Isännöitsijät haluavat rahastaa asukkaita yhä enemmän

Isännöitsijät aikovat tehdä hintaremontin ylöspäin, sillä Isännöintiliiton mielestä isännöinnin hinta on edelleen kestämättömän alhainen.

Isännöintiyritysten kannattavuus on heikentynyt, vaikka samalla työmäärä ja vastuut ovat kasvaneet. Vuonna 2014 työmäärä isännöintiyrityksissä lisääntyi jopa 20 prosenttia, kun samaan aikaan isännöitsijöiden taloyhtiöiltä veloittamat hinnat nousivat vain kaksi prosenttia, Isännöintiliitto kertoo tiedotteessaan.

Yli puolet isännöitsijöistä arvioi, että työhön asunto-osakeyhtiöiden hallitusten kanssa kuluu enemmän aikaa kuin aiemmin. Korjaukset lisääntyvät, asukkaat ikääntyvät ja sosiaaliset ongelmat yleistyvät. Nämä tekijät kuormittavat esimerkiksi isännöintiyritysten asiakaspalvelua.

”Erityisen huolestuttavaa on, että 77 prosenttia isännöitsijöistä ei pysty laskuttamaan kaikkea tekemäänsä työtä. Alalla onkin selvä tarve hinnoitteluremontille ja uudenlaiselle sopimiselle. Työmäärään perustuvan laskutuksen osuus kasvaa väistämättä”, Isännöintiliiton toimitusjohtaja Tero Heikkilä toteaa.

Isännöinti säilynee työvoimavaltaisena toimialana tulevaisuudessakin. Palkkakustannukset lisäksi merkittäviä kulueriä ovat esimerkiksi erilaiset järjestelmät ja teknologia.

 

 

Tätä artikkelia on kommentoitu 36 kertaa

36 vastausta artikkeliin “Isännöitsijät haluavat rahastaa asukkaita yhä enemmän”

  1. Höpö höpö, jokainen vaan yrittää laskuttaa enemmän ja enemmän. Isännöitsijöillä on nykyään niin monia taloyhtiöitä (ahneutta) hoidettavana, etteivät ehdi paneutua kunnolla hoitamiinsa yhtiöihin. Taloyhtiöiden hallitukset tekevät monissa tapauksissa paljon isännöitsijälle kuuluvista töistä ja alasta pyritään tekemään niin monimutkainen, että kohta jokaisen talon on otettava ammattihalllitus palkkalistoilleen.

  2. Mistähän johtuu, että taloja on niin monta hoidettavana yhdellä isännöitsijällä? Jos hinta on alhainen, pitää kohteita olla riittävästi, jotta kustannukset saadaan katettua. Eikö tämä ole muussakin liiketoiminnassa ihan normaalia, jos kate on pieni, pitää volyymin olla suuri, jotta liiketoiminta kannattaa.

  3. Isännöinnin ja kiinteistöhuollon kustannukset alkavat olla jo sitä luokkaa, että taloyhtiön oma talonmies tulee halvemmaksi, samalla myös esim. lumenpoiston ja hiekoituksen laatu paranee paikalla asuvan talonmiehen tehdessä huolellisempaa työtä. Omassa taloyhtiössämmekin hiekoitusmursketta levitetään vain yksi koneenveto keskelle parkkipihaa, valtaosan parkkialasta ja kulkuväylistä jäädessä lähes hiekoittamatta.

  4. Mistä johtuu, ettei sitten ”helppoa” isännöintiä tehdä itse, josta peritään niin kohtuuttomia korvauksia. Helpot hommathan, kuten se hiekoitus esim. Voi tehdä itsekin.

      1. Mutta sen talkkaripalvelun kilpailutus ja soppari kuuluvat. Ollaanpa sitä niin polleata merkantti-ceo:a, että hölmömpääkin alkaa jo huvittamaan, heh, heh.

  5. Sama ongelma kuin kaikessa suomalaisessa tekemisessä, yhteiskunta vie joka välistä. Hinnat on taivaissa.

  6. Viekkaat eteläsuomen isännöitsijät ovat nyt huomanneet sopivan markkinaraon olevan käsillä aiheettomalle hintojensa korotuksille, kun taloyhtiöiden muut käyttökustannukset ovat pysyneet alakantissaan, kiitos lämpöisten ja vähälumisten talvien myötävaikutuksesta.

  7. Isännöintiliitto kysyi isännöitsijöiltä. Kun itse kysyy ja itse vastaa, niin tulos on selvä ja toivottu. ”Selvitysten” tuloksia käytetään tökerösti hyväksi propagandassa, jossa sopivasti korostetaan isännöitsijöiden suorastaan ylivoimaista osaamista sekä palkkioiden pienuutta ja maksavien asiakkaiden eli taloyhtiöiden hallitusten typeryyttä. Harvalla palvelujen tarjoajalla on varaa tällaiseen toimeksiantajien/asiakkaiden aliarviointiin. Näin on tapahtunut toistuvasti. Raadollista edunvalvontaa, joka on lisäksi tarkkaan suunniteltua
    Kauppalehdessä 10.12. oli 5 kpl menestyviä isännöitsijätoimistoja joiden nettotulos oli yli 10% ja sijoitetun pääoman tuotto lähes kaikilla yli 30% eli hyvin menee ainakin näillä toimistoilla! Olisiko valtaosalla isännöitsijätoimistoja syytä katsoa peiliin ja kehittää toimintaansa siten, ettei aina ensimmäiseksi ole mielessä palkkioiden korottaminen. Milloin Isännöintiliitto nostaa pääagendalleen isännöitsijöiden koulutuksen esimerkiksi korjausrakentamisessa – osaaminen on todella huteraa ja taloyhtiöille taloudellista vahinkoa tuottavaa. Tulisi nähdä malka omassa silmässä sen sijaan, että haukkuu maksajat/työnantajansa hölmöiksi.

    1. Joukon kommentti osui ja upposi. Rakentamisteknisen tietämyksen puolesta isännöitsijät ovat ikävän usein lipevien konsulttien, myyntimiesten ja urakoitsijoiden vietävissä.

    2. Juuri näin. Niin kauan kuin asiakas ei omissa valinnoissaan vaadi ja valitse sellaista vaihtoehtoa, jossa korjausrakentamisen ymmärrystä on, niin kauan markkinassa pärjäävät muut. Markkinatalous huolehtii kyllä kysynnän mukaan menestyjät lopulta. Taloyhtiöiden hallituksen osaamisesta ja ymmärryksestä asiat lähtevät. Liian usein ainoa ymmärrettävä asia on €/kk asia, osaamisesta tai palvelusta viis.

      1. Niin se on että isot konsulttifirmat laskuttavat kovat hinnat ja ne näkyy tilikauden tuloksessa , ihmettelen että taloyhtiöt joissa ihmisten rahat kiinni ollaan valmiita maksamaan siitä että tunnetun konsulttifirman heppu käy tarkastamassa vesikaton ja tekee raportin josta kukaan ei tajua mitään ”kukkapenkit ja yläkerran mummon paukuttelu on suurempi ongelma” kiinteistön teknistä kuntoa ei juurikaan haluta miettiä ja se että vastikkeita ei nosteta..matala vastike= tekninen kunto huono!!..täytyy muistaa se että mitä suurempi isännöitsijän toimisto tai konsulttifirma on laskutus sen mukainen , suosi pieniä firmoja joissa itse omistaja touhuaa hinnat maltilliset ja palvelu kasvollista, toki isännöitsijöiden sosiaalinen ulosanti ja asioiden hoito on kehitystä kaipaava..

  8. Jaa, itse tarjosin isännöintiä pk-seudulla useille taloyhtiöille edullisesti ja siten että hoidan vain muutaman yhtiön , talotekniikan ja rakennuspuolen asioiden ymmärrys mutta kun juttelin hallitusten kanssa tarjouksestani ” Joo ei meillä on ihan hyvä isännöitsijä ei ole tarvetta vaihtaa” kuitenkin kyseisten yhtiöiden hallitukset valittivat huonosta isännöinnistä…joten ihmettelen suuresti jos valitetaan huonosta isännöinnistä ja sen kalleudesta jos tarjolla on osaamista kohtuukorvauksella..lisäksi muutama yhtiö oli isännöitsijän ja hänen suosiman konsulttifirman toimesta aiheuttanut taloyhtiölle melkoiset kulut pieleen menneen linjasaneerauksen ansiosta ja osakkaat ne vaan maksoivat..on sitten hyvä isännöitsjä ja yhteistyökuvio!!! Joten ei taevitse valittaa hinnoista ja palveluista jos ei ole valmis vaihtamaan ja isot ketjut ei todellakaan palvele, yhdellä voi olla hoidettava parikymmentä yhtiötä, jokainen voi sitten miettiä miksi kaikki on hoitamatta!!!

    1. Hei jaakkovaakko

      Kaikella kunnioituksella ja toivon etten loukkaa. Jos isännöintitarjouksesi kirjoitusasu on samaa luokkaa kuin tuon kirjoituksesi, niin en ihmettele ettei taloyhtiöitä kiinnosta. Ainakin itselläni tarjous olisi mennyt kirjoitusvirheiden johdosta suoraan Ö-mappiin. En osaisi kuvitella hyvää asukasviestintää tai selkeitä pöytäkirjoja tuon kirjoittajalta.

      Olet tästä huolimatta varmasti hyvä ammattilainen.

  9. 8500€ 25 huoneiston kerrostalon isännöinnistä. Minkä olisi oikea hinta?
    15000? Mielestäni jo nyt työmäärään nähden älytön hinta!

    1. Tarkastellaan mitä tuolla 8 500 € saa joka on ilmeisesti vuosikustannus. Kun summasta vähennetään ALV 24% jää netoksi 6854.83 €. Mikä tekee kuukaudessa 571.23 € ja päivää kohti 25.96. Tällä päiväsummalla saa taloyhtiö joka päivä asiakaspalvelua hoitavan henkilön, kirjanpitäjän ja isännöitsijän palvelut ja jos isännöintitoimisto on satsannut tekniseen osaamiseen niin teknisen isännöitsijän palvelut. Vertailin oman yhtiömme hintaa 38 asunnon kerrostalosta josta vuosihinta on 7200. Päiväkohtaisesti yhtiölle tulee maksua 21.99 €. Tuosta kun vähentää työnantajan välilliset palkkakustannukset ja pikkasen katetta työnantajalle niin ei ainakaan henkilökunta nauti suuria palkkoja kun 3 henkilö jakaa jäljelle jäävän. Menee oikeastaan melkein talkootyöksi.

      1. Hei

        Tilakustannus vielä pois tuosta, niin ehkä 8 tuntia kuukaudessa saa työaikaa. Sen pitää sisältää sitten kaikki tehty työ. No tuo nyt on vielä ihan kohtuullinen määrä. Asiakaspalvelua ei joka kuukausi tule joten toisiin kuukausiin jää vähän enemmän sarkaa.

        Tuolla työmäärällä niitä taloyhtiöitä pitää olla se ~20 että tulisi toimeen.

  10. Isännöitsijäyritysten, kuten muidenkin, kannattaa jatkuvasti nostaa osaamistasoaan ja ottaa uusia työvälineitä ja sähköisiä viestintäkanavia käyttöön. Asuntokohtaisten, kulutukseen perustuvien laskutusperusteiden käyttöönotto ontuu, miksi? Onko se rakettitiedettä? Paksut paperipumaskat ja laput rappukäytävissä kertovat karua kieltään siitä, että uusia edullisia ja tehokkaita viestintäkanavia ei osata tai haluta käyttää hyväksi. Ja kyllä, laki asettaa tiettyjä vaatimuksia, mutta silti…Ja miten sitten korjausurakoinnin alla olevien taloyhtiöiden työmäärä ja laskutus? MIksi ei hinnoitella tehtyä työtä työmäärän mukaan? Ei kai mikään taloyhtiö halua toisista taloyhtiöistä johtuvaa tasauslaskua omaan isännöintilaskuunsa? Lisää läpinäkyvyyttä laskutukseen, ts. mistä vuosittainen summa koostuu, kiitos. Totta kai tehdystä (hyvästä) työstä pitää aina maksaa, tästä on sinällään turha kitistä.
    Lopuksi kannattaa muistaa, että taloyhtiön hallituksen ei kannata ulkoistaa omaa päätäntävaltaansa isännöitsijälle, se on kummallisen yleinen piirre suomalaisissa asunto-osakeyhtiöissä.

  11. Kun rahasta puhutaan, niin onhan se yrityksissäkin niin, että mitä enemmän vastuuta, sitä suurempi korvaus. Mites tämä on huomioitu isännöinnissä, vastuuta on melkein kaikesta mahdollisesta, mutta miten se näkyy hinnoittelussa? Vastuu ei ole vain klo 8 – 16 välinen aika, vaan 24/7.

    1. ”Mites tämä on huomioitu isännöinnissä, vastuuta on melkein kaikesta mahdollisesta, mutta miten se näkyy hinnoittelussa?”

      Ei isännöitsijällä ole ainakaan taloudellista vastuuta melkein kaikesta mahdollisesta. Jos jokin menee pieleen, ja vaikkapa putkiremontti maksaa 100 000 euroa enemmän sen takia, että tarjousasiakirjat oli tehty huonosti, riskienjako on hoidettu niin, että isännöitsijäyrityksillä ei yleensä ole minkäänlaisia korvausvastuita, vaan laskun maksaa asiakas.

      Itse olen joskus miettinyt sitä, että entä jos joku isännöintiyritys ottaisi käyttöön ihan toisenlaisen hinnoittelusysteemin kuin vuosimaksun mahdollisine lisätunti- ja toimistokululisineen. Miksei kukaan tarjoa vaikkapa sellaista isännöintipalvelua, jossa vaikkapa remonttia koskevan isännöintipalkkion suuruus riippuisikin keskeisesti vaikkapa linjasaneerausten onnistumisesta tai jossa isännöintipalkkion vuosimaksu riippuisi keskeisesti asukastyytyväisyyskyselyn vuosittaisesta tuloksesta. Silloin isännöitsijä olisi tulosvastuussa tekemisistään ihan oikeasti, olisi ehkä paremmin myös kannusteita kehittää toimintaa. Kaikki eivät halua halvinta mahdollista isännöitsijää, ja ainakin osa taloyhtiöistä maksaisi kyllä mielellään ylimääräistäkin siitä, jos isännöintipalvelut hoidetaan niin hyvin, että asukkaat ovat tyytyväisiä.

      1. Vastuun jakautumisessa asunto-osakeyhtiössä tulee muistaa vallan ja vastuun kolmijako: isännöitsijä on ensisijaisesti hallituksen alaisuudessa ja nämä yhdessä vastaavat yhtiökokoukselle tekemisistään. KSE sopimusehdot ovat olemassa, jossa määritellään esim. Konsulttien korvausvastuusta. Kyllä tilaajan (As Oy:n) eli käytännössä yhtiökokouksen yksi tärkeimmistä tehtävistä on pätevän ja toimintakykyisen hallituksen valinta ja hallituksen tärkein tehtävä on isännöitsijän ottaminen/erottaminen.
        Peruskorjauksissa on liian usein säästetty hanke hengiltä ennen kuin ensimmäistäkään urakoitsijaa on tontilla edes vielä nähty.
        Isännöitsijän rooli on monessa as oy:ssä täysin epäselvä, joidenkin mielestä se on jotain huoltomiehen-kirjanpitäjän-asiakaspalvelijan-poliisin- ja juristin sekoitusta. Valitettavan harvat osakkeenomistajat ovat ylipäätänsä kiinnostuneita koko omaisuuden hoidostaan, saatika ylläpidosta. Halpa vastike on kaikkein tärkeintä.

        1. En tiedä, mihin viittaat KSE:llä. Isännöintipalveluiden yleiset sopimusehdot ovat nimeltään ISE. ISE:n mukaan sopimusrikkomusten kohdalla puolin ja toisin korvausten määrä on lähtökohtaisesti yhden kuukauden palkkion suuruinen, ellei muuta erikseen osoiteta. Esimerkiksi tumpelointi tarjouspyyntöasiakirjojen kanssa ei ole sopimusrikkomus. Korvausvastuu voisi ISE:n mukaan syntyä myös velvoitteiden täyttämättä jättämisestä, mutta esimerkkinä mainittu tarjouspyyntöasiakirjojen tumpelointi ei ole velvoitteiden täyttämättä jättämistäkään. Silloin vaaditut velvoitteet on täytetty, mutta ei ehkä maksajan kannalta kokonaisuudessaan parhaalla tavalla.

          1. Projekteihin liittyvät tehtävät eivät ole itsessään isännöintipalveluihin rinnastettavia tehtäviä, KSE-sopimusehtoja käytettäessä itse asiassa as oy on paremmassa asemassa peruskorvaussuhteen osalta kuin ISE:n sopimusehtojen.
            Peruskorjausprojekti on juuri niin hyvä, kuin sen heikoin osa-alue. Suurin osa osakkaista (ja hallituksen jäsenistä) ovat kerran tai kaksi elämässään mukana peruskorjausprojektissa. Siinä se todellinen haaste on, kokonaisuuksien ymmärtäminen ja elinkaariajattelu.

  12. Isännöinnin tehtäviin, sopimuskäytäntöön ja hinnoitteluun on aikaansaatava kokonaisremontti (= rakenteellinen uudistus) kuten Ajatus kirjoittaakin. Mistä elementeistä se muodostuisi, tämä pitäisi käsitellä laajemmilla foorumeilla. Konkreettisten tavoitteiden asetanta isännöitsijälle, kannustavuus, remonttien onnistuminen, yhtiövastikkeen kohtuullisuus, osakkaiden tyytyväisyys jne ovat tärkeitä asioita. Mikä on se foorumi, missä tämä asia pannaan kuntoon. Jos Isännöintiliitto yksin sen tekee ja tyrkyttää tuloksen asuntoyhtiöille, niin eihän sillä ole yleistä hyväksyntää. Mukana pitää olla viulujen maksajat eli osakkeenomistajat, Kiinteistöliitto ja isännöintiliitto. Mitä muita tahoja?

  13. Isännöintiliiton mukaan isännöintiyritysten työmäärä lisääntyi viime vuonna ”jopa 20 prosenttia”, kun taas taloyhtiöiltä veloittamat hinnat nousivat vain kaksi prosenttia, Jos kehitys ei ole vain satunnaista vaan osa trendiä, on ~jokainen Suomen isännöintiyrityksistä konkurssissa parissa vuodessa, kun kate on syöty.

    Vaan ei ole. Kiinteiden maksujen sijaan hinnankorotukset leivotaan lisäpalveluihin. Vielä muutamaa vuosi sitten monet pienemmät isännöitsijätoimistot eivät perineet lainkaan maksua isännöitsijätodistuksen tulostamisesta. Omassa taloyhtiössäni printtauksesta maksetaan suurelle isännöitsijätoimistolle 80e (=kiinteistösihteerin kolmen tunnin työ!). Isännöitsijä yrittää ajaa taloyhtiöön isoja remontteja, jotka valvoo isännöitsijäfirman tekninen isännöitsijä. Laskutus 160e/h on hyvän liikkeenjohdon konsultin tasoa. Kuukausiveloituksen lisäksi isännöitsijä veloittaa kokouksista erikseen 50-80e/h.

    Taloyhtiön osakkaana toivotan tervetulleeksi mallin, jossa isännöitsijä veloittaa vain toteumien puolesta. Malli pakottaa hallitukset arvioimaan, paljonko isännöitsijätoimistolle on todella maksettu, ja mitä rahalla on itse asiassa saatu. Kustannustietoiset taloyhtiöt hakeutuvat uusien, kustannustehokkaiden toimijoiden asiakkaaksi.

    1. ”Isännöintiliiton mukaan isännöintiyritysten työmäärä lisääntyi viime vuonna ”jopa 20 prosenttia”, kun taas taloyhtiöiltä veloittamat hinnat nousivat vain kaksi prosenttia, Jos kehitys ei ole vain satunnaista vaan osa trendiä, on ~jokainen Suomen isännöintiyrityksistä konkurssissa parissa vuodessa, kun kate on syöty.”

      Tuossa tapahtui tiettyjä tehtävämuutoksia. Yhden vuoden muutoksista ei kannata ekstrapoloida kovin pitkälle. Ensimmäiset vuodet uudistusten jälkeen ovat alalla kuin alalla työläämpiä, sitten tapahtuu oppimista ja uusien asioidenkin hoito tehostuu ja niiden hoitoa automatisoidaan. Eli kun ensimmäisen kerran jotain tekee, se on hidasta ja työlästä. Toisella kerralla voi hyödyntää ensimmäisellä kerralla tehtyjä pohjia jne., ja selvittämiseen menevä aika jatkuvasti vähenee.

    2. ”veloittamat hinnat nousivat vain kaksi prosenttia”

      Tämä siis isännöintiliiton ilmoittama. En ole kuullut yhdestäkään yhtiöstä jolla isännöintimaksut olisi nousseet vain 2%

    3. 80 e = 3 tuntia töitä? Ootko tosissasi? Eli 26,7 e/h. Tuolla hinnalla saisi kuussa kasaan 4000 euroa. Eli palkka maks. 1800 e/kk ? Ei taida saada luku/kirjoitustaitoista henkilöä kiinteistösihteeriksi tuolla.

      1. Ihme nillitystä. Keskity nyt siihen 80 euron summaan. Kauanko yhden isännöitsijäntodistuksen tulostaminen. Maksimissaan 15 minuuttia. Tuntiveloitus tuolle työmäärälle on siten 300 euron luokkaa. Mikäli todistuksen tekeminen kestää pidempään niin sitten on prosesseissa vikaa. Jokaisesta isännöidystä yhtiöstä pitäisi olla valmis pohja tietoineen tai sitten tehdään jotain väärin. Ainoa osuus joka tuossa muuttuu on osakkaan osuus jonka senkin copy-paste työ järjestelmällisesti hoidetusta kohderekistereistä on tosiaan muutaman minuutin työ.

        Ainiin, aikaa pitäisi saada käyttää vaikka 4 tuntia todistusten tekemiseen ja sillä hinnalla pitää saada lounaat syötyä. Omien prosessien tehostaminen ja osaamisen kehittäminen ei ole tärkeätä. Tärkeintä saada ilmaa hintojen alle.

        1. No tässä osut asian ytimeen. Jossain isännöitsijöiden edustaja kirjoitti kuinka vaativaa isännöitsijätodistuksen tekeminen on ja tietojen tarkastaminen eri lähteistä.

          Kyse on nimenomaan siitä, että he käyttävät huonoja järjestelmiä. Oikeasti ne tiedot tulisivat nappia painamalla jos heidän järjestelmänsä keskustelisivat keskenään. Mutta ei.

          Mutta toisaalta järjestelmien pistäminen pystyyn ja ylläpitäminen maksaa myös. Jos niitä tarvitaan vain isännöitisjätodistukseen, niin voisi hyvin ajatella, että on oikein veloittaa aiheutuvat lisäkulut todistuken pyytäjiltä eikä kiinteässä kuukausipalkkiossa niiltä, jotka eivät todistusta tarvitse.

  14. Olen jonkin verran selaillut isännöintitarjouksia, eikä ne todellakaan ole olleet mitään könttäsumaa tyyliin 8600€ vuodessa. Hinnoittelu on ollut niin sekavaa, että ainakaan meidän taloyhtiössä ei pystytty päättelemään yhdestäkään tarjouksesta paljonko isännöintikustannukset olisivat vuodessa. Aika vaikea tehdä budjettia taloyhtiölle, jos isännöinnistä joutuu maksamaan joko 4000€ tai 8000€ vuodessa. Siitä syystä isännöinti edelleen asukkaalla. Jokainen voi itse päätellä onko laatu parempaa vai huonompaa.

    1. veikkaan, että parempaa. Paljonko maksatte ko asukkaalle?

      Kyllä se niin on, että motivoitunut osakasisännöitsijä on taloyhtiölle parempi valinta kuin leipääntynyt ulkopuolinen

  15. Olen edelleen sitä mieltä, että koko lystin maksajien eli osakkeenomistajien edustajan ja Kiinteistöliiton sekä Isännöintiliiton edustajien on istuttava yhteisen pöytään ja käydä tarkalleen läpi isännöinnin tehtäväkenttä erilaisissa ja eri ikäisissä kiinteistöissä ja tämän pohjalta tehtävä selkeä ehdotus palkkiorakenteesta. Nyt on voimassa viidakon lait osakkeenomistajien vahingoksi.

Vastaa