Foreconin suhdanneasiantuntijan Pekka Pajakkalan tilastot kertovat, että ammattimaisen rakentamisen volyymi ylsi samalle tasolle kuin vuonna 2008 ja kerrostalorakentaminen ylitti sen selvästi. Vain omakotirakentaminen jatkoi laskuaan.
Rakentaminen lähti kasvuun vuonna 2015 ensin pääkaupunkiseudun asuntorakentamisella, sijoittajavetoisesti, ja seuraavana vuonna ilmiö levisi tärkeimpiin maakuntakeskuksiin maakuntakeskuksiinkin Rovaniemeä ja Seinäjokea myöten, ja esimerkiksi Tampereella rakennuslupien määrä oli hurjassa kasvussa myös kuluvan vuoden alussa. Vuonna 2017 tavalliset ihmisetkin rynnistivät asuntosijoittajiksi.
Vaikka viime aikoina kovin kasvu onkin tullut muista kasvukeskuksista, oli pääkaupunkiseudun osuus Suomen uudistalorakentamisesta viime vuonna jo lähes neljännes. Toimistoista 60-70 prosenttia, liikenteen rakennuksista 50 prosenttia ja asuinkerrostaloista 40 prosenttia rakennetaan pääkaupunkiseudulle. Alueelle myönnettiin 2017 rakennuslupia 18 200 asunnolle, kun vuosina 2010-2014 määrä oli 8000 asuntoa vuodessa.
Asuntoja valmistuu Raklin arvion mukaan pääkaupunkiseudulle tänä vuonna noin 35 prosenttia viimevuotista enemmän ja ensi vuonna vielä 20 prosenttia tämänvuotista enemmän.
Miksi kasvu yllätti kokeneet ennustajatkin?
Viime vuoden voimakas rakentamisen kasvu yllätti jopa Pekka Pajakkalan, joka on nähnyt monet huiput ja laskut yli 30 vuoden urallaan.
Vuoden 2016 lopulla sekä Pajakkala että Rakennusteollisuuden pääekonomisti Sami Pakarinen odottivat tuntuvaa asuntoaloitusten laskua. Syynä oli se, että bkt:n kasvuksi oli yleisesti arvioitu vain yksi prosentti. Todellinen kasvu on ollut kolminkertainen ja hyvän kehityksen odotetaan jatkuvan kuluvana vuonnakin.
Ammattimaisen rakentamisen volyymi ylsi samalle tasolle kuin vuonna 2008 ja kerrostalorakentaminen ylitti sen selvästi.
Pakarinen ennustaa rakentamisen kasvavan tänä vuonna 2 prosenttia ja ensi vuonna kasvun painuvan nollaan.
”Korkealle kivunnut varastorakentaminen vähenee ja teollisuusrakentaminen nostaa varovasti päätään. Julkisella puolella painopiste siirtyy rakennusluvissa sairaaloista kouluihin”, hän arvioi.
Pajakkala ennakoi rakentamisen kasvun olevan tänä vuonna noin 4 prosenttia, sillä hän on hieman optimistisempi muun kuin asuntorakentamisen kasvusta.
Talonrakentamisen aloitusten korkein taso jäänee kuitenkin tässä suhdannehuipussa 40 miljoonaan kuutiometriin, joka on selvästi vähemmän kuin aikaisempina suhdannehuippuina. Korjausrakentamisen osuuden kasvu nostaa kuitenkin alan työvoiman määrän 2008 huipun yli.
Kuinka pitkään kasvu voi jatkua?
Asuntojen rakennuslupien määrä on jatkanut hurjaa kasvua myös kuluvan vuoden alussa. Rakennusluvat ylsivät helmikuussa vuositasolla lähes 50 000 asuntoon. Siihen nähden 44 000 asuntoaloituksen ennuste on jopa varovainen.
Vuositasolla lupien ja valmistuneiden asuntojen välinen ero on revähtänyt lähes 15 000 asuntoon. Valtaosa valmistuvista asunnoista on vuokra-asuntoja.
Asuntomarkkinoihin sisältyy kuitenkin jo monia epävarmuustekijöitä. Aloitusmäärä on Pajakkalan mukaan tarpeeseen nähden korkea, sillä Suomessa rakennetaan asukaslukuun suhteutettuna Euroopassa eniten asuntoja. Ruotsi ja Norja tulevat tosin tiukasti kannoilla ja kun mukaan lasketaan myös Tanska, niin vauraat Pohjoismaat ovat Euroopan innokkaimpia asuntojen rakentajia.
Yhtä hullu tilanne oli vuonna 2007, jolloin Suomi oli Euroopan ykkönen liiketilojen rakentamisessa.
Asuntojen ylitarjontariskiä on Pajakkalan mielestä jo joillakin pienillä paikkakunnilla. Joissakin maakuntakeskuksissa rakennetaan asuntoja 2-3 kertaa enemmän kuin normaalisti.
Iso kysymys on, kuinka pitkään sijoittajavetoinen asuntorakentaminen voi jatkua. Vuokrat ovat kallistuneet paljon enemmän kuin asuntojen hinnat, minkä seurauksena vuokra-asuntoja on jo tyhjillään.
”Ryhtyvätkö esimerkiksi rahastot myymään asuntoja, jos muualta saa parempaa tuottoa?” Pajakkala pohtii. Näin voi tapahtua jo parin vuoden sisällä.
”Asuntosijoittamisessa tuoton tekeminen on vaikeutunut selvästi parin vuoden takaisesta tilanteesta”, Pakarinen myötäilee.
Isompia asuntoja ja pientaloja kuluttajille
Sijoittajakysynnän lasku ei Pajakkalan ja Pakarisen mukaan olisi kuitenkaan katastrofi, sillä talouskasvun ansiosta kuluttajakysyntä säilyy hyvänä.
Pakarinen arvioi, että tänä vuonna ei tehdä pelkästään pieniä vuokra-asuntoja sijoittajille vaan myös perheasuntoja tavallisille asunnonostajille.
”Kun taloudessa menee paremmin, lähdetään hakemaan lisää neliöitä. Nyt lähinnä budjettirajoite on johtanut pienempien neliöiden ostoon, ei se etteivätkö ihmiset haluaisi asua väljemmin.”
Samoin ajattelee Bonava Suomen toimitusjohtaja Juuso Hietanen. Bonava tekee mieluummin kohtuuhintaisia perheasuntoja kuin pienasuntoja yksityisille vuokra-asuntosijoittajille.
”Tämä lähtee jo ajatuksesta, millaisen naapuruston ostajat haluavat.”
”Ryhtyvätkö esimerkiksi rahastot myymään asuntoja, jos muualta saa parempaa tuottoa?”
Pakarinen uskoo, että nyt myös rivitalot ja omakotitalot kasvattavat suosiotaan. Ennusteena on, että tänä vuonna rakennettaisiin 8000 pientaloa, missä kasvua vuoden 2015 lukuihin olisi 1500.
Pientalorakentamisessa suurimmat kunnat olivat viime vuonna Espoo, Vantaa, Oulu, Helsinki, Nurmijärvi, Jyväskylä, Tampere, Kuopio, Joensuu ja Turku. Kasvukin on painottunut näiden suurimpien vaikutusalueelle. Selvästi voimakkainta kasvu oli Espoossa ja suhteellisesti isoin kasvu oli Tampereen kupeessa Nokialla.
Pientalopuolen piristyminen heijastuisi myös materiaaliteollisuuteen, sillä varsinkin eristeiden ja tiilien kysyntä on ollut suhdanteeseen nähden vähäistä ja myös puun suhteellinen markkinaosuus on laskenut. Se piristäisi myös rautakauppojen myyntiä, sillä isot rakennusliikkeet hankkivat kerrostalohankkeisiinsa tuotteet usein suoraan ohi rautakaupan.
Keskisuurten rakennusliikkeiden nousu on ollut vahva
Asuntorakentamisen huima kasvu loi hyvän pohjan keskisuurten rakennusliikkeiden kasvulle. Ensin suuret konsernit antoivat niille tilaa vetäytymällä hiljaisimmilta alueilta. Sitten nämä kotipaikkakunnillaan vahvistuneet yritykset lähtivät haastamaan suuret kasvukeskuksissa.
Monen kohdalla kysymys oli myös siitä, että oli joko lähdettävä ja kasvettava tai kutistuttava pienenevien paikallisten markkinoiden myötä. Osa katsoo kasvua Suomen rajojen ylikin esimerkiksi Ruotsiin. Vaikka siellä asuntokupla puhkesikin, niin kyse voi olla vain korjausliikkeestä, sillä talouden näkymät ovat Juuso Hietasen mukaan Ruotsissa hyvät.
Kasvukeskuksissa keskisuuret rakennusliikkeet ovat lähteneet toimimaan projektinjohtomallilla eli muulla kuin omalla työvoimalla. Olemalla kasvuhakuinen ja sitouttamalla hyviä ihmisiä omistuksen kautta, keskisuuret ovat menestyneet.
Iso tekijä on ollut myös sillä, että isot kaupungit ovat halunneet monipuolistaa tarjontaa. Esimerkiksi tarjoamalla tontteja puurakentamiseen, on saatu uusia toimijoita.
Keskisuuret ovat olleet taitavia markkinoijia. ”Talousohjattu rakentaminen” ja ”kahden viikon putkiremontti” ovat tehneet vaikutuksen.
”Pelikentässä on ollut tilaa, sillä Suomesta puuttuivat keskisuuret 20-150 miljoonan euron liikevaihdon tekevät rakennusliikkeet lähes kokonaan”, Pakarinen sanoo.
Keskisuuret ovat hänen mukaansa kasvaneet paitsi markkinoiden kasvun myötä myös ottamalla markkinaosuuksia. Kun asuntotuotanto nousi nopeasti 32 000:sta lähes 47 000 asuntoon, niin keskisuuret ottivat ison osan tästä kakusta.
Krooninen osaajapula korjautuu vain koulutuksella
Keskisuurille kasvu on aiheuttanut myös kasvukipuja, koska varsinkin kokeneista mestareista on pulaa ja heistä kilpaillaan yritysten kesken. Moni keskisuuri rakennusliike toimiikin huomattavan nuorella henkilöstöllä.
Bonava on vastannut resurssipulaan palkkaamalla mestareiden lisäksi myös arkkitehteja ja rakennesuunnittelijoita, sillä kaikista näistä on pulaa ja suunnittelusta on tullut jopa pullonkaula toteutukselle.
Asuntorakentamisen huima kasvu loi hyvän pohjan keskisuurten rakennusliikkeiden kasvulle.
Osaajapulaan on koko rakennusalalla vastattu koulutusta lisäämällä. Osa tulevista mestareita ja insinööreistä valmistuu vasta 2020-luvulla, mutta haastateltavamme eivät näe vaaraa, että heitä koulutettaisiin liikaa. Jopa 1990-luvun lamavuosina lopetettu ja nyt uudelleen käynnistynyt Oulun rakennusalan diplomi-insinöörikoulutus tulee heidän mukaansa tarpeeseen.
”Ikäluokat ovat pienet ja kilpailu eri alojen kesken osaajista on kova”, Pakarinen sanoo.
Akuuttiin pulaan on pyritty vastaamaan muiden alojen insinöörien muuntokoulutuksella. Pakarisen mukaan siinä on ollut kuitenkin turhia esteitä, sillä metallipuolen insinööri on joutunut aivan liian raskaaseen rakennusalan koulutukseen siihen nähden mikä hänen osaamisensa jo on.
Urakointi ei kiinnosta, jos ei ole vapaita mestareita
Rakennusliikkeiden urakointihalut ovat olleet vähäiset, koska niukat avainresurssit on haluttu ohjata mieluummin omaan tuotantoon.
Valikoivuus koskee jopa muuten suosittuja allianssihankkeita, joihin tilaajat mielellään haluaisivat tarjoajien kokeneimmat tekijät. Rakentajien mielestä niitä pitäisi pystyä käyttämään myös harjaantumispaikkoina.
Pääkaupunkiseudulla tarjoushinnat ovat nousseet reippaasti. Vuosinousu elokuussa 2017 oli Rapalin mukaan 11 prosenttia ja helmikuussa 2018 7 prosenttia.
Aliurakoitsijoilla puolestaan on varaa valita tarjouksista, mikä näkyy hinnoissa.
”Rakennusalan kapasiteetti on täyskäytössä ja kärsii jo niukkuudesta varsinkin Etelä-Suomen kasvukeskuksissa. Myös ammattitaitoisen työmaahenkilöstön niukkuus on ongelma ja siksi urakoitsijat osallistuvat tarjouskilpailuihin valikoivasti”, sanoi Keskon rakennuttajapäällikkö Seppo Kemppainen Raklin suhdannekatsauksessa.
Korjausrakentamisessa toimivat osin eri yritykset kuin asuntorakentamisessa, mutta siellä ongelmana on ollut se, että uudisrakentajat ovat houkutelleet mestareita omille uudistyömailleen.
Juuso Hietasen mukaan Ruotsissa ei ole ollut samanlaista tekijäpulaa, vaikka siellä asuntotuotanto nousi nopeasti 30 000 asunnon tasolta 75 000 asuntoaloitukseen.
Toimitusajat venyvät ja hinnat nousevat
Asuntorakentamisen nousu 2000-luvun huipputasolle kappalemäärissä mitattuna on näkynyt erityisesti seinäelementtipulana. Hietasen mukaan toimitusajoissa puhutaan jo kaksinumeroisista luvuista kuukausina.
Suomessa tuoteteollisuus palvelee hänen mukaansa asiakkaitaan paljon huonommin kuin vaikkapa Saksassa, jossa toimitusajat ovat vain viikkojen mittaisia, vaikka myös siellä on asuntorakentamisbuumi.
Aliurakoitsijoilla puolestaan on varaa valita tarjouksista, mikä näkyy hinnoissa.
Rakennustuoteteollisuus ei ottanut opikseen vuoden 2010 suhdannepiikistä, jota seurannut materiaalipula aiheutui pitkälti teollisuuden omista sopeutustoimista. Sen jälkeenkin betonitehtaita on suljettu, kun kansainväliset omistajat ovat hakeneet tulosparannuksia. Kuopiolainen Luja katsoi siksi tilanteen otolliseksi investoida Järvenpään tehtaaseen. Se tuottaa elementtejä pääkaupunkiseudun markkinoille ehkä jo vuoden lopulla. Kapasiteetti riittäisi 10 000 asunnon elementtitoimituksiin.
Kylpyhuonelaattojen kysyntään on vaikuttanut se, että asunnot ovat entistä pienempiä. Siksi laatoituksen suhteellinen osuus on kasvanut asuntokuutioissa. Työmailla tämä on tarkoittanut sitä, että laatoittajia on jouduttu palkkaamaan totuttua enemmän.
Kustannusnousut menevät asuntojen hintoihin
Siihen nähden, että rakentamisessa on ollut jo kolme kasvun vuotta, rakennuskustannukset ja materiaalihinnat nousivat pitkään maltillisesti. Tilanne on kuitenkin jo muuttunut ja hinnat ovat nousseet sitä vauhtia, että rakennusliikkeillä voi Pajakkalan mukaan olla vaikeuksia tehdä urakkatarjouksia.
Kustannusnousut näkyvät yritysten tuloksissakin. SRV esimerkiksi ilmoitti vuoden 2018 ensimmäisessä osavuosikatsauksessa, että tulosta heikensivät nousseet materiaali- ja työvoimakustannukset sekä pidentyneet toimitusajat.
Juuso Hietasen pelkona on, että kustannusnousut viedään asuntojen hintoihin. ”Suomessa kuluttajalla ei olisi varaa maksaa asunnosta yhtään enempää kuin nyt.”
Vaikka NCC:stä vuonna 2016 irronnut Bonava on niin sanottu developperi eli kiinteistökehittäjä, on se hakenut kohtuuhintaisuuteen keinoja oman suunnittelun ja rakennusorganisaation sekä moduulirakentamisen kautta eli se on ottanut arvoketjua omiin käsiinsä.
Lisätietoa: Rakennuslehti on 1970-luvulta lähtien listannut alan suurimmat yritykset ja niiden tulostiedot. Rakennuslehden Suurimmat-teemanumero, joka kertoo viime vuoden tulostiedot, ilmestyy 9.5.2018 printtilehtenä. Siitä löytyvät toimialakatsaukset ja tulostiedot suurimmista rakennusliikkeistä, talotekniikkaurakoitsijoista, suunnittelu- ja konsulttitoimistoista, tuoteteollisuudesta sekä kiinteistösijoittajista ja asuntorakennuttajista.
Kerromme keskiviikon lehdessä lisäksi rakennusalan pörssiyhtiöiden yllättävän alavireisesti alkaneesta alkuvuodesta. Mukana on myös PARas MAhdollinen suomalainen naisurheilija.
Tätä artikkelia ei ole kommentoitu
0 vastausta artikkeliin “Vuosi 2017 oli rakentajille erinomainen – kustannusnousut rasittavat nyt kannattavuutta”