KTI: sodan vaikutuksia tultaneen pienellä viiveellä näkemään sijoittamisessa ja vuokrakysynnässä

KTI:n markkinakatsauksen mukaan kiinteistösijoitus- ja vuokramarkkinat toipuivat koronasta nopeasti vuonna 2021. Helmikuussa puhjennut Ukrainan sota ei ole välittömästi vaikuttanut kiinteistömarkkinoiden tilanteeseen, mutta vaikutuksia tultaneen pienellä viiveellä näkemään niin sijoittamisessa kuin eri sektoreiden vuokrakysynnässäkin. Nopeasti kiihtyvä inflaatio vaikuttaa eri tavoin kiinteistömarkkinoiden eri osa-alueisiin.

Välittömimmin inflaatio haastaa rakentamisen edellytykset: kun etenkin rakennusmateriaalien hinnat ovat nopeasti nousseet, asettuu moni aiottu ja jo aloitettukin hanke uuteen valoon. Kiinteistösijoitus- ja vuokramarkkinoilla inflaation vaikutukset riippuvat pitkälti siitä, missä määrin tilakysyntä sallii kohonneiden hintojen siirtämisen vuokriin. Tässä suhteessa eri kiinteistösektorit ja alueet poikkeavat merkittävästi toisistaan.

Kuluvan vuoden tammi-huhtikuun kiinteistökauppavolyymi nousi 2,6 miljardiin euroon eli lähes kaksinkertaiseksi viime vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. Sijoittajakiinnostus kohdentuu laaja-alaisesti eri kiinteistösektoreille. Kauppaa on käyty etenkin vuokra-asunnoista ja julkisten palvelujen tuottamiseen käytetyistä yhteiskuntakiinteistöistä. Kummankin sektorin volyymiä nostavat muutamat suuret yksittäiset, satojen miljoonien eurojen kokoluokkaan nousevat kaupat.

Toimistokiinteistöt ovat olleet viime vuosien kiinteistösijoitusmarkkinoiden kestosuosikki, mutta kuluvana vuonna niiden osuus tähänastisesta kauppavolyymista jää alle kymmeneen prosenttiin.

Ulkomaisten sijoittajien osuus kuluvan vuoden tammi-huhtikuun kiinteistökaupoista nousi viime vuoden tasolle, 54 prosenttiin.

Ukrainan sota ei näyttäisi ainakaan välittömästi vaikuttavan Suomen kiinteistömarkkinoiden houkuttelevuuteen, ja uusia ulkomaisia sijoittajia on tullut Suomeen vielä sodan puhkeamisen jälkeenkin jopa Euroopan ulkopuolelta.

Huhtikuussa toteutetussa Rakli-KTI Toimitilabarometrissa kuitenkin 35 prosenttia vastaajista ennakoi ulkomaisen sijoittajakysynnän hiljenevän tulevan vuoden aikana. Kotimaisen sijoittajakysynnän sen sijaan ennakoidaan pysyvän ennallaan tai jopa hieman kasvavan.

Sijoituskysynnän näkymien hienoisesta heikkenemisestä huolimatta parhaiden kiinteistöjen nettotuottovaatimukset ovat jatkaneet laskuaan. Esimerkiksi Helsingin keskustan prime-toimiston tuottovaade noteerattiin Toimitilabarometrissa nyt 3,4 prosenttiin.

KTI:n Helsingin keskustan uusia toimistovuokrasopimuksia kuvaava indeksin vuosinousu asettui tasan neljään prosenttiin syyskuun 2021 ja maaliskuun 2022 välillä alkaneissa sopimuksissa. Ydinkeskustassakin tyhjää toimistotilaa on kuitenkin runsaasti, lähes 70 000 neliötä.

Liiketilavuokramarkkinat kokivat pahoja kolhuja koronapandemian pahimpina aikoina, mutta tyhjien liiketilojen määrä on koko ajan pysynyt kohtuullisen matalana haasteista huolimatta. KTI:n ja Suomen Kauppakeskusyhdistyksen seurannan mukaan kauppakeskusten liiketilojen käyttöaste oli koko maassa keskimäärin yli 94 prosenttia maaliskuun lopun tilanteessa. Vaikka liiketilojen vuokralaisten tilanne on helpottunut rajoitusten poistumisen myötä, ovat liiketilojen vuokraodotukset edelleen selkeästi toimistotiloja maltillisempia. Rakli-KTI Toimitilabarometrissa kaikissa kaupungeissa enemmistö vastaajista odottaa liiketilavuokrien pysyvän ennallaan tulevan vuoden aikana.

Vuokra-asuntomarkkinoilla tarjonnan nopea kasvu ja pandemian heikentämä kysyntä ovat pysäyttäneet vuokrien nousun pääkaupunkiseudulla. KTI:n seurannan mukaan pääkaupunkiseudulle valmistui noin 6700 uutta asuntoa kokonaan vuokrakäyttöön tuleviin kohteisiin vuonna 2021, mikä vastaa noin 45 prosenttia kaikista vuoden aikana valmistuneista asunnoista. Maaliskuun 2022 tilanteessa rakenteilla oli yli 12 000 asuntoa. KTI:n uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaavan indeksin vuosimuutos oli pääkaupunkiseudulla 0,2 prosenttia kuluvan vuoden ensimmäisellä neljänneksellä, ja maaliskuun alun tilanteessa tyhjillään oli lähes yhdeksän prosenttia suurten vuokranantajien omistamista asunnoista.

Pandemian aikana asuntovuokrat ovat nousseet ripeimmin Tampereella ja Turussa, ja näihin kaupunkeihin kohdistuva vahva sijoituskysyntä on nostanut myös rakentamisen volyymejä viimeisen parin vuoden aikana.