Työryhmä alkaa pohtia purkavan lisärakentamisen helpottamista – vähemmistöosakkaille lunastus käypään hintaan?

Helpottaminen edellyttää asunto-osakeyhtiölain muuttamista.

Purkavalla lisärakentamisella tarkoitetaan sitä, että kasvukeskuksissa puretaan vanhoja, yleensä huonokuntoisia asuinrakennuksia, jotta yhdyskuntarakennetta saadaan tiiviimmäksi. Tilalle rakennetaan enemmän uusia asuntoja.

Esimerkiksi Vantaalla on purkavan saneerauksen kautta rakennettu kohteita Tikkurilaan ja Martinlaakso-Myyrmäen alueelle. Sen avulla on mahdollista ryhmitellä kerrostaloja uudelleen ja nostaa niiden korkeutta esimerkiksi kolmesta kerroksesta kahdeksaan. Esimerkiksi Vantaalla on paljon tyypillistä 1970-luvun väljää kerrostalorakentamista, joiden laajat pysäköintipaikat ovat hyviä lisärakentamisen kohteita.

Voimassa olevan lain mukaan purkavaan lisärakentamiseen vaaditaan asunto-osakeyhtiön osakkaiden yksimielinen päätös eli kaikkien osakkaiden suostumus.

Enemmistö päättää?

Harva taloyhtiö on varautunut riittävän hyvissä ajoin tuleviin peruskorjauksiin säästämällä. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla on arvioiden mukaan yli 135 000 vapaarahoitteista peruskorjausikäistä kerrostaloasuntoa.

Häkkäsen mukaan nyt käynnistyvällä uudistuksella halutaan helpottaa päätöksentekoa asunto-osakeyhtiössä.

”Työryhmän tehtävänä on valmistella ehdotus siten, että asunto-osakeyhtiö voisi päättää purkavasta lisärakentamisesta määräenemmistöpäätöksellä”, Häkkänen toteaa oikeusministeriön tiedotteessa.

Työryhmän pitää Häkkäsen mukaan kuitenkin varmistaa, että vähemmistöön jäävät osakkaat voisivat vaatia osakkeidensa lunastamista käypään hintaan. Lisäksi pitää turvata osakkaiden asuminen, asuntovarallisuuden arvo ja esimerkiksi asuntolainoittajien oikeudet.

”Pidän tärkeänä, että purkavan lisärakentamisen edellytyksiä parannetaan. On kuitenkin huolehdittava siitä, että asunto-osakeyhtiön osakkaiden tiedonsaannista ja vähemmistöön jäävien osakkeenomistajien oikeussuojasta huolehditaan asianmukaisesti”, Häkkänen painottaa.

Lain muutosta valmistelevan työryhmän ja seurantaryhmän toimikausi kestää vuoden 2018 huhtikuun loppuun. Tavoitteena on, että oikeusministeri vie lain muutoksen valtioneuvoston käsittelyyn syksyn 2018 aikana.

Vain kasvualueilla kannattavaa

Purkavan lisärakentamisen vaikutuksia on arvioitu esimerkiksi vajaa vuosi sitten julkistetussa VTT:n selvityksessä ja oikeusministeriön arviomuistiossa. Oikeusministeriön selvityksestä ja arviomuistiosta järjestettiin viime tammi-maaliskuussa lausuntokierros, johon saatiin yhteensä 25 lausuntoa.

Kaikki muut paitsi yksi lausunnonantaja pitivät purkavan lisärakentamisen helpottamista tärkeänä, tarkoituksenmukaisena ja toimivana keinona.

Asumisterveysliitto AsTe ei pitänyt helpottamista miltään osin tarpeellisena. Sen mukaan yksimielinen päätöksenteko on tarkoituksenmukainen, kun yhtiö itse paikkaa oman kiinteistönpitonsa seurauksia. Lisäsääntely on AsTeen mukaan tarpeetonta, koska kunnossapito ja lisärakentaminen on mahdollista jo voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain mukaan.

Kiinteistöliiton mielestä purkava lisärakentaminen voi tarjota pitkällä tähtäimellä teknistaloudellisesti kustannustehokkaamman keinon suoriutua olemassa olevan rakennuskannan merkittävistä korjaustarpeista kuin perinteinen ja laajamittainen korjaushanke. Se voi liiton mielestä myös tarjota osakkaalle mahdollisuuden saada muuttuneita asumistarpeita paremmin vastaavan huoneiston.

Kilpailu- ja kuluttajaviraston (KKV) lausunnon mukaan lisärakentaminen voi olla käytännössä taloudellisesti kannattavaa vain kasvavilla kaupunkiseuduilla, joilla asuntokysyntä on voimakkaassa kasvussa.

”Erityisesti tämän koskee hyvin haluttuja sijainteja. Tällaisissa tilanteissa myymällä osan tontista kiinteistösijoittajille tai suunnatulla osakeannilla asunto-osakeyhtiö voi saada ylimääräistä tuloa esimerkiksi korjaushankkeeseensa. Tämä puolestaan on mahdollista vain, jos taloyhtiön tontille kaavoitetaan lisärakennusoikeutta, sillä vanhaa hyödyntämätöntä rakennusoikeutta on harvoin riittävästi”, KKV lausuu.

Tarpeellisena pidettiin myös esimerkiksi autopaikka- ja lunastusvaatimusten vaikutusten sekä viranomais-, yritys-, ympäristö- ja rahoitusvaikutusten selvittämistä.

Helsingin kaupunki muistuttaa omassa lausunnossaan, että yksittäisillä purkavan lisärakentamisen hankkeilla ei kuitenkaan saavuteta niin merkittäviä vaikutuksia kuin raportissa on nostettu esille.

”Kunnan kannalta asunto-osakeyhtiöiden purkavan lisärakentamisen hankkeet edellyttävät enemmän kuin tavalliset asemakaavahankkeet ja edellyttävät perusteellisempia neuvotteluja esimerkiksi
maankäyttösopimusasioissa. Tämä johtuu usein asunto-osakeyhtiöiden tiedontarpeesta ja kiinteistösijoittajan tai rakennuttajan puuttumisesta prosessin alkuvaiheessa”, kaupunki lausuu.

Lähes kaikki lausujat kannattivat asuntorakentamisen lisäksi helpotuksia myös liike- ja muiden tilojen rakentamiseksi.

Entä verotus ja vakuudet?

Purkavan lisärakentamisen yleistymiseen, merkittävyyteen ja vaikutuksiin vaikuttavat olennaisesti purettavan rakennuksen sijainti, autopaikkavaatimukset ja muu maankäyttöä ja rakentamista koskeva lainsäädäntö käytäntöineen. Lisäksi huomioon pitää ottaa sekä rahoitus- että vakuuskäytännöt ja hankkeiden verokohtelu.

Lausunnon antaneiden asunto-osakeyhtiöiden mukaan osakkaalle ei saa aiheutua verotettavaa myyntivoittoa korvaavaan asuntoon muuttamisesta. Uusi asunto pitää voida myydä ilman veroseuraamuksia, kun osakas on asunut uudessa asunnossa 2 vuotta.

Talonrakennusteollisuuden mukaan riittävien todellisten kannustimien saamiseksi maankäyttömaksujen tulisi olla kohtuullisia tai niitä ei tulisi periä lainkaan.

Talonrakennusteollisuuden mukaan taloyhtiöiden on tärkeää ymmärtää, että niitä koskevan yleisen liiketoimintariskin ottamisrajoituksen vuoksi ne eivät voi käytännössä itse ottaa kannettavakseen purkavaan lisärakentamiseen kytkeytyvää uudisasuntotuotantoriskiä.

Tampereen kaupunki arvioi taloyhtiöiden lainansaannin kiristyvän suuren korjausvelan taloyhtiöiden kohdalla niin, että edessä voi olla talon purkaminen.