2 prosenttia ja asuinrakennushankkeita 32,8 prosenttia enemmän kuin vuotta aiemmin.

Suhdanne-ennustajat olivat liian pessimistisiä, liian aikaisin?

Kuukausi sitten Rakennusteollisuus RT:n pääekonomisti Sami Pakarinen arvioi, että asuntorakentamisessa kiivain rakennuslupien hakuvaihe olisi takanapäin.

”Vaikka vasarat paukkuvat vielä tiuhaan aloitetuilla työmailla, tulee loppukesästä saatavat tiedot vahvistamaan tänään nähtyä, sillä myös touko- ja kesäkuu olivat vuonna 2016 erittäin vilkkaita lupakuukausia.”

Myös Foreconin Pekka Pajakkala odotti kerrostalomarkkinoiden jäähtyvän korkealta tasolta jo tänä vuonna. Hänen arvionsa mukaan kerrostaloasuntojen aloitukset putoaisivat 20 prosenttia tänä vuonna.

Rakennuslehden markkinakatsausten perusteella näyttää kuitenkin selvältä, että uusien asuntojen kauppa ja aloitukset jatkuvat edelleen erittäin vilkkaina. Pääkaupunkiseudulla rikottiin uusien asuntojen kaupassa 2000-luvun ennätys. Asunnoista on selvästi alitarjontaa, vaikka aloitukset ovat korkealla tasolla.

Eikä uudisrakentamisen vilkkaus rajoitu pääkaupunkiseutuun. Koko maan tasolla uusien asuntojen aloitukset ovat ennätystasolla. Siitä huolimatta myynnissä olevien asuntojen määrä on Rakennuslehden markkinakatsauksen mukaan vähentynyt, koska kauppa käy niin hurjilla kierroksilla.

Asuntorakentamisen kasvu on erityisen voimakasta, jos kuutioiden sijaan tarkastellaan asuntojen kappalemääriä. Asuntojen keskikoko on pienentynyt selvästi vuodesta 2015 lähtien. Varsinkin asuntosijoittajat ovat vaatineet pieniä asuntoja, ja rakennusliikkeet ovat vastanneet kysyntään tekemällä niin pieniä asuntoja kuin kaupungit ovat olleet valmiita sallimaan.

Tilastokeskuksen uusimpia lukuja Pakarinen kommentoi seuraavasti:

”Asuntorakentamisen vauhti ei näytä odotuksista huolimatta vielä hiipumisen merkkejä. Maaliskuussa myönnettiin ennakkotietojen perusteella ennätykselliset 4 777 rakennuslupaa asunnoille. Määrä on peräti 31 prosenttia enemmän kuin edellisvuonna ja on 90-luvun puolivälistä alkavan tilastointihistorian korkein maaliskuun lukema. Vastaavasti asuntoaloitukset nousivat vuositasolla yli 40 000 asuntoon. Tällaisia tasoja on nähty viimeksi ennen 90-luvun lamaa.”

”Maaliskuun lupatietojen perusteella asuntoaloitusten kasvu jatkuu vielä marjastuskauden jälkeenkin. Alun perin odotin, että aloitukset kääntyvät laskuun kun mustikat kypsyvät, mutta nyt tilanne on toinen. Käsillä olevat runsaat aloitusmäärät takaavat, että uudisasuntoja valmistuu markkinoille enenevissä määrin syksyyn 2018 asti, joka on hyvä uutinen kaupungistuvalle Suomelle”, Pakarinen jatkaa.

”Suomen paranevan taloussuhdanteen varmimpia merkkejä on nähtävissä uusien omakotitalojen lupamäärissä. Tammi-maaliskuun ennakkotietojen perusteella lupien määrät ovat nousseet 20 prosenttia edellisvuodesta. Kotitaloudet ovat rohkaistuneet asuntokaupoille, joka heijastuu vihdoin myös uudistuotantoon.”

Pajakkala ennustaa asuntorakentamisen taitetta kesäksi

Pekka Pajakkala arvioi, että laskua aletaan nähdä mustikoiden kypsymisen aikoihin eli aika pian.

Näin hän kommentoi Tilastokeskuksen lukuja tiistai-iltana:

”Alkuvuoden tilastot eivät tuo suuria muutostarpeita kuluvan vuoden näkymiin.

Moni seikka on nostanut uudisrakentamisen määrän korkealle, vaikka talouskasvu on ollut hidasta; rahan saanti ja matalat korot, uusien liikenneyhteyksien (metro, kehärata,…) tuomat uudet asuntoalueet, liikekeskukset ja toimistot. Lisäksi on käynnissä suuria sairaaloita, jättimäisiä kauppakeskuksia, datakeskuksia ja logistiikkarakennuksia. Paraneva talousvauhti näkyy selkeämmin rakentamisen aloituksissa vasta ensi vuonna.

Asuntorakentamisen vauhti tammi-maaliskuussa yllätti, vaikka odotimmekin vauhdin jatkuvan vielä vuoden alussa. Näin on käynyt ennenkin, kun asuntorakentaminen on vauhdittunut. Toimitilarakentamista heiluttavat suuret hankkeet ja niiden kirjautuminen aloituksiin. Pari jättihanketta näkyy aloituskasvuna nyt tammi-maaliskuussa, vaikka niiden rakentaminen on alkanut jo viime vuoden puolella.

Asuntopuolella aloitukset kasvoivat ennakkotiedon mukaan reippaasti ja luvat jonkin verran ensimmäisellä neljänneksellä. Omakotitalopuolella olikin kasvuodotuksia, mutta vauhti yllätti. Alkuvuoden kuukaudet ovat pieniä, mutta suunta näkyy ja jatkunee kevätkuukausina.

Kerrostaloissa vauhtia oli edelleen paljon ja määrä korkealla. Nyt näyttää siltä, että kuluttajille suunnattu kerrostalorakentaminen kasvaa reippaasti, kun sijoittajien kannalta tärkeimmillä markkinoilla Helsingissä ja Tampereella kerrostaloluvat olivat reippaassa laskussa eli rakentaminen on vauhdittunut muualla.

Toiseen suuntaan yllätys oli se, että kerrostaloasuntojen valmistumismäärä kasvoi odotettua hitaammin. Talouden viime ajan myönteiset merkit rohkaissevat kuluttajiakin asuntokaupoille rahan saatavuuden ja matalien korkojen ohella. Markkinoille onkin tulossa seuraavan puolentoista vuoden ajan todella paljon uusia kerrostaloasuntoja niin sijoittajille kuin kuluttajille, kun aloitukset edelleen kasvoivat.

Sijoittajamyynti on varmaa tuloa rakennusliikkeille, mutta näiden tilastojen valossa oman tuotannon käynnistämisessä kannattaa olla tarkkana sekä paikkakunnan että siellä sijainnin suhteen.

Odotamme edelleen kerrostaloaloitusten kääntyvän selvään laskuun tänä vuonna, vaikka alkukuukaudet ovat menneet odotettua paremmin. Samin kommenttiin viitaten aloitusten lasku alkaa jo marjastuskaudella eli aika pian.”

 

Keskustelu artikkelista: 5 kommenttia

  • Seppo Mölsä

    ”Suomen talousjunassa rakentaminen siirtyy nyt veturin paikalta vaihteeksi ravintolavaunuun”, povasi Rakennusteollisuuden Sami Pakarinen kuukausi sitten.

    Samaa oli povannut Foreconin suhdanneguru Pekka Pajakkalankin.

    Voi olla, että ennätyksellisten matalien korkojen aika on pannut uusiksi myös vanhat suhdanne-ennustemallit. Suomi ja rakennusala hyötyvät nyt epärealistisen matalista koroista, koska monet edellisen finanssikriisin asuntokuplaan kompuroineet Etelä-Euroopan maat tarvitsevat vielä korkoelvytystä.

    Joten pojat ei kun vaan takaisin veturiin. Vielä pitää puhaltaa höyryä pannuun ja toivoa, että se ei kuumene liikaa ja poksahda.

    Hyvää Tilastokeskuksen katsauksessa oli, että rakentamisen kasvu ei sentään enää ole täysin asuntorakentamisen ja asuntosijoittajien varassa vaan rakentamisessa haetaan kansantalouden kannalta hieman kestävämpääkin pohjaa.

    Vastaa
    • Seppo Mölsä perää uusia suhdanne-ennustemalleja. Foreconin puolesta voin vastata, että ennätyksellisen matala korkotaso on tottakai huomioitu ennustemalleissamme. Asuntorakentamisen markkina ja myös toimitilarakentamisen markkina on jo hyvän aikaa hyötynyt mainituista matalista koroista ja sijoittaja-aktiivisuudesta. Kuluttajien varassa asuntorakentamisen veto olisi ollut hyvin toisen näköinen. Tämänhetkinen rahoitusmarkkina tukee rakentamista ja rohkaisee sijoittajia, mutta ei muuta fundamentaalisesti syntyvää asunto- tai muun rakentamisen tarvetta.

      Rahamarkkinoiden tekijät ovat madaltaneet kynnystä investoida ja nyt on erityisesti haluttu rakentaa ja hankkia uusia asuntoportfolioita, joita Suomessa ei ole aiemmin liiemin ollut. Sijoittajien käyttäytyminen on se, jota tässä kaikki pyrimme hahmottamaan. Tapahtuuko taite juuri heinäkuun vai syyskuun tiedoissa ei ole niin olennaista.

      Markku Riihimäki
      Forecon Oy
      toimitusjohtaja

      Vastaa
      • Seppo Mölsä

        Tälle ajalla on ominaista monta poikkeuksellista seikkaa. Matala korko ja sen myötä sijoittajien ryntäys asuntomarkkinoille on yksi. Yhtä iso muutos on tapahtunut asuntojen kysyntärakenteessa. Se on muuttunut olennaisesti 2000-luvulla. Kysyntäpuolelle on tullut kaksi aivan ”uutta” ja toisistaan poikkeavaan ryhmää: hieman kärjistettynä, varakkaat seniorit ja varattomat maahanmuuttajat. Molempien kiinnostus kohdistuu muutamiin kaupunkikeskuksiin ja erityisesti Helsinkiin.

        Suurten ikäluokkien muuttoliikkeen myötä vanhat omakotitalot vaihtuvat nyt kaupunkikeskustojen kerrostaloasuntoihin. Pitkälti senioreiden tarpeeseen Suomessa rakennetaan Euroopassa eniten pieniä yksiöitä ja kaksioita. Osa niistä saattaa jäädä jopa kakkosasunnoksi, kun ykkösasunto on esimerkiksi Portugalissa tai Espanjassa.

        Neliöhinnoilla ei tunnu olevan väliä niin kauan kuin maksukykyisiä ostajia ja vuokralaisia riittää. Kipukynnys kuitenkin on lähellä, ja hälyttävin merkki on se, että tavalliset ihmisetkin, ne kaikkein varakkaimmat seniorit, ovat lähteneet vuokra-asuntosijoittajiksi. Ainakin osakemarkkinoilla huippuhintojen tiedetään olevan yleensä ohi siinä vaiheessa, kun tavallinen kansakin on rynnännyt ostamaan.

        Kaikki kilpailevat nyt senioreiden rahoista. Kääntöpuolena on, että suuret ikäluokat vedättävät nyt asuntojen hinnat ja vuokrat tappiin. Nuoremmilla ikäluokilla työttömistä maahanmuuttajista puhumattakaan ei ole varaa samaan.

        Ehkä vielä heikosta signaalista kertoo se, että Skanska muutti Lauttasaaren kohteessa asuntojen kokojakaumaansa perheasuntojen suuntaan. Yksiöbuumi olisi siis taittumassa ja perheasunnoillekin on taas ottajia.

        Tilastokeskuksen mukaan Suomeen muutti ennätysmäiset 34 905 henkeä vuonna 2016, mikä oli 21 prosenttia enemmän kuin edellisenä vuonna. Vielä kun lisätään, että maassamuutostakin suuri osa on vieraskielisten muuttoa pääkaupunkiseudulle, niin vieraskielisten merkitys asuntojen tarvitsijoina on suuri. Kysyntää on myös perheasunnoista, jotka eivät ole olleet rakennusliikkeiden hittituotteita.

        En tiedä miten Forecon on käsitellyt tuota massaa omissa ennustemalleissaan. Helsinki taitaa olla liian kallis asumispaikkakunta jopa virolaisilla rakennusmiehille, jos asunnon joutuisi maksamaan omasta palkastaan.

        Vastaa
        • Olet Seppo oikeassa, elämme monelta osin poikkeuksellisia aikoja rakentajien näkökulmasta. Asuntosijoittajina eivät ole vain aiemmin mainitsemani instituutiot vaan myös tavalliset kansalaiset ja mainitsemasi seniorit.

          Rakenteellinen kysyntä muodostuu maassamuutosta, maahanmuutosta, perheasemien muutoksista sekä tiivistymisestä/kaupungistumisesta, kuten mainitsemasi senioreiden muutot keskustoihin. Suurten ikäluokkien vaikutus on ollut iso Suomen rakentamistarpeissa kautta vuosikymmenten – nyt on kerrostaloasuntojen vuoro. Maahanmuutto oli toki ennätyksellisen vahvaa viime vuonna, mutta vähemmälle jää uutisointi, että niin oli myös maastamuutto. Nettomaahanmuutto pysyi viimevuosien tasolla.

          Me Foreconissa tarkastelemme asuinrakentamista kaikkien perhekuntien (sinkut, pariskunnat ja lapsiperheet) ja väestön eri ikäluokkien kautta sekä myös mihin talotyyppeihin kysyntä kohdistuu. Maahanmuutto sisältyy väestöennusteisiin, mutta olemme sitä hieman kasvattaneet virallisesta väestöennusteesta ja kohdistaneet sitä enemmän tiettyihin kaupunkeihin. Maahanmuuttajien asuntokäyttäytyminen alkaa yleisesti kymmenessä vuodessa mukailla kantaväestön asuntokäyttäytymistä.

          Helsinki on iso poikkeus asuntorakentamisessa ja asuntomarkkinassa, eikä sitä voi oikein verrata mihinkään muuhun kaupunkiin Suomessa. Helsinkiin kohdistuu nyt ja jatkossakin laaja kysyntä.

          Vastaa
  • Älkää innostuko liikaa

    Rakentamisessa tapahtuu romahdus vajaan 2 vuoden sisällä.

    Vastaa

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia