Pientalorakentajan toimitusjohtaja kritisoi kaavoitusta ­– täyden palvelun pientalot käyvät kaupaksi rahastoillekin

”Valitettavasti kunnat eivät ole mukana siinä rakennemuutoksessa, mitä pientalorakentaminen vaatii Suomessa. Sen takia kerrostaloja tulee mutta pientaloja ei. Meillä kaavoitetaan edelleen pieniä kuuden asunnon rivitaloyhtiöitä tarkalla rakennustapaohjeella. Pitäisi kaavoittaa isoja kortteleita ja suunnitella ne yhdessä rakentajan kanssa, jotta pääsisimme rakentamaan erillistaloyhtiöitä. Kokkola on ollut tässä edelläkävijä”, Tokola sanoo.

Sievitalon täyden palvelun asunto-osakeyhtiöissä yhtiövastikkeeseen voivat sisältyä esimerkiksi nurmen leikkuu omalla piha-alueella, talotekniikan huoltopalvelu ja ympärivuorokautinen vartiointipalvelu. Näiden palveluun perustuvien asuntoyhtiöiden rakentaminen muodostaa noin 65 prosenttia Sievitalon liikevaihdosta ja loppu tulee muuttovalmiista omakotitaloista.

Tällä hetkellä selvä enemmistö yhtiön tekemistä täyden palvelun kohteista on rivi-, pari- ja luhtitaloja. Erillistalojen osuus on Tokolan mukaan marginaalinen juuri siksi, että kunnat eivät kaavoita niille sopivia tontteja.

Esimerkkinä riittävän isosta, palveluun perustuvan erillistaloalueen kaavoitushankkeesta hän mainitsee Turun Kaarningon. Sinne on kaavailtu yhteensä noin 45 asuntoa, joista noin 30 olisi erillistaloja. Tokolan mukaan täyden palvelun erillistaloalue edellyttää vähintään 15:tä asuntoa, jotta palvelut eivät korota yhtiövastikkeita, ja ihanne on noin 30 asuntoa. Alueen koon lisäksi kustannusten pitäminen kurissa vaatii kompaktia arkkitehtuuria.

Hän uskoo, että tulevaisuus on nimenomaan täyden palvelun erillistaloissa.

”Omakotitalorakentaminen muuttuu asunto-osakeyhtiömuotoiseen rakentamiseen, jolloin niistä tulee erillistaloalueita, joissa yhtiö on velvoitettu huolehtimaan pihanhoidosta, kiinteistönhoidosta ja ottamaan myös kiinteistön rakennevastuu. Tällöin esimerkiksi yksittäisen omakotitaloasujan riski rakennusvirheistä siirtyy kokonaan yhtiölle. Tämä tulee kasvamaan.”

Taustalla rakennemuutos

Tokola korostaa yhteiskunnan rakennemuutoksen lisäävän kysyntää täyden palvelun erillistaloille. Suuret ikäluokat ovat tulossa palveluasumisen markkinoille, mutta nykyajan 70–80-vuotias ei hänen mukaansa halua vanhainkotiin. Tämän vuoksi tarvitaan pientalo- ja palveluasumisen yhdistävä malli.

”Näemme hoivakodin osana tätä palveluketjua ja tuomme hoivakodin tähän kokonaisuuteen. Siitä tulee joko osa tätä asuntoyhtiötä tai erillinen.”

Sievitalo ei ole vielä toistaiseksi toteuttanut tällaisia hoivakotihankkeita. ”Meillä on kuitenkin mallistoja tuotteina, ja neuvottelemme jo ensimmäisestä kohteesta.”

Senioreiden ohella Sievitalo pitää täyden palvelun asuntoyhtiöiden kohderyhmänä myös nuoria ikäluokkia. Tokola uskoo, että nuoret hakeutuvat kerrostaloihin sen takia, ettei vaihtoehtona ole ollut kustannustehokasta, palveluun perustuvaa ja helppohoitoista pientaloa.

”Nuoret ensiasunnon ostajat haluavat helppoa ja vaivatonta asumista, siis muuttovalmista, rakennevastuusta vapaata ja kiinteistön hoidosta vapaata asumista. Tämä tarkoittaa sitä, että meidän pitää rakentaa isompia kokonaisuuksia enemmän kuin muuttovalmiina. Muuttovalmis ei riitä. Tämä tarkoittaa palveluun perustuvaa rakentamista.”

Kiinnostavat myös rahastoja

Sievitalo on tehnyt täyden palvelun pientaloista kauppoja myös rahastojen kanssa esimerkiksi Tampereella ja Jyväskylässä, mutta myös pienemmillä paikkakunnilla. Esimerkiksi FIMin ja Ålandsbankenin rahastot ovat ostaneet Sievitalolta asuntoja yhtiömuotoisista pientalokohteista.

”Meillä on useita rahastokohteita. Olemme myyneet kokonaisia kohteita rahastoille ja myös osia yhtiöistä.”

Tokolan mukaan riski on rahastoille pienempi pientaloissa kuin kerrostaloissa.

”Kerrostaloissa on se riski, että niitä tulee paljon myyntiin samalta alueelta, koska rahastot ovat ostaneetkin niitä paljon samoilta alueilta. Tämä riski puuttuu pientalopuolelta, koska rahastot eivät ole ostaneet niitä. Myös vuokraamisen kannalta pientaloissa on pienempi riski, koska ne puuttuvat vuokramarkkinoilta.”

Pientalojen vuokratuotoissakaan ei ole valittamista, mutta sijainnin merkitys on erittäin oleellinen.

”Oikeassa paikassa pientalolla pääsee yhtä hyvään tuottoon kuin kerrostaloasunnoissa. Paikka ratkaisee vielä enemmän pientaloissa. Mutta tuotto on sama. On kuntia, joissa voi päästä jopa yli 5 prosentin nettotuottoon. Se on jo uudelle asunnolle tosi hyvä. Ja kysymys on nimenomaan vuokratuotosta ilman arvonnousua.”

Liiketoiminta hyvässä kasvussa

Vaikka Tokola kuntien kaavoitusta moittiikin, se ei ole estänyt Sievitaloa kasvamasta. Kesäkuussa 2016 päättyneellä tilikaudella yhtiön liikevaihto oli 27,3 miljoonaa euroa. Tokola sanoo, että kesäkuun 2017 lopussa päättyvän tilikauden liikevaihto on noin 41 miljoonaa euroa. Kasvussa ovat niin muuttovalmiiden omakotitalojen rakentaminen kuin asuntoyhtiöidenkin rakentaminen. Omakotitalopuolella kasvuvauhti on 30 prosenttia ja yhtiörakentamisessa 60 prosenttia.

”Hyvä tilauskanta ennakoi sitä, että kasvua tulee myös seuraavalla tilikaudella, mutta kasvu varmasti tasaantuu.”

Tokolan mukaan yhtiö on jo myynyt 70–80 prosenttia nyt kesäkuussa päättyvää tilikautta seuraavalle tilikaudelle.

”Se johtuu myös siitä, että perustajaurakointi jaksottuu useammalle vuodelle. Meillä syntyy jo siitä liikevaihtoa, että ne ovat yli tilikauden kestäviä projekteja. Tämä tuo myös vakautta pientalopuolelle, kun se ei ole vain yksittäisten talopakettitilausten varassa.”