Timo Ritakallio: Isot asuntolainat ja rahastot aiheuttavat riskin asuntomarkkinoille

”Perinteisesti korkotaso ja työllisyys ovat vaikuttaneet asuntomarkkinoiden aktiivisuuteen. Nyt korkotaso on lähes nollassa ja työllisyystilannekin lievästi paranemaan päin. Ne tukevat asuntomarkkinaa. Mutta asuntomarkkinan iso riski on, että lainat ovat kasvaneet niin isoiksi. On kohtuullisen iso sukupolvi, jolla on isot asuntolainat ja joka ei ole koskaan nähnyt normaaleja korkoja, jotka muuttaisivat rasituksen ihan toisenlaiseksi”, Ritakallio sanoo Rakennuslehden haastattelussa.

Hän ei kuitenkaan vielä näe kuplaa asuntojen hinnoissa. ”Ei ennen kuin korot lähtevät nousuun. Silloin tulee se iso yllätys.”

Asuntojen nykytuotot eivät ole kestävällä tasolla

Ilmarisen asunnot tuottivat viime vuonna 10,7 prosenttia.

”Kassavirtatuotto oli neljän prosentin tuntumassa. Eli loppu on arvonnousua. Tämä on se pointti, josta lähdin liikkeelle asuntojen hinnoissa. Meillä on toistakymmentä vuotta ollut vuosituotto 9–10 prosenttia. Se ei voi olla kestävää.”

”Asunnot ovat lähtökohtaisesti tuotto-odotukseltaan alimmasta päästä, vaikka toteutuneet tuotot ovat nyt kovimpia. Emme voi rakentaa uusia asuntoja 10 prosentin tuotto-odotuksella. Uudet asunnot ovat niin kalliita, ettei niistä jää meille kuin 4–5 prosenttia. Siinä on mukana myös arvonnousu, mutta emme laske arvonnousua prosenttiyksikköä enempää tuleviin laskelmiin.”

Ymmärtävätkö ihmiset asuntorahastojen riskin?

Asuntorahastot ovat Ritakallion mukaan osaltaan nostaneet asuntojen hintoja Suomessa, ja ne muodostavat myös riskin asuntomarkkinoille.

”Olen huolissani, ymmärtävätkö asuntorahastoihin sijoittavat kotitaloudet niiden riskin. Rahastojen kulurakenne on raskas. Pitkällä aikavälillä asuntosijoituksen tuotto voi olla 4–5 prosenttia, korkeintaan 6 prosenttia, josta menee aina vaikkapa 1,5 prosentin hallinnointipalkkio. Jos hinnat laskevat vain muutaman prosentin, sijoittajan tuotto on nolla, puhumattakaan siitä, jos hinnat laskevat kymmenen prosenttia.”

”Lisäksi valistuneimmat rahastosijoittajat alkavat lunastaa sijoituksiaan, jos hinnat lähtevät laskuun. Silloin rahastolle tulee paine realisoida asuntoja, jotta lunastuksia tehneille voidaan maksaa. Jos niille asunnoille ei ole ostajaa, hinnat painuvat yhä enemmän.”

Lue lisää Ritakallion ajatuksia kiinteistömarkkinoista sekä Ilmarisen sijoituksista 5. toukokuuta ilmestyvästä Rakennuslehdestä.