Kiinteistöt HS / Anni Lassila Ei kommentteja

Huippusuosittuihin asuntorahastoihin liittyy vaiettuja riskejä – sijoittajat eivät välttämättä saa rahojaan pois

Kiinteistösijoitusrahasto sijoittaa velkarahalla ja hitaasti realisoitaviin kohteisiin. Mitä tapahtuu, jos sijoittajat päättävät vetää pääomiaan nopeassa tahdissa pois?

OP Vuokratuotto -rahastoon sijoittaminen tarkoittaa osuutta esimerkiksi tästä Vantaan Tikkurilaan valmistuvasta vuokra-asuntoyhtiöstä. Työmaalla töitä johtaa Harri Siren. Kuva: Kalle Koponen / HS

Vuokra-asuntoihin ja muihin kiinteistöihin sijoittavat rahastot ovat olleet muutaman vuoden ajan pien- ja miksei suursijoittajankin unelmia.

Rahastojen riskit ovat ainakin esitteiden mukaan huomattavasti osakesijoituksia matalampia, mutta vuosituotot ovat silti nousseet jopa kymmeneen prosenttiin.

Se on lähes satumainen tuotto verrattuna matalariskisiin korkosijoituksiin.

Yleensä satumaiset sijoitusilmiöt eivät kestä kovin pitkään. Asuntosijoitusrahastojen tuotot ovatkin jo laskeneet selvästi huipuistaan.

Alan asiantuntijat varoittavat, että rahastoihin liittyy myös huomattavia riskejä, joista ei juuri ole puhuttu.

”Nämä rahastot eivät ole nähneet vielä yhtään kriisiaikaa, eikä yksikään sijoittaja ole saanut niissä siipeensä. Aika moni pitää niitä hyvin matalan riskin sijoituksina, mutta sitä ne eivät suinkaan ole”, pääekonomisti Juhana Brotherus Hyposta sanoo.

Piensijoittajien vaietut riskit

Ylivoimaisesti suurin osa asuntoihin ja muihin kiinteistöihin sijoittavista rahastoista on vain ammattisijoittajille tarkoitettuja kommandiitti- tai osakeyhtiömuotoisia rahastoja.

Piensijoittajille on tarjolla joitain avoimia erikoissijoitusrahastoja. Erikoisia niistä tekee se, että niiden ei tarvitse sijoittaa varojaan yhtä hajautetusti kuin tavallisten sijoitusrahastojen ja ne voivat ottaa velkaa sijoituksiaan vastaan.

Rahastot ovat suorastaan imeneet pääomia. Esimerkiksi OP-Vuokratuotto-rahasto on kerännyt muutamassa vuodessa miljardi euroa sijoituksia.

Vuokraturvan toimitusjohtajan, asuntosijoittamisen pitkän linjan asiantuntijan Timo Metsolan mukaan juuri näihin avoimiin rahastoihin liittyy kuitenkin vaiettuja riskejä. Ensinnäkin rahastot kertovat aivan liian vähän tuloksensa muodostumisesta. Toiseksi niitä uhkaa pääomapako.

Kummastakaan asiasta ei ole Metsolan ja Brotheruksen mielestä keskusteltu riittävästi.

Nousukiito katkolla, kun tukkualennukset loppuvat?

Julkisuudessa on sen sijaan käsitelty paljon pörssiin listatun Orava-asuntorahaston ongelmia, joista HS:kin on kirjoittanut laajasti. Niitä on ollut mahdollista analysoida, koska pörssiyhtiönä Orava joutuu antamaan tarkat tiedot tuloksestaan.

Orava-rahaston pari vuotta kestänyt nousukiito katkesi runsas vuosi sitten. Rahaston hyvä tulos oli perustunut pitkälti siihen, että se osti suuria asuntomassoja edullisella tukkuhinnalla ja kirjasi ne sitten taseeseen sillä hinnalla, millä rahasto arvioi yksittäisten asuntojen olevan myytävissä.

Tämä täysin laskennallinen arvonnousu kirjattiin yhtiön tulokseksi. Kun sijoitusasuntojen kysyntä kasvoi, tukkualennukset loppuivat ja Oravan tulos romahti.

Hyvin vähän on puhuttu siitä, että aivan samalla tavalla ovat toimineet myös asuntosijoitusrahastot. OP-Vuokratuoton salkunhoitaja Antero Tenhunen kertoo, että alkuvuosien korkeat tuotot ovat osittain perustuneet juuri suurten ostojen tukkualennuksiin.

”Ulkopuolinen arvioitsija on arvioinut, mikä asuntojen käypä arvo yksittäin myytynä olisi. Erotus on voitu kirjata rahaston tulokseen”, Tenhunen sanoo.

Suuri osa tuotoista on siis täysin laskennallisia, eikä kassaan tullutta oikeaa rahaa. Tenhunen sanoo, että enää tukkualennuksia ei juuri markkinoilta saa.

Timo Metsolan mukaan pienten asuntojen hinnat ovat ylipäätään niin korkealla, että vuokratuototkin uhkaavat jäädä pieniksi.

Vakavampi toinen riski

Rahastojen toinen riski on Metsolan mukaan vielä vakavampi, ja se liittyy rahastojen erityisluonteeseen. Mitä tapahtuisi, jos rahastojen tuotot putoaisivat vielä nykyisestä, markkinoilla alettaisiin puhua asuntojen hintojen laskusta jopa kasvukeskuksissa ja yhä useampi osuuden omistaja katsoisi parhaaksi vetää sijoituksensa pois?

Tavalliset osake- tai korkorahastot sijoittavat hajautetusti hyvin likvideihin arvopapereihin. Rahastossa olevat osakkeet tai joukkolainat ovat helposti myytävissä milloin tahansa. Sijoittaja voi siis luottaa siihen, että rahastosta saa koska tahansa rahansa pois.

Asunnot tai kokonaiset kivitalot sen sijaan liikkuvat hitaasti. Puhumattakaan keskeneräisistä vuokrataloista, joita asuntorahastot itse rakennuttavat. Jos iso joukko rahaston osakkaita päättäisi vetää rahansa pois, se ei välttämättä onnistuisi.

”Väitän, että rahastot eivät kestäisi edes sellaista tilannetta, joka tällä hetkellä on Ruotsissa. Siellä asuntojen hinnat ovat selvästi notkahtaneet. Analysoimme jo kymmenen vuotta sitten, että melko pienetkin markkinahäiriöt voisivat johtaa tällaisessa avoimessa rahastossa pääomien nostokierteeseen, joka kaataisi rahaston”, Metsola sanoo.

Kassan tyhjennys

Metsolan mukaan nimenomaan tietoisuus siitä, että rahaston omaisuus ei ole kovin likvidi voisi johtaa nopeaan pääomapakoon. Ihmisillä olisi kiire ehtiä nostamaan kassasta varoja, kun niitä vielä on.

Ilmiö muistuttaa pankkien talletuspakoja, jotka ennen luotettavaa talletussuojaa usein kaatoivat pankkeja. Jo huhu pankin vaikeuksista sai tallettajat ryntäämään nostamaan rahansa, koska he tiesivät, ettei pankilla ollut kuin pieni osa tallettajien varoista likvidissä muodossa nostettavaksi.

”Pääomapaon riskistä ei ole puhuttu juuri lainkaan”, Metsola sanoo.

Vuokraturva oli vuonna 2007 jo perustamassa asuntoihin sijoittavaa erikoissijoitusrahastoa yhdessä Aktia-pankin kanssa, mutta se luopui hankkeesta todettuaan pääomapaon riskin liian suureksi.

”Se on tällaisten avointen rahastojen rakenteellinen riski”, Metsola sanoo.

Suojaus nostoaaltoja vastaan

Piensijoittajille tarjolla olevat avoimet rahastot ovat jossain määrin suojautuneet äkillisiä nostoaaltoja vastaan. Nostoja saa tehdä vain kerran vuosineljänneksessä. Ensimmäisten vuosien ajan myös lunastuspalkkiot ovat korkeita, jopa viisi prosenttia.

Rahastojen vähimmäismerkintäsummat ovat myös melko korkeita, OP-Vuokratuotossa esimerkiksi 5 000 euroa.

”Tällä pyrimme siihen, että sijoittajat harkitsisivat vakavasti sijoitusta ja olisivat sijoittamassa pitkäaikaisesti”, Tenhunen sanoo.

OP-Vuokratuotto on myös käyttänyt velkavipua toistaiseksi vähän. Sillä on velkaa noin 15 prosenttia suhteessa rahaston pääomaan. Erikoissijoitusrahastolla voi olla velkavipua enintään 50 prosenttia suhteessa pääomaan.

”Meillä olisi siis varaa kasvattaa velkavipua merkittävästi ja maksaa myös sillä mahdollisia lunastuksia. Väliaikaisesti velkavipua voi olla ylikin 50 prosenttia”, Tenhunen sanoo.

Viime kädessä rahasto voidaan väliaikaisesti sulkea siksi aikaa, että omaisuutta saadaan realisoitua.

Katso tästä esimerkiksi kiinteistöihin sijoittavien rahastojen kulut.

Hypon Brotheruksen mukaan asuntorahastojen roolin kasvu markkinoilla aiheuttaa myös muunlaisia riskejä.

Uusien vuokra-asuntojen tuotannosta jo noin puolet on neljän viime vuoden aikana mennyt usein rahastomuotoisille asuntosijoittajille.

”Myös taloyhtiöiden pitää ihan uudella tavalla pohtia, miten talon asioihin vaikuttaa se, että esimerkiksi puolet asunnoista omistaa sijoitusrahasto. Jos rahaston on pakko päästä eroon omistamistaan asunnoista, se vaikuttaa varmasti hintatasoon”, Brotherus sanoo.

Vaikeuksissa oleva rahasto voisi muutenkin johtaa taloyhtiön ongelmiin, jos se esimerkiksi jättäisi vastikkeet maksamatta. Muut osakkaat joutuisivat vastaamaan näistäkin riskeistä.

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia