Kokeile kuukausi maksutta

Espoon Lähderannassa tehdään valtava energiaremontti, eikä se maksa taloyhtiön asukkaille mitään

Massiivinen investointi maksaa itsensä takaisin 12 vuodessa.

Projektijohtaja Petri Jäntti (vas) Kiinteistötahkolasta ja teknologiajohtaja Mika Manner Tomallensenerasta yhdessä uusituista lämmönjakohuoneista. Kuva: Jussi Helttunen.

Suomen kolmen suurimman taloyhtiön joukkoon kuuluva Asunto Oy Lähderanta teettää Espoossa parhaillaan massiivista energiaremonttia. Myös hankkeen mittakaava on valtava kaikilla attribuuteilla, sillä taloyhtiöön kuuluu 23 asuntokiinteistöä ja kauppakeskus sekä kaikkiaan yli 170 000 kuutiometriä lämmitettävää tilaa.

Taloyhtiössä aiotaan hyödyntää sekä maalämpöä että lämmön talteenottoa kiinteistöjen poistoilmanvaihdosta. Jatkossa poistoilmanvaihdon energiasisältö otetaan talteen ja hyödynnetään osana energiajärjestelmää.

Järjestelmä palauttaa poistoilman lämpöenergiaa sekä maalämpökenttään että suoraan kiertoon maalämpöverkon tulovirtaukseen. Tämän avulla koko järjestelmän toimintaa saadaan tehostettua.

Erityiseksi hankkeen tekee se, että valtava investointi maksaa itse itsensä takaisin 12 vuodessa. Myös sijoitukselle saatava 8,5 prosentin sisäinen korkotuotto kannustaa investoimaan uusiutuvaan energiaan.

”Hanke ei rasita lainkaan taloyhtiön taloutta. Ja samana päivänä, kun päätimme hankkeesta, tuli Fortumilta viesti kaukolämmön 12,6 prosentin hinnankorotuksesta. Se vahvisti uskoamme päätökseen, mutta oli jännä yhteensattuma”, Asunto oy Lähderannan hallituksen puheenjohtaja Risto Saarni kertoo.

Taloyhtiö on sopinut pankin kanssa riittävän pitkäaikaisen korkosuojatun lainan, joka maksetaan syntyvillä säästöllä. Lainan takaisinmaksun jälkeen putoavat lainanhoitomenot pois, mutta säästö energiakustannuksissa jää taloyhtiön hyödyksi.

”Syntyvää säästöä käytämme tulevaisuuden ylläpitoon ja investointeihin. Mutta investointi rahoittaa itse itsensä, ja kannattavuus vain paranee, mikäli saamme myös Ara-tuen”, Saarni täsmentää.

Lainan lopullinen summa varmistuu vasta myöhemmin, mutta sitä ei jyvitetä asukkaille rahoitusvastikkeena, vaan vastikkeen summa säilyy ennallaan pitäen sisällään vaaditun rahoituskustannuksen ja kasvaneen sähkölaskun.

”Olemme hyväksyneet urakkatarjouksen tietyllä euromääräisellä summalla, ja sen me joudumme rahoittamaan. Kun meiltä säästyy vuotuinen kaukolämpöön käytetty summa rahaa, joka näin suuressa taloyhtiössä on 600.000–650.000 euroa vuodessa, niin tällä säästöllä rahoitamme koko investoinnin.”

Hanke jäi jo kertaalleen pöydälle

”Hanke oli tapetilla jo kertaalleen vuonna 2015, mutta silloin se ei mennyt yhtiökokouksessa läpi. Toisella kierroksella vuonna 2021 se meni läpi ja hanke käynnistettiin”, kertoo projektijohtaja Petri Jäntti Kiinteistötahkolasta.

Jäntti toimii teknisen isännöitsijän roolin ohessa myös hanke- ja projektijohtajana auttaen sekä projektinjohdossa että valvonnassa. Näin taloyhtiön hallinnollinen isännöitsijä Rolf Wikman ei kuormitu ja sisäinen kommunikaatio on sujuvampaa.

Projektijohtajan työ on Jäntin mukaan poikkeamien valvontaa. Jos asiat menevät suunnitelmien mukaisesti, ei ole hätäpäivää.

Ja rajapinnat täytyy aina tarkistaa huolellisesti. Jäntin kokemus pohjaa työhön Kone oy:n palveluksessa, jossa hän vietti yli 20 vuotta vaativien huippukohteiden parissa maailmalla.

Saadakseen taloyhtiöissä tarpeelliset hankkeet etenemään, on taloyhtiön hallinnon herätettävä tietoisuus muutostarpeesta. Sitten laaditaan elinkelpoinen hankesuunnitelma valitun suunnittelijan kanssa ja tehdään tarpeeksi tarkat toteutussuunnitelmat investointilaskelmoineen, että urakka päästään kilpailuttamaan.

Hankkeiden elinkaari voi on toisinaan olla pitkäkin. Tässä hankkeessa lämpökaivot ja muu laitteisto kilpailutettiin erikseen.

Lvi-asentaja Samuli Heikkilä hitsaa lämpöjohtoa vielä keskeneräisessä lämmönjakohuoneessa

”Tällä varmistimme, että saamme laajemman otannan kaivonporaajia ja pääsemme itse aikatauluttamaan porauksia. Kun urakka pilkotaan selkeisiin kokonaisuuksiin se vaikuttaa myös kustannuksiin.”

Jäntti muistuttaa, että on erityisen tärkeää huolehtia urakoiden rajapinnoista. Pienemmässä hankkeessa olisi urakat fiksumpi niputtaa, jolloin pääurakoitsijalle jää selkeä vastuu kokonaisuudesta.

Kaivourakat on ajettu, mutta päävastuu on Tomallenseneralla

Kilpailutuksessa Oulun Porakaivot oy voitti kerrostalojen lämpökaivourakat, ja Tomallensenera sai vastuulleen muut lämpökaivot sekä laitteistotoimitukset ja järjestelmäintegroinnin.

Teknologiajohtaja Mika Manner Tomallenseneralta toimii projektissa projektipäällikkönä työnsä ohessa.

”Olemme tämä vuonna päässeet mielenkiintoiseen tilanteeseen, kun alkuvuonna tarjouspyyntöjen määrä nousi parisataa prosenttia ja myös tilauskanta kasvoi valtavasti. Ensin tarjosinkin hanketta projektipäälliköillemme, mutta sitten lupasin ottaa tämän harteilleni. Työmaakoordinaattorina on lisäksi Ville Erkkilä ja talotekniikkapuolella on omat nokkahenkilöt”, Manner kertoo.

Järjestelmäintegraattorin vastuulla on saada maalämpö- ja lämmöntalteenottojärjestelmät toimimaan kokonaisuutena. Se vastaa eri talotekniikan osa-alueiden rakentamisesta ja niiden nivomisesta yhteen. Tämä pitää sisällään ilmanvaihdon, putki- ja sähkötyöt sekä automaatio- ja eristystyöt, eli kaiken talotekniikan.

”Vastaamme siitä, että järjestelmät toimivat suunnitellusti ja tuottavat taloyhtiölle säästöä. Lisäksi huolehdimme, että taloyhtiön energiajärjestelmät liittyvät osaksi taloyhtiön automaatiojärjestelmää. Näin saamme ajettua järjestelmää kokonaisuutena”, Manner kuvaa.

Järjestelmälle tulee yhteinen valvomonäkymä ja siihen liittyvät toiminnallisuudet. Tämä liittyy osaltaan myös sähkötehon hallintaan ja kysyntäjoustoon.

Valmisteilla oleva Llto-järjestelmä yhden kerrostatalon katolla. Taustalla näkyy saman taloyhtiön kerrostaloja, joiden katoilla on havaittavissa samanlainen putkisto. Kuva: Jussi Helttunen

Lämmön talteenotto poistoilmasta toteutetaan siten, että talojen katoilla poistot kootaan yhteen eristetyllä kanavalla. Niiden perään asennetaan lämmön talteenottoyksikkö, josta poistoilman lämpöenergia siirtyy lämmönkeruunesteeseen.

Lämmönkeruuneste toimii maalämpöpumppujen ”raaka-aineena”, eli se liitetään osaksi lämpökaivojen lämmönkeruujärjestelmää. Lämpökaivoissa on päälämmönlähteenä lämmönkeruuputkisto eli kollektori, joka kerää lämpöenergiaa kallioperästä.

Lämmönkeruupiiriin on siis integroitu kaksi eri lämpöenergianlähdettä: lämpökaivot ja poistoilma. Tässä on käytetty teknis-taloudellista optimointia, eli kaikki rakennukset, joissa lto:n toteuttaminen on kustannustehokasta, ovat sellaisen piirissä.

Sen sijaan rivitaloissa ilmavirrat ovat niin vähäiset, että niihin lto:n toteuttaminen olisi kustannustehotonta. Niiden yhteyteen on tehty syvemmät lämpökaivot ja niitä on myös enemmän.

”Ainoan poikkeuksen muodostaa talo nro 5, joka on parisataa metriä pitkä rakennus. Siellä on valtava määrä poistoilmahormeja ja vastaavasti pieni virtaama per hormi, että siihen ei lto:ta toteuteta, vaikka se on kerrostalo.”

Isossa taloyhtiössä hankkeet on toteutettava porrastetusti

Lähderannassa on vuosina 2011–2014 toteutettu putki- ja sähkö- eli tate-remontit eri vaiheissaan. Julkisivukorjausten yhteydessä parannettiin myös lämmöneristystä.

”Näin valtavassa kiinteistömassassa talotekniikka- ja muut remontit etenevät omaan tahtiinsa. Kun ne oli hoidettu, pääsimme lämmitysjärjestelmän kimppuun.”

Saarni kertoo, että ennen energiasaneerauksen käynnistymistä Manner kävi vielä henkilökohtaisesti läpi kaikki lämmönjakohuoneet, jolloin laitekokoonpano tarkentui. Sen avulla laitetoimittaja optimoi suunnitelmat heidän laitteistoonsa. Tämä oli taloyhtiön kannalta tärkeää.

Asunto oy Lähderannan energiaremontti

  • Suomen kolmen suurimman taloyhtiön joukossa, rakennettu 1960–1970 -luvulla
  • 24 rakennusta, joista osa kerrostaloja, osa rivitaloja, lisäksi liikekeskus
  • 576 asuntoa + muita vuokrattavia tiloja
  • Lämmitettävää tilaa: 171 000 m³
  • Huoneistoala: 32 850 m²
  • Energiasaneerauksen aikataulu: 05/2022–7/2023
  • Hankkeen kokonaiskustannukset: 7 miljoonaa euroa, ARA-avustuksella noin 5,5 miljoonaa euroa
  • Hanke- ja projektinjohto: Kiinteistötahkola Oy
  • Hanke- ja toteutussuunnittelu: Granlund Oy
  • Rakennuttaminen ja valvonta: Granlund Oy
  • Pääurakoitsija ja järjestelmäintegraattori: Tomallensenera
  • Lämpökaivoporaukset: Oulun Porakaivot oy/kerrostalot, Tomallensenera muut
  • Lämpöpumpputeho yli 1 MWh, mahdollistaa sähkön veroluokan II
  • Lämpökaivoja: 147 kappaletta, yhteenlaskettu syvyys: 42 kilometriä
  • Alkuperäinen energiankulutus 7800 MWh, kokonaisenergiansäästö 5400 MWh

”Kun päätyönä tätä teemme, eli parisen sataa taloyhtiötä vuodessa, niin pitäähän tästä näppituntuma ollakin”, Manner toteaa.

”Laiteriippumattomuus helpottaa työtämme, kun on huomioitava paikalliset olosuhteet. Esimerkiksi tässä tapauksessa haalausolosuhteet ahtaassa portaikossa lämmönjakohuoneeseen ja kapea oviaukko vaikuttivat lopullisiin valintoihimme.”

Boschilta löytyi laite, joka mahtui ahtaasta reitistä. Niitä käytetään rivitaloissa. Isommissa hybridikohteissa, joihin tule sekä maalämpö että lto, asennetaan leppävirtalaisen Gebwellin valmistamat maalämpöpumput.

”Kun teemme lämpökaivokenttiä kaupunkialueelle, meidän täytyy huolehtia, että ratkaisu on oikeasti uusiutuvaa energiaa ja taloyhtiön käytössä seuraavien vuosikymmenien ajan. Siksi olemme kehittäneet järjestelmän, jossa lämpöpumppujen pysähtyessä lämmönkeruuneste lto:lta kiertää lämpökaivoon”, Manner kertoo.

Sen ansiosta lämpökaivojen energiatase on nettopositiivinen toukokuusta syyskuuhun. Eli vajaan puolen vuoden ajan voidaan poistoilman lämpöä ajaa suoraan lämpökaivoihin, kun rakennusta ei lämmitetä.

”Tämä on tärkeä ominaisuus, kun rakennamme lto-maalämpöhybridejä tiheästi rakennetulle kaupunkialueelle. Ampuisimme itseämme jalkaan, jos rakentaisimme aikaa myöden hiipuvia lämmitysjärjestelmiä”, Manner huomauttaa.

Lähderannan energiaremontilla on pitkä historia

Lähderannan porauskartta näyttää lämmönkeruukentät.

Lähderannassa toteutetulla energiasaneerauksella on taloyhtiön osalta todella pitkä aikajana. Ensimmäiset hankesuunnittelut on Granlund tehnyt kohteesta jo vuonna 2015. Silloin hankkeen nykyinen pääsuunnittelija Timo-Mikael Sivula oli mukana tarjoamassa maalämpöurakkaa silloisen työnantajansa Seneran nimissä.

”Ensimmäisiä selvityksiä tehtäessä oli maalämpö taloyhtiöissä todella kuuma aihe ja niitä toteutettiin paljon. Olin vielä urakoitsijalla töissä, kun teimme toistasataa maalämpöjärjestelmää taloyhtiöihin vuosittain pelkästään yhden urakoitsijan toimesta. Kaikkiaan niitä tehtiin Suomessa karkeasti 1000 järjestelmää vuosittain taloyhtiöpuolelle silloinkin jo.”

Silloin hanke jäi vielä pöydälle. Vuosina 2017–2018 tehtiin hankesuunnitelman päivitys, jossa tarkasteltiin useita eri vaihtoehtoisia ratkaisuja, mutta hanke ei edennyt muiden, kiireellisempien saneeraustarpeiden vuoksi.

Sivulan mukaan taloyhtiö näki, että linjasaneeraus on tärkeämpi saada tehtyä alta pois ensin. Kun kyseisessä taloyhtiössä on yli 550 osakehuoneistoa ja 24 rakennusta, niin linjasaneerauksen hintakaan ei ollut vähäinen.

”Jos siihen olisi laitettu iso energiaremontti päälle, niin pankkikin olisi saattanut vaatia hankkeen jaksottamista. Taloyhtiön näkökulmastakin hankkeiden jaksottaminen on järkevää. Jaksottamisessa tulee huomioida kuitenkin oikea järjestys.”, Sivula toteaa.

Syksyllä 2021 tehtiin Lähderannassa vielä kertaalleen isompi hankesuunnitelman päivitys, jossa vertailtiin keskitettyä ja hajautettua lämpöpumppuratkaisua. Se tarkoitti tässä kohdin, että useasta eri talosta koostuvan yhtiön jokaiselle kiinteistölle olisi tullut oma lämmitysjärjestelmänsä.

Lähderanta on rakennettu 1960-luvun loppupuolella ja osittain vielä 1970-luvulla. Alueelle oli aikanaan 1960–1970-luvun taitteessa rakennettu oma lämpölaitos ja alueverkko, jotka myöhemmin siirtyivät Fortumin hallintaan.

Hankkeen edetessä mietittiinkin vaihtoehtoa, jossa olisi palattu alueen omaan keskitettyyn lämpölaitokseen, joka toimisi keskisyvillä lämpökaivoilla. Aikoinaan rakennettu aluelämpöverkko oli kuitenkin jo niin hapertunut, että sitä ei ollut enää mahdollista käyttää.

Toinen vaihtoehto olisi ollut lunastaa Fortumin verkko tai rakentaa uusi oma alueverkko. Nämä olisivat kasvattaneet investointi liikaa.

Vanha verkosto oli myös mitoitettu niin korkeille lämpötiloille, että keskitetyllä lämpöpumppulaitoksella se ei olisi ollut toteuttamiskelpoinen. Keskitettynä järjestelmänä lämpötilatasot olisivat nousseet verkossa korkealle ja lämpöhäviöiden takia hyötysuhteet olisivat heikentyneet liikaa. Lisäksi se olisi tullut kalliimmaksi.

”Nyt toteutettu osittain hajautettu lämpöverkko toimii niin, että osalle rakennuksista tulee yhteinen lämpöjärjestelmä ja osalle rakennuksista omat järjestelmänsä”, Sivula täsmentää.

Kun taloyhtiön hallitus päätti lopulta edetä asiassa, laadittiin Granlundilla toteutussuunnitelma ja hanke kilpailutettiin kevään 2022 aikana. Alkukesästä taloyhtiö teki hanke- ja investointipäätöksen, ja nyt hanke on käynnissä.

Toteutettava järjestelmä on lämmönjakohuonekohtainen, eli se koostuu sekä yhdistetyistä että erillisistä järjestelmistä, jotka on kytketty kaikki toisiinsa vain taloautomaation osalta. Taloyhtiöön kuuluvissa rakennuksissa on kaikkiaan 16 lämmönjakohuonetta.

”Taloyhtiöllä on iloinen tilanne, että heillä on hyvä ja pitkä sähkösopimus kiinteällä hinnalla ja toki olemme arvioineet laskelmissa sen, että taloyhtiön sähkönsopimuksen ollessa katkolla, sinne tulee reilu iso korotus. Se on huomioitu laskelmissa”, Sivula huomauttaa.

Kun investointipäätös tehtiin keväällä 2022, nosti Fortum syksyllä jo kaukolämmön hintaa. Tällä hetkellä hankkeen kannattavuus onkin laskennallisesti sisäisellä korkotuotolla noin 8,5 prosenttia.

Hankkeeseen saatavat energia-avustukset yhteensovitettiin tuoreen julkisivusaneerauksen kanssa. Niiden yhteisvaikutus kustannuksiin on viidenneksen luokkaa. Lisäksi taloyhtiön sähkönkulutus on jatkossa sitä mittaluokkaa, että sähkövero putoaa alimpaan tasoonsa.

Sivula muistuttaa, että hankkeen alkuperäisen suunnitteluajankohdan ja toteutumisen välisen ajan kuluessa on lämpöpumpputekniikka kehittynyt merkittävän harppauksen eteenpäin. On tullut uusia laitteita, mutta myös hyötysuhteet ovat parantuneet.

Toisaalta urakkahinnat nousevat vähintään inflaation verran vuosittain. Laitteiden hinnat sidottiin jo keväällä, vaikka hanke kestää talven yli. Urakoitsija osti laitteet valmiiksi, jotta välttyy myös itse ikäviltä hintayllätyksiltä, tämäkin on hintasuojausta.

Ensimmäisten rakennusten osalta lämmityksen siirto kaukolämmöstä on jo purettu ja siellä siirrytään piakkoin uuteen järjestelmään. Isoon järjestelmään tulee 147 lämpökaivoa, ja porausten edetessä myös muu osa hankkeesta etenee. Sivula arvioi kohteen valmistuvan toukokuussa 2023, mutta tuloksia ensimmäisten rakennusten osalta saadaan jo tänä talvena.

Tätä artikkelia ei ole kommentoitu

0 vastausta artikkeliin “Espoon Lähderannassa tehdään valtava energiaremontti, eikä se maksa taloyhtiön asukkaille mitään”

Vastaa

Viimeisimmät näkökulmat