Ilmasto, kansainvälisten sijoittajien kiinnostus ja digiloikka vaikuttavat pysyvästi suomalaiseen kiinteistömarkkinaan

Ilmaston huomioonotto muuttuu yhä enemmän bisnesmahdollisuudeksi. Kansainvälisten sijoittajien vahva vyöry Suomen kiinteistömarkkinoille nostaa kysyntää ja hintoja. Pandemian aiheuttama digiloikka myös muuttaa työntekoa ja kuluttamista tavoilla, jotka vaikuttavat pysyvästi kiinteistömarkkinaan.

Tässä kahden kiinteistö­sijoittamis­konsultti­yhtiön asiantuntijan, JLL:n toimitusjohtajan Tero Lehtosen ja CBRE:n tutkimusjohtajan Jussi Niemistön ennustuksia vuoden 2021 kiinnostavimmista kiinteistötrendeistä erityisesti sijoittajien kannalta.

CBRE ja JLL (Jones Lang LaSalle) ovat maailman suurimmat kiinteistöalan konsulttiyhtiöt. CBRE on suurin, JLL toiseksi suurin.
Molemmat ovat alallaan myös Suomen johtavia toimijoita. Ne neuvovat asiakkaitaan kiinteistöjen ostamisessa ja myymisessä, arvonmäärityksessä, kiinteistökehityksessä ja vuokrauksessa. CBRE harjoittaa myös kiinteistöjohtamista, jota JLL ei tee.

Toimistot muuttuvat joustavimmiksi

Lehtosen ja Niemistön esiin nostamissa trendeissä on yksi yhteinen seikka: työn muutos ja toimistojen joustavuus.

Lehtonen ennustaa, että koronarokotteiden saannin jälkeen työpaikoilla mietitään työtapoja ja tilankäyttöä uusiksi. Niemistö veikkaa, että työpaikalle saavutaan jatkossa usein esimerkiksi kolme kertaa viikossa tapaamaan toisia ja tekemään tiimityötä.

Pohjoismaissa yli 75 prosenttia toimitilakäyttäjistä sanoo omaksuvansa hybridimallin etätyöskentelyssä, eli työntekijät saavat valita, missä töitä tekevät, hän kertoo.

CBRE:n Niemistö nostaa kiinteistösijoittamisen merkittävimmäksi trendiksi Suomessa ensi vuonna kansainvälisten sijoittajien aktiivisuuden.
”Kun taloutta taas avataan ja rokotteen jälkeen päästään taas matkustamaan.”

Kansainvälisiä sijoittajia houkuttelee Niemistön mukaan euromaa Suomen hyvinkin vapaa ympäristö ja sijoittajille suopea lainsäädäntö.

”Nähdään, että täältä saa kiinteistöstä hyviä tuottoja.”

Palvelut tulevat osaksi asunto- ja toimistotiloja ja lyhytaikainen hotellitason asuminen yleistyy, Niemistö listaa muita muutostrendejä.

Ja kun toimistojen ja liiketilojen tulevaisuus on pandemian jälkeisessä maailmassa epävarma, kiinteistösijoittajien kiinnostus ennustettavampaa tulovirtaa tuoviin asunto-, hoiva- ja logistiikka­kiinteistöihin lisääntyy.

Ilmastonsuojelu korostuu

JLL:n Lehtonen nostaa ilmastonmuutoksen kaikkein tärkeimmäksi muutostrendiksi kiinteistömarkkinoilla muun muassa siksi, että rakennetun ympäristön osuus hiilidioksidipäästöistä on peräti 40 prosenttia.

”Merkitys on valtava. Vaikka lopettaisi lentämisen kokonaan, isot liikkeet tehdään muualla.”

Kiinteistöjen ilmastoystävällisyys on siis avainasia ilmastonmuutoksen torjumisessa, ja se näkyy jo rakentamisessa. Esimerkiksi eläkeyhtiö Varma rakentaa taloihinsa maalämpöä.

Tärkeimmät muutostrendit

HS pyysi Lehtosta ja Niemistöä listaamaan kiinteistömarkkinoiden keskeiset muutostrendit tälle vuodelle.

CBRE:n tutkimusjohtajan Jussi Niemistön lista:

• Kansainväliset sijoittajat tulevat taas

Ulkomaiset sijoittajat jatkavat ostojaan Suomen markkinoilla, kun matkustus­rajoituksia helpotetaan. Suomen kiinteistö­markkina muita Pohjoismaita riippuvaisempi ulkomaisista sijoittajista. Ulkomaalaisten osuus Suomen kiinteistösijoitus­volyymista eli täällä tehdyistä kiinteistösijoituksista oli kolmen viime vuoden keskiarvona 61 prosenttia. Osuus on iso verrattuna muihin Pohjoismaihin. Ruotsissa ulkomaisten sijoittajien osuus oli kolmen vuoden keskiarvona 22 prosenttia, Tanskassa 47 ja Norjassa 16 prosenttia.

• ”Hotelifikaatio”

Palvelut tulevat yhä enemmän osaksi kiinteistöjä. Toisin sanoen asunnoissa, toimistoissa ja muissa tiloissa on sisäänrakennettuna palveluita, joista ollaan valmiita maksamaan. Pakettiautomaatit, kerhohuoneet ja kuntosalit ovat usein uusissa rakennuksissa valmiina.

Myös yhteisasuminen ja erilaiset ratkaisut lyhyt- tai pidempiaikaiseen asumiseen hotellitason palvelujen kera tulevat lisääntymään merkittävästi. Se voi sopia hyvin niin laadukkaaseen asumiseen kuin vaativalle reissaajallekin, joka haluaa asua kuten paikallinen mutta nauttia vähän paremmista palveluista.

• Joustavuus

Joustavuus on tullut jäädäkseen. CBRE:n hiljattain Euroopassa tehty tutkimus osoittaa, että esimerkiksi 89 prosenttia asianajotoimistoista sanoo kaupungin ytimessä palvelujen äärellä sijaitsevan toimiston olevan edelleen kilpailuetu ja tapa saada parhaat työntekijät palkkalistoille.

• Logistiikka, hoiva- ja asuntosektorin nousu

Liiketiloihin ja osin toimistoihin liittyvä epävarmuus on vahvistanut kiinnostusta logistiikka-, hoiva- ja asuntosektoriin. Esimerkiksi hoivamarkkinaa tutkii moni kansainvälinen sijoittaja, joita houkuttavat 10–15 vuoden tasaiset kassavirrat esimerkiksi vanhusten hoivakiinteistöistä. Myös kuntien ja kaupunkien talouskurimuksesta aiheutuva ulkoistuspaine lisää Suomen kiinnostavuutta hoivaan kohdistuvissa kiinteistösijoituksissa.

• Verkkokaupan kasvu

Verkkokaupan muutokset ja erilaisten noutopisteiden ja pakettiautomaattien yleistyminen muuttavat varastointia ja jakeluketjuja tavalla, joka tuo muutoksia kiinteistömarkkinoille. Niin sanotut ”viimeisen kilometrin” logistiikkatilat, kylmävarastot ja megakokoluokan varastot tulevat verkkokaupan kasvaessa ja palvelumallien kehittyessä yleistymään.

Pakettitoimituksia on käytännöllisintä tuoda lähemmäs asiakasta, ja logistiikan pitää toimia myös pakettipalautusten osalta, joten megakokoluokan varastoja tarvitaan niin tilauksille kuin palautuksille. Tämä on pohjoismainen trendi. Yhdysvalloissa osa kaupunkien keskustoissa olevista liiketiloista on jo muutettu verkkokaupan varastotiloiksi.

JLL:n toimitusjohtajan Tero Lehtosen lista:

• Ilmastonmuutos

Rakennetun ympäristön osuus hiilidioksidipäästöistä on noin 40 prosenttia, joten kiinteistö- ja rakennusala on keskeisessä asemassa ilmastonmuutoksen hillitsemisessä. Ilmastonmuutos jäi otsikoissa taustalle koronaviruksen vuoksi, mutta haaste ei ole kadonnut mihinkään.

• Työn muutos

Korona­virus­rokotteiden myötä edessä on paluu uuteen normaaliin. Pian siirrytään miettimään käytännössä, millaisia ovat uudet tilakonseptit, vuokrasopimukset ja lähi- ja etätyöratkaisut.

• Elämystalouden paluu

Tässäkin koronarokotteiden myötä nähdään paluu viihteen, matkailun ja ravitsemuspalveluiden pariin. Kiinteistömarkkinoilla tämä tarkoittaa kaupunkikeskustojen ja kauppakeskusten elävöitymistä ja hotelliliiketoiminnan aktivoitumista. Paluuta täysin samaan tilanteeseen kuin ennen koronapandemiaa ei kuitenkaan ole tiedossa: verkkokaupan kasvu jatkuu, ja hotelleissakin liikematkaajia on suhteessa aiempaa vähemmän.

• Pääomien uudelleenkohdentuminen

Korkotuotot ovat nollassa hamaan tulevaisuuteen, ja osakkeiden hinnat heiluvat. Se pitää kiinteistösijoitusten määrän korkealla jatkossakin. Nyt on pulaa ostettavista kohteista, mutta kun matkustusrajoitukset höllentyvät, uskaltavat myös myyjät tuoda kohteita enenevissä määrin myyntiin. Kysyntä kohdistuu aiempaa enemmän bisnessykleistä riippumattomiin sektoreihin kuten asuntoihin, yhteiskuntakiinteistöihin ja datakeskuksiin.

• Omistamisen ja käytön eriytyminen

Julkisen puolen velkaantuminen ja investointitarve pakottavat miettimään entistä tarkemmin, onko seinät tarvetta omistaa vai kannattaisiko ne kenties vuokrata. Yhtä lailla yrityksillä on kriisin jäljiltä tarvetta pohtia, mihin pääomat kohdennetaan ja voidaanko tilojen vuokraamisella lisätä toimitilojen joustavuutta muutostilanteissa.