Välipohjien vesivahingot johtavat kerrostalon purkuun Tampereella

Tamperelaisessa kerrostalossa oli alkamassa linjasaneeraus, kun välipohjissa havaittiin niin paljon hometta, että koko talo päätettiin purkaa. Homeasiantuntijat Juha Vinha ja Juhani Pirinen arvioivat vastaavanlaisten talojen välipohjaongelmien ratkaisuvaihtoehtoja.

Tampereen keskustassa sijaitseva, vuonna 1925 valmistunut kolmikerroksinen asuintalo sai purkuluvan viime vuonna. Tontilla oleva rakennusoikeus myydään rakennusliikkeelle.

Arkkitehti Bertel Strömmerin suunnittelema rakennus edustaa lähinnä uusklassista tyylisuuntaa. Taloa ei kuitenkaan ole kaavalla suojeltu.

As oy Otavallanhovissa purkupäätökseen johtanut tilanne tuli eteen yllättäen vuonna 2015. Talossa oli alkamassa linjasaneeraus. Purkutöiden yhteydessä rakennusmiehet havaitsivat homeen hajua, ja homehtuneiden rakenteiden purku on tehtävä homepurkuna. Rakennuttajakonsulttina ja valvojana toiminut Insinööritoimisto LaRa oy tilasi asiaa koskevan näytteenoton vesivahinkojen ja sisäilmaongelmien tutkimiseen erikoistuneelta yritykseltä.

Hometta ja sädesieniä vanhoissa betonimuoteissa

Julkisuuteen annettujen tietojen mukaan kosteusvauriotutkimuksissa rakenteista löydettiin hometta, bakteereja ja maaperän bakteereja eli sädesieniä. Vaurioiden pääasialliseksi syyksi on nimetty välipohjien lautarakenteiset betonimuotit, jotka oli jätetty paikoilleen 1920-luvun rakennuskäytännön mukaisesti. Vuosikymmeniä paikoillaan olleet laudat olivat mustia, pehmeitä ja homeessa läpikotaisin.

Vaurioiden korjaaminen olisi edellyttänyt joko välirakenteiden mekaanista puhdistamista tai niiden purkamista ja uudelleen rakentamista. Yhdessä putkiremontin kanssa tehtynä kustannusten arveltiin kohoavan niin korkealle, että on järkevämpää purkaa koko talo.

Talossa oli paljon kiireellisiä korjaustarpeita

Rakennusta koskevan rakennushistoriaselvityksen on laatinut arkkitehti Pirjo Badermann vuonna 2014. Selvityksessä todetaan, että talon viemärit ja vesijohdot on uusittava kauttaaltaan, ja että useita toimenpiteitä on suositeltu tehtäväksi kiireellisinä. Ilmanvaihdossakin todetaan olevan ongelmia.

Selvityksessä mainitaan, että useimmista kylpyhuoneista puuttuvat nykyaikaiset vesieristeet ja että kunnostustarve koskee myös vesikatetta. Pihamaan todetaan olevan kalteva, jolloin veden kulkeutuminen aiheuttaa vaaraa sokkelille.

Purkuluvan seurauksena korttelin tontille on tekeillä asemakaavamuutos. Rakennusoikeutta on käyttämättä, ja kaupunkikuvallisesti tontille voitaisiin rakentaa kerroskorkeudeltaan huomattavasti korkeampi talo. Nykyisessä talossa kolmessa kerroksessa on 21 asuntoa ja yksi liiketila. Niiden alapuolella on kellaritilaa. Rakennuksen koko on 2300 kerrosneliömetriä.

Professori Vinha pitää purkamista järkevänä

Rakennusfysiikan professori Juha Vinha Tampereen teknilliseltä yliopistolta arvelee, että homevaurioituneen rakennuksen purkaminen on järkevä vaihtoehto, jos korjattavaa havaitaan paljon ja kustannukset uhkaavat karata käsistä. Joskus purkaminen voi olla perusteltua, vaikka korjauskustannukset olisivat suhteellisen vähäisetkin – ja päinvastoin.

”Päätökseen vaikuttavat rakennuksen käyttömahdollisuudet, toimivuus ja se, onko kyseessä arvokohde arvokkaalla paikalla. Rakentamistalouden asiantuntijoiden suosima peukalosääntö on, että purkamista kannattaa harkita, jos korjauskustannukset ovat yli 70 prosenttia uuden rakennuksen arvosta”, Vinha pohtii.

Vinhan mukaan homevaurioituneen rakennuksen korjaaminen ei välttämättä onnistu. Rakenteiden tiivistyskorjausten ja kapselointien tekeminen on vaativaa työtä, ja etenkin halvalla tehdyistä korjauksista saadut kokemukset eivät aina ole olleet hyviä.

Yhtenä pontimena purkamisen yleistymiseen voivat ollakin lukuisat esimerkit epäonnistuneista korjauksista. Epäonnistumisen pelko saa osakkaat miettimään purkuvaihtoehtoa tavallista herkemmin.

”Korjaaminen on kallista etenkin, jos perustuksissa ja maata vasten olevissa rakenteissa on ongelmia. Muiden vaipan osien korjaaminen on yleensä halvempaa. Toki myös ulkoseinä- ja yläpohjarakenteissa löytyy hankalasti korjattavia ratkaisuja. Ulkoseinien osalta lisähaasteita aiheuttavat muun muassa julkisivujen suojeluvaatimukset”, Vinha pohtii.

Kuinka vaarallisia sädesienet ovat?

Otavalanhovin tapauksessa on korostettu maaperäbakteerien eli sädesienilöytöjen vaarallisuutta. Tampereen yliopistollisen keskussairaalan (TAYS) allergiakeskuksen ylilääkäri Jussi Karjalainen kritisoi näkemystä tamperelaisessa Aamulehdessä 18. helmikuuta. Karjalaisen mukaan sädesienten suoraa terveysvaaraa ei välttämättä ole osoitettu missään tutkimuksessa.

Karjalaisen mukaan on tärkeää erottaa kaksi asiaa: kuinka vaarallinen sädesieni on ja kuinka vaarallisena sitä pidetään. Hänen mukaansa tämä on olennainen kysymys koko homekeskustelussa. Merkittävä ongelma on se, että sädesientä yleisesti pidetään erityisen vaarallisena.

Karjalainen muistuttaa, että esimerkiksi Keski-Euroopassa vanhoissa taloissa on epäilemättä sädesieniä, mutta ihmiset asuvat niissä eivätkä valita oireitaan. Monien mielestä sisäilmaoireiden aiheuttaja on mikrobi. Karjalainen väittää, että tutkimusten perusteella vahvin yhteys sisäilmaongelmilla on kosteuteen.

Karjalaisen väitteelle antaa lisää painoarvoa se, että hän on Duodecimin Käypä hoito -suositukset antaneen työryhmän puheenjohtaja. Niiden mukaan ei ole olemassa määriteltyä hometalosairautta, sillä oireet voivat aiheuta myös muista syistä. Tutkimusten mukaan esimerkiksi mikrobikasvulla voi olla merkitys oireisiin tai sitten ei.  Siitäkin on vain heikkoa näyttöä, että korjaaminen välttämättä poistaisi oireet.  Silti kosteusvaurioiden korjaamista on ohjeiden mukaan syytä suositella.

Milloin purkamista kannattaa harkita:

Jos välipohjarakenteiden purkamisen takia päädytään miettimään koko talon purkamista, silloin rakennuksessa on tavallisesti paljon muutakin korjausvelkaa.

Välipohjien ohella korjauksia voivat vaatia esimerkiksi vesikatto, ulkoseinät, salaojitukset, kellariseinien vesieristämiset, pesuhuoneet, vesijohdot, ilmanvaihto ja hissit. Kaikki vaadittavat korjaukset voivat hyvinkin ylittää osakkaiden maksukyvyn.

Juhani Pirinen ei suosittele kapselointia

Kosteus- ja hometalkoiden entinen vetäjä, nykyisin toimialapäällikkönä FCG Suunnittelu ja tekniikassa työskentelevä Juhani Pirinen toteaa, että purkupäätökseen vaikuttaa myös asuntojen hintataso. Jos se on korkea kuten Helsingin kantakaupungissa, korjaamiselle on enemmän pelivaraa ja asunnon myyntihinta korjaamisen jälkeen kattaa korjaamiseen käytetyt kulut. Jos myyjä saa 4000 euroa neliöltä korjatusta talosta, korjaamiseen voidaan käyttää jopa 2500 euroa.

Kantakaupunkien vanhat talot on usein suojeltuja. Viranomaisten asenteissa on Pirisen mukaan tapahtunut kuitenkin muutoksia. ”Monilla paikkakunnilla terveysriskejä on alettu pitää tärkeämpänä asiana kuin rakennuksen suojelua. Vaurioiden poistamiseen rakenteita purkamalla on saatu lupia museoviraston vastustuksesta huolimatta.”

Juhani Pirinen analysoi vanhojen välipohjien ongelmia ja korjausmahdollisuuksia seuraavasti:

”Tampereen keskustassa sijaitsevan vuonna 1925 valmistuneen asuintalon purkupäätös on herättänyt runsasta julkista keskustelua. Arkkitehti Bertel Strömmerin suunnittelemaa taloa ei ole kaavalla suojeltu, mutta kieltämättä sitä voi kuvailla niin kutsutuksi arvorakennukseksi.

As Oy Otavallanhovin purkupäätökseen päädyttiin välipohjista löytyneiden, mikrobivaurioituneiden muottilautojen takia. Käynnistyneen putkistoremontin lisänä havaitut välipohjaongelmat johtivat ilmeisesti korjauskustannusten nousemiseen yli kannattavuusrajan.

Samantyyppisesti rakennettuja arvorakennuksia on Helsingin keskusta pullollaan ja löytyy niitä paljon muistakin kaupungeista.

Useimpien viime vuosisadan alkupuolen rakennusten välipohjissa ovat muotit paikallaan. Niitä ei saa sieltä purettua kuin avaamalla betoninen kotelo joko ylä- tai alapuolelta. Purkamisen tarpeellisuudesta tai järkevyydestä väännetään kättä kai joka ainoassa peruskorjattavassa arvorakennuksessa.

Oman kokemukseni mukaan perusteellisessa korjauksessa muottien purkamisen ja betonirakenteiden puhdistamisen osuus on ollut noin 10 prosenttia kokonaiskustannuksista.Näin siis silloin, kun on jouduttu uusimaan myös ilmanvaihto, käyttövesi- ja lämmitysjärjestelmät ja kunnostamaan tai uusimaan ikkunoita, vesikattoja, hissejä, perustusten kuivatusjärjestelmiä jne. Eli tekemään rakenteiden ja järjestelmien peruskorjaus, kuten usein on tehtävä yli 50-vuotiaassa rakennuksessa.

Kymmenen miljoonan korjauksessa on kysymys siis yhden miljoonan lisäpanostuksesta.Toisaalta välipohjien kunnollinen tiivistäminenkin on melko kallista, ja silloin vaurioitunut materiaali jää välipohjiin.

Sekin on totta, että purkamalla rakenteet pölytetään samalla mikrobeja joka paikkaan, ja ne pitäisi jotenkin saada puhdistettua rakennuksesta pois. Ikävä kyllä, mikrobeja ja varsinkin niiden hajua, on imeytynyt myös jäljelle jääviin betonirakenteisiin. Hajunpoisto on hankala ja kaksipiippuinen tehtävä, kun kaikki kemikaalit vetyperoksidia myöten on julistettu suurin piirtein lainvastaisiksi.

Mielestäni purkamisen hintaa mietitään usein aika yksioikoisesti lisäkustannuksena. Toinen näkökulma voisi olla tutkia purkamisen ja tiivistämisen välistä eroa rakennuksen arvonmuodostumistekijänä. Jos välipohjamuottien tiedetään olevan mikrobivaurioituneita, niin mikä on sellaisen välipohjarakenteen arvo? Muodostuuko se enemmän teknisestä arvosta vai mielikuva-arvosta?

Homeiset muotit sisältävän välipohjan arvo ei taida olla betonin, muottilautojen ja pintamateriaalien summa. Se taitaa ennemminkin olla se negatiivinen summa, mikä niiden purkamatta jättämisessä on säästetty. Kun rakennusta myydään, valistunut ostaja vähentää myyntihinnasta välipohjien purkamisen ja korjaamisen hinnan.

Välipohjamuotit kuten muutkin mikrobivauriot näyttäisivät aiheuttavan sisäilmaongelmia, jos mikrobien tuottamia epäpuhtauksia pääsee rakenteiden läpi sisäilmaan. Siitä ovat todisteena kymmenet tyhjät koulut ja päiväkodit, joista käyttäjät ovat yksinkertaisesti karanneet kokemiensa oireiden takia. Vasta-argumenttina voidaan ihmetellä, miksi ne muotit nyt ovat ongelmat, kun ovathan ne olleet siellä rakenteessa jo 50–80 vuotta.

Piilotetaanko terveyshaitta?

Jos välipohjien muotit ja täytteet todetaan mikrobivaurioituneiksi ja jos mikrobikasvustot tulkitaan terveyshaitaksi, tarkoittaa kasvustojen jättäminen välipohjan tiivistysten sisään samalla terveyshaitan jättämistä sinne. Altistumisen todennäköisyys riippuu sen jälkeen tiivistysten tai kapselointien vuotamisen todennäköisyydestä.

Jokainen rakennuksen omistaja ja korjausten suunnittelija joutuu tätä todennäköisyyttä pohtimaan ja elämään valintojensa kanssa. Viime kädessä ratkaisun tekee omistaja.

Olen havainnut, että omistamisen henkilökohtaisuus vaikuttaa tehtyihin korjaustapapäätöksiin. Niissä rakennuksissa, joissa omistaja on myös rakennuksen käyttäjä, erilaiset mikrobivauriot korjataan perusteellisemmin kuin niissä rakennuksissa, joissa korjauspäätöksen tekee käyttäjän puolesta joku muu. Tämä koskee myös välipohjamuotteja.

Homeistenkaan välipohjamuottien purkamiseen tai tiivistämiseen ei tarvitse vasiten ryhtyä, jos niistä ei ole haittaa rakennuksen käyttäjille. Eikä kaikkia välipohjia tarvitse purkaa, jos vaikkapa yksittäisessä huoneistossa koetaan ongelmia. Mutta silloin, kun taloon tehdään muutenkin peruskorjausta, jossa rakenteita joka tapauksessa puretaan laajalti esimerkiksi LVI-järjestelmien tieltä, kannattaa välipohjien puhdistamista mielestäni vakavasti harkita.

Monesti arvorakennusten kohdalla rakennussuojelu ja rakennusterveys törmäävät korjaustavan valinnan kohdalla. Nämä välipohjamuotitkin pitäisi suojelunäkökulmasta säilyttää tuleville sukupolville. Itse näen asian niin, että paras tapa säilyttää kauniit vanhat rakennukset, on korjata ne niin, että niitä varmasti pystytään käyttämään. Vain terveessä talossa halutaan asua tai tehdä työtä. Ja vain käytössä olevaa taloa hoidetaan ja huolletaan sen arvoisella tavalla.

Luulenpa, että vuosikymmenen päästä Helsingin keskustassa myydään kahdenlaisia asuntoja ja toimistoja. Ja halutuimpia eivät ole ne, joissa muotit ovat jäljellä.

Kapseli tarkoittaa umpinaista koteloa. Kapseloinnista pitäisi kai puhua korjaamisen yhteydessä vain silloin, kun materiaali pystytään pyöräyttämään kokonaan suojaavan vaipan sisään. Ikävä kyllä rakennusalalla on synnytetty määritelmä, että kapselointi tarkoittaa diffuusiotiiviin pinnan rakentamista erotuksena tiivistyksestä, joka tarkoittaa konvektiovirtausten eli käytännössä ilmavuotojen estämistä. Asbestiohjeistossa kapselointi on edelleen alkuperäisessä merkityksessään.”

 

 

Matti Valli
Kaikki kirjoitukset

Vastaa