Ilmarisella on rakenteilla 800 asuntoa Suomessa – asuntojen osuus yhtiön kiinteistösijoituksista kasvussa

Eläkeyhtiöllä on parhaillaan rakenteilla noin 800 vuokra-asuntoa. Rakenteilla olevien asuntojen määrä kasvoi selvästi, kun Ilmarinen ja Etera fuusioituivat kuluvan vuoden alussa. Ennen fuusiota Ilmarisella oli rakenteilla noin 600 vuokra-asuntoa. Rakenteilla olevat asunnot keskittyvät pääkaupunkiseudulle.

Asuntojen osuus Ilmarisen kotimaisista suorista kiinteistösijoituksista on tällä hetkellä 22 prosenttia. ”2-3 vuoden aikavälillä asuntojen osuus tulee kasvamaan”, Ilmarisen kiinteistöjohtaja Tomi Aimonen sanoi medialle järjestetyssä tilaisuudessa 6. kesäkuuta Helsingissä.

”Vuokra-asuntojen rakentaminen aktivoitui meillä, kun määräaikainen poikkeuslaki salli työeläkeyhtiöille velkavivun käytön rakennuttavissa asunto-osakeyhtiöissä. Ilman velkavivun käyttöä ei saisi nykyisillä hintatasoilla laskettua sitä yhtälöä kotiin. Maksimissaan 50 prosentin velkavivulla päästään sellaisiin tuottoihin, että vuokra-asuntoja kannattaa rakentaa”, Ilmarisen sijoitusjohtaja Mikko Mursula totesi.

Tämä Mursulan mainitsema poikkeuslaki on voimassa vuoden 2022 loppuun asti.

Triplaan Eteran kautta

Ilmarisen suurimmat rakennushankkeet tällä hetkellä ovat kuitenkin jättimäiset Triplan ja Redin kauppakeskushankkeet Helsingissä. Niistä Redissä Ilmarinen oli mukana alusta asti, mutta Tripla tuli Eteran kautta.

Kiinteistökohteita Ilmarisella on Suomessa yhteensä 350. Niissä on vuokrattavia tiloja yli 1,2 miljoonaa neliömetriä. Toimitilakohteita on 165, ja ne keskittyvät Helsingin keskustaan, Keilaniemeen ja kasvukeskusten parhaille paikoille.

Kaikista kotimaisista suorista kiinteistösijoituksista peräti 87 prosenttia sijaitsee pääkaupunkiseudulla. Kiinteistöistä toimistojen osuus on 33 prosenttia, liiketilojen 18 prosenttia ja hotellien 10 prosenttia.

Eteran kautta Ilmariseen tuli toista miljardia euroa lisää kiinteistösijoituksia. Uuden yhdistyneen Ilmarisen kiinteistösijoitusten arvo kohosi noin 5,8 miljardiin euroon maaliskuun lopussa 2018. Kiinteistöjen osuus eläkeyhtiön koko sijoitusomaisuudesta oli 12,6 prosenttia. Kiinteistöjen kolmen kuukauden kokonaistuotto oli 1,3 prosenttia ja suoraan omistettujen kiinteistöjen 0,8 prosenttia.

”Kiinteistöomaisuusluokka on ihan loistava tällaisessa meidän tyyppisessä globaalisti hajautetussa salkussa. Jos onnistumme rakennuttamisessa ja kohdevalinnoissa, niin kiinteistöistä tulee tasaista, ennustettavaa, riittävän korkeata tuottoa”, Mursula kertoi.

Eteralta vain kotimaisia kiinteistöjä

Vielä muutama vuosi sitten Ilmarisen kiinteistösijoitukset kohdistuivat puhtaasti Suomeen. Yhtiö alkoi hajauttaa kiinteistösijoituksiaan myös ulkomaille vuonna 2014.

”Kiinteistösijoituksissa tavoitteenamme on kansainvälisen hajautuksen kasvattaminen. Tällä hetkellä kiinteistövarallisuudestamme noin 80 prosenttia on Suomessa ja vähän yli 20 prosenttia ulkomailla. Vielä muutama vuosi sitten lähes kaikki kiinteistösijoitukset olivat kotimaassa. Viimeisten vuosien aikana olemme hajauttaneet kiinteistöriskiä ulkomaille. Meidän kansainvälinen kiinteistösijoitussalkkumme alkaa olla kooltaan toista miljardia euroa”, Mursula totesi.

Eteran kiinteistösalkku oli kuitenkin lähes 100-prosenttisesti Suomessa, eli fuusio merkitsi hienoista takapakkia Ilmarisen kiinteistösalkun kansainvälisessä hajautuksessa.

”Jos mietitään vielä syitä hajauttaa kiinteistöriskiä Suomesta ulkomaille, niin yksi syy on, että kiinteistösalkun kautta olemme ehkä eniten sidoksissa siihen, miten Suomen taloudella menee. Kun Suomen talous pärjää hyvin, meidän kiinteistöjemme käyttöasteet ovat korkeat ja vuokravirta on tasaista ja hyvää. Kun Suomen talous laskee, niin on oletettavaa, että kiinteistöjen vajaakäyttöasteet kasvavat ja vuokrakassavirta sijoittajalle pienenee. Hajauttamalla kiinteistöriskiä ulkomaille saamme syklin yli hajautusta myös kiinteistösalkun sisällä.”

Ulkomaisten kiinteistösijoitusten suurempi painoarvo jatkossa ei kuitenkaan merkitse sitä, etteikö Ilmarinen sijoittaisi edelleen myös kotimaisiin kiinteistöihin.

”Myös kotimaassa kiinteistösijoitukset kasvavat euromääräisesti. Kasvatamme kiinteistöomaisuusluokan kokoa. Isompi osa siitä kiinteistöomaisuuteen kohdistettavasta uudesta rahasta menee ulkomaille, mutta uutta rahaa kohdistuu myös kotimaisiin kiinteistösijoituksiin. Eli emme ole keskipitkällä aikavälillä nettomyyjä suomalaisissa kiinteistöissä.”

Kohteiden löytäminen vaikeaa

Kiinteistösijoitusten lisäämisen taustalla on ennätyksellisen alhainen korkotaso.

”Meidän näkemyksemme mukaan korkomarkkinoiden odotettu riski-tuottosuhde ei ole koskaan ollut näin huono kuin tällä hetkellä. Sen selittää etenkin Euroopassa edelleen ennätyksellisen alhainen korkotaso. Siksi siirrämme sijoituksia muihin omaisuusluokkiin sillä edellytyksellä, että niistä löydetään arvostusmielessä kiinnostavia sijoituskohteita. Näitä ovat listaamattomat osakkeet, kiinteistöt ja muut reaaliomaisuusluokat mukaan lukien infrastruktuurihankkeet”, Mursula sanoi.

Tällaisten sijoituskohteiden löytäminen ei kuitenkaan ole kovin helppoa.

”Viime vuosien alhainen korkotaso on tarkoittanut sitä, että rahaa on jo ohjautunut globaalien sijoittajien salkusta korko-omaisuusluokasta pois ja kohti huomattavasti huonomman likviditeetin omaisuusluokkia. Siellä tulevat esimerkkinä kiinteistöt, infrastruktuurihankkeet ja listaamattomat osakkeet. Paikoitellen on nähtävissä aika lailla inflatoituneita hintatasoja. Eli sijoittajan tulee olla todella kriittinen näissä valinnoissaan. Nyt käydään sijoituskohteet todella tarkasti läpi kohde kohteelta ennen sijoituspäätöksen tekoa.”