Rakentamisen neljän vuoden nousukausi päättyi maaliskuussa 2020 – korona-kriisi koettelee pitkään kassan kestävyyttä

Rakentamisen nousu alkoi vuonna 2016, kun sijoittajat käynnistivät ennennäkemättömän pienten kerrostaloasuntojen buumin kasvukeskuksissa. Asuntoaloitusaikeet olivat korkealla vielä tammikuussa 2020, mutta maaliskuussa koronavirus vei niiltä pohjan pois.

Helsinki-Vantaan lentokentän valtavaa laajennusurakkaa tehdään ilmaliikenteen ja matkailun tulevaisuuden kannalta hankalassa ajankohdassa.

Rakentaminen porskutti neljä vuotta vahvassa kasvussa. Käännettä odotettiin vuoden 2019 alkuun, mutta loppuvuosi sujui selvästi odotuksia paremmin ja kannattavuutta paransi alihankintojen hintapaineiden vähentyminen.

Ulkomaiset kiinteistösijoittajat jatkoivat ostojaan Suomessa, ja heidän osuutensa kiinteistökaupoista nousi lähes kolmannekseen. Isoin kiinnostus kohdistui edelleen asuntoihin. Vuonna 2019 alettiin rakentaa noin 40 000 asuntoa, mikä on tuhansia enemmän kuin oli odotettu.

Asuntotuotannon aloitukset olivat lupaavassa nousussa tammikuussa. Samaa kertoi Rakennusteollisuuden asuntotuottajakysely.

Hyvä vire jatkui vuodenvaihteen yli. Tästä kertoo se, että rakennusalan pörssiyritykset kertoivat osavuosikatsauksissaan erinomaisista tuloksista vuoden 2020 ensimmäiseltä neljännekseltä. Rakennusteollisuuden asuntokyselyssä tammikuussa gryndereiden aloitusodotukset olivat vuoden 2018 tasolla ja selvästi korkeammat kuin vuoden 2019 alussa.

Vuodesta 2020 odotettiin tulevan erityisesti toimitilarakentamisen vuosi. Aloituksia oli syksyllä runsaasti. Lisäksi käynnissä oli iso joukko monivuotisia sairaalahankkeita ja koulujen elinkaarihankkeita.

Koronavirus lopetti nousukauden

Kun valtiovarainministeriön Raksu-ryhmä teki suhdanne-ennusteensa 27.2.2020, kuitattiin korona yhdellä lauseella: ”Uutena riskinä ovat koronaviruksen vaikutukset Kiinan talouteen ja mahdollisesti laajemminkin”.

Ennusteessa koronan vaikutuksia ei otettu huomioon vaan esimerkiksi asuntorakentamisen odotettiin putoavan vain ”normaalitasolleen”. Maa- ja vesirakentamisen kasvun arvioitiin vauhdittuvan hiljaisen viime vuoden jälkeen.

Muutamassa viikossa ennusteelta putosi pohja pois.

Kun rakentamisen luottamusindikaattori oli joulukuussa +3, oli se huhtikuun lopulla painunut -28:aan. Rakli-KTI Toimitilabarometrissa ulkomaisen sijoittajakysynnän saldoluku putosi syksyn +50:stä -62:een.

Romahdus oli jyrkempi kuin finanssikriisin alussa.

Bruttokansantuotteen ennustetaan laskevan Suomessa tänä vuonna 5–13 prosenttia. Vuodelle 2021 ennustettu noin neljän prosentin kasvu ei täytä syntynyttä kuoppaa.

Rakentaminen on jälkisuhdanneala, joten sekä kriisin alku että siitä toipuminen tapahtuvat viiveellä.

”Koronakriisin vaikutukset voivat näkyä rakentamisessa pitkään tulevina vuosina, vaikka muu talous elpyisi nopeammin”, Rakennusteollisuus RT:n pääekonomisti Jouni Vihmo sanoo.

Viime vuonna rakentamisen aloituskuutioiden määrä oli lähes 40 miljoonaa. Jo ennen koronan tuloa Forecon ja Raksu-ryhmä arvioivat, että vuosi 2021 olisi rakentamisen osalta vaikea ja hidasta kasvua olisi odotettavissa vasta 2022 tai 2023.

Nyt ennusteiden teko on hyvin epävarmalla pohjalla ja toistaiseksi vasta Forecon on uskaltautunut tekemään arvion rakentamisen kehittymisestä. Se ennakoi toukokuussa rakentamisen volyymin laskevan tänä vuonna vain 3–5 prosenttia. Uudisrakennusten aloitusten väheneminen (-15…-20 %) näkyisi pääosin vasta ensi vuoden rakentamismäärässä.

Uusien hankkeiden käynnistyminen vähenee selvästi jo toisella vuosineljänneksellä. Huhti–kesäkuussa aloitetaan normaalisti kolmannes vuoden rakennushankkeista, joten aloitusten vajaus ja hankkeiden lykkääminen alkavat näkyä jo syksyllä rakennustyömailla.  Syksyn osalta tunnelma rakennusliikkeissä onkin hyvin odottava, kun ei tiedetä, mitkä hankkeet lopulta käynnistyvät.

Ihmiset lykkäävät epävarmuuden ja työttömyysuhan vuoksi isoja investointeja. Kotitalouksien velkaantumisaste on jo valmiiksi erittäin korkea, ja osa kotitalouksista oli jo viime vuonna tiukoilla lainojen takaisinmaksun kanssa. Isoa asuntotarvetta ei edes ole, sillä valmistuneiden asuntojen huippu saavutettiin vasta vuodenvaihteen 2020 jälkeen.

YIT jäädytti maaliskuussa heti uudet aloitukset nähdäkseen, mikä on kestävä taso ja missä ja millaisille asunnoille on paras kysyntä. Uusia aloituksia on sen jälkeen käynnistetty, sillä kysyntää vielä riittää ainakin pääkaupunkiseudulla. Vantaan Kivistössä YIT pysäytti kuitenkin yhden aloituksen.

Rakennuslehdessä 15.5. ilmestyvä asuntomarkkinakatsaus vahvistaa, että Vantaalla kysyntätilanne on pääkaupunkiseudun vaikein. Gryndituotanto on pääkaupunkiseudullakin selvästi laskemassa, mutta sijoittajavetoinen vuokra-asuntotuotanto paikkaa vielä tänä vuonna laskua.

YIT:llä puskuria toimintaan tuo se, että se perusti viime vuonna yhteisyrityksen, joka sijoittaa YIT:n rakentamiin vuokrakäyttöön suunnattuihin asuntoihin Suomessa. Sinne voi sijoittaa nyt kohteita, jotka eivät vedä gryndituotantona.

Viisi muuta suurta rakennusliikettä pohti jo ennen finanssikriisiä vastaavanlaisen asuntosijoitusyhtiön perustamista, mutta se kaatui lopulta NCC:n vastustukseen. Ruotsissa suomalaista gryndausta on muutenkin ollut vaikea ymmärtää.

Infapuolella uudellenjärjestelyt jatkuivat

YIT:lle puskuria pääomavaltaiseen toimintaan tuo myös se, että jo viime vuonna sovittu Lemminkäiseltä hankittu päällystys- ja kiviainestoiminnan myynti Peabille tuo toiselle kvartaalille 40 miljoonan euron myyntivoiton.

Kauppa oli hyvä myös Peabille, sillä öljyn hinnan romahduksen vuoksi päällystystöiden määrä yli tuplaantuu viime vuodesta. Samalla se saa vahvan tukijalan laajentua edelleen Suomen inframarkkinoille.

Inframarkkinoilla tapahtui viime vuosikymmenellä jo ennen Lemminkäisen ja YIT:n fuusiota merkittäviä uudelleenjärjestelyjä, kun sijoittajat kokosivat keskisuuria yrityksiä yhteen. Näistä Kreate ja GRK nousivat jo siihen kokoluokkaan, että ne pystyivät kilpailemaan isoistakin infrahankkeista.

Vuonna 2015 syntyneen Terrawisen tie on ollut kivikkoisempi, mutta viime vuosi oli jo selvästi voitollinen, vaikka yhtiön toimitusjohtajan paikka pistettiinkin hakuun. Joustavuutta toimintaan haettiin jo viime vuonna sillä, että tiettyjen kalustoryhmien omistamisesta luovuttiin ja siirrytty joustavaan vuokraukseen. Vain strateginen kalusto pidetään itsellä.

Kerrostalorakentamisen ja kaupungistumisen vuosikymmen

Jos rakentamista tarkastellaan viimeisen viiden vuoden perspektiivistä, korostuu siinä yksi asia: kerrostalorakentaminen. Suomi oli aiemminkin hyvin kerrostalovaltainen maa kiitos 1960-1970-lukujen lähiörakentamisen, mutta vuodesta 2015 lähtien ero on kasvanut vuosi vuodelta. Niin sanottu tiivis ja matala rakentaminen jäi vain hetken muotioikuksi.

Asuinkerrostalorakentamisen buumi alkoi vuonna 2015, kun sijoittajat alkoivat hamuta pieniä yksiöitä ja kaksioita kasvukeskusten kerrostaloista. Rakennusliikkeet vastasivat kysyntään.

Samalla asuntorakentaminen on painottunut pääkaupunkiseudulle. Vielä vuonna 2011 Helsingin seutukunnan osuus kaikista vapaarahoitteisen asuntorakentamisen aloituksista oli 37 prosenttia, mutta vuonna 2019 osuus oli  jo 46 prosenttiin.  Vuokra-asuntojen rakentamisessa näkyy vastaava kehitys.

Kaksi muuta kasvukeskusta ovat olleet Turku ja Tampere.

Vapaarahoitteinen asuntorakentaminen on keskittynyt viimeiset viisi vuotta Helsingin seudulle. Sama koskee vuokra-asuntoja.

Moni keskisuuri rakennusliike kasvoi 2010-luvulla suurten joukkoon juuri asuntorakentamisen buumin siivittämänä.  Kun aiemmin kerrostalojen rakentaminen oli pääomavaltaisuutensa vuoksi harvojen suurten rakennusliikkeiden herkkua, niin 2010-luvulla ulkomaiset sijoittajat, tonttirahastot ja suuret yhtiölainat avasivat mahdollisuuksia myös muille.

Kovimpia kasvajia ovat olleet maakunnnista pääkaupunkiseudulle laajentuneet Lehto, Arkta, Lapti, Pohjola, Jatke ja Fira. Kovien kasvajien joukkoon kuuluu myös T2H.

Tänä vuonna moni grynderi haluaisi olla taas pelkkä rakentaja ilman pääomahuolia. Siksi  toiveet suuntautuvat Kojamon tapaisten vuokra-asuntotilaajien suuntaan. SRV sai jo siirrettyä sille Helsingin Kalasataman yhden tornin ”rakennuttamisen”. Saa nähdä millaisia ratkaisuja se tekee Keilaniemen kahden tornin suhteen. Alun perin suunnitelmissa oli neljän tornin rakentaminen, mutta nyt hanke on SRV:n osalta jo puolittunut.

Tontteja ja suunnittelu- ja rakentamisvaiheessa olevia hankkeita taitaa olla nyt tyrkyllä sijoittajille enemmän kuin kylliksi. Grynderit ovat jo kääntyneet valtion puoleen saadakseen toiminnalleen Finnveran takauksia.

Perheyhtiöissä on aina oltu tarkkoja kassan riittävyyden kanssa. Siksi kuopiolaisen Lujatalon 2750 valmistuneesta asunnosta vain 532 oli gryndituotantoa. Yhtiön uusin aluevaltaus on koulujen elinkaariurakat, jossa se pyrkii tarjoamaan vaihtoehtoa ylivoimaiselle markkinajohtajalle YIT:lle.

Pohjola Rakennuksella oli isoja suunnitelmia asuntotuotannon lisäämiseksi toissa vuoden ongelmien jälkeen. Toimitusjohtaja Kari Inkinen sanoi Rakennuslehden haastattelussa helmikuussa, että pankkirahoituksen saanti RS-tuotantoon voi olla jarruna, sillä pankkien varovaisuus on lisääntynyt epävarmuuden kasvun myötä.

Kiinteistösijoitusyhtiö Iconin ja rakennusliike Siscon konkurssitkin toimivat pelotteena.

Hankkeita siirretty tai peruttu

Asuntorakentamistakin isommat ongelmat ovat tänä vuonna liikekiinteistöissä ja hotelleissa. Esimerkiksi Vantaan Kivistön kauppakeskukseen ei ole nyt sijoittajakiinnostusta. Sama koskee pääkaupunkiseudun noin 30:tä vireillä ollutta hotellihanketta.

Suunnittelutoimisto Sitowise kertoi Ylen haastattelussa, että heidän projekteistaan noin 50 on keskeytynyt tai niiden aloitusta on lykätty. Ne koskevat etenkin lentoliikenne-, matkailu-, ravintola- ja hotellialoja.

Tilaajapuolella kysymysmerkkinä on se, mikä on hotellien ja liiketilojen käyttöaste jatkossa ja miten se vaikuttaa tilaajien investointi- ja korjaushaluihin.

Infrapuolella uhkana on, että kunnat vetäytyvät rahapulan vuoksi esimerkiksi MAL-sopimusten infrarakentamisvelvoitteistaan. Elvytyspuheista huolimatta kunnista ei välttämättä löydy vastakaikua hallituspuolueiden siltarumpupolitiikalle. Suomen kilpailukyky ei parane yhä uusia pyöräteitä rakentamalla.

Rakennusliikkeille iso uhka on isojen kiinteistökehityshankkeiden jääminen käsiin. Esimerkiksi Lemminkäinen oli ajautua vuoden 2008 lopulla likviditeettikonkurssiin, kun kiinteistösijoittajat hävisivät eivätkä maakunnissa rakenteilla olleet kiinteistöt tahtoneet kelvata kenellekään. Asunnot piti rakentaa loppuun, vaikka varaajat katosivat.

SRV oli viime vuonna lähes samassa tilanteessa kiinteistöhankkeidensa kanssa. Se onnistui keventämään kiinteistötaakkaansa juuri ennen koronakriisiä. Tampereen Kansi -hankkeessa se sai vähennettyä omistustaan, ja vahvasti tappiolliseksi tulleen Kalasataman Redin se sai siirrettyä rahoittajilleen onnekkaasti juuri ennen korona-kriisiä.

Jäljellä ovat yhä ongelmat Venäjän kauppakeskuskiinteistöissä. Jos kaupoissa ei ole koronarajoitusten vuoksi asiakkaita, eivät kauppakeskukset kiinnosta sijoittajiakaan.

Saku Sipola pääsi aloittamaan SRV:n tervehdyttämisohjelman vasta syksyllä. Tuloksena oli erinomainen alkuvuosi. Ison velkakuorman keventäminen vaatisi kuitenkin rahoittajilta pitkämielisyyttä varsinkin, kun jo ennen koronaa tulosodotukset oli kohdistettu vasta ensi vuodelle.

Kaksi muutakin rakennusalan pörssiyhtiötä, Consti ja Lehto, oli viime vuonna ongelmissa. Ilmeisesti pörssi jo luonteensa vuoksi piiskaa yrityksiä kovaan kasvuun ja rönsyilyynkin. Samaa tekevät pääomasijoittajat, kun ne ottavat ohjat ja alkavat kasvattaa yrityksiä pörssikuntoon. Resurssi- ja työnjohtajapulan kärjistyessä kasvu on usein tapahtunut  kannattavuuden kustannuksella.

Consti ja Lehto tekivät tappioita vaativissa peruskorjausprojekteissa, ja Lehdolle tappioita tuli myös Ruotsin ensimmäisestä projektikokonaisuudesta sekä yksittäisistä Hyvinvointitilat-palvelualueen hankkeista.

Lehto antoi viime vuonna toistuvasti tulosvaroituksia samalla kun se ilmoitti karsivansa rönsyjänsä, kuten peruskorjausta. Kuluvan vuoden osalta riskeiksi ehdittiin jo ennen koronaepidemiaa arvioida asuntokysynnän heikentyminen ja neuvoteltujen toimitilahankkeiden aloitusten siirtyminen.

Lehto pystyi alkuvuonna 2020 parantamaan tulostaan, mutta se jäi yhä tappiolliseksi. Tulosta painoivat vielä meneillään olevat heikkokatteiset kouluhankkeet, Asunnot-palvelualueen vertailukautta heikompi kannattavuus sekä toiminnan volyymiin nähden korkeat kiinteät kulut.

”Koronakriisistä huolimatta kauppa on käynyt ja uutta työkantaa on syntynyt enemmän kuin mitä vanhaa on valmistunut. Tilauskantamme kasvoi reilulla 20 miljoonalla eurolla ensimmäisen neljänneksen aikana”, toimitusjohtaja Hannu Lehto sanoi 14.5.2020 yhtiön liiketoimintakatsauksessa.

”Asiakkaat ovat varovaisempia ja uusien hankkeiden aloitukset viivästyvät. Joitakin hankkeita on peruttu ja kauppoja on siirretty myöhempään ajankohtaan. Kuluttaja-asiakkaiden asuntojen kysyntä on selvästi hidastunut, mutta institutionaaliset ostajat ovat edelleen aktiivisia.”

Constin Esa Korkeelan aloittama tervehdyttämisohjelma, jossa puututtiin tarjoustoiminnan riskeihin, alkoi tuottaa tulosta jo loppuvuodesta 2019, ja vuoden 2020 alku oli jopa yhtiön historian paras.

Riskeistä kertoo se, että SRV ja Consti joutuivat viime vuonna maksamaan hybridilainoistaan 12 prosentin korkoa. Vielä vuonna 2017 Caverion sai hybridilainaa alle viiden prosentin korolla. Lemminkäisellä korko oli 10 prosenttia ennen yhtiön ajautumista velkojien käsiin vuonna 2014.

Hybridilainaa on sanottu silmänkääntötempuksi, jolla velat muutetaan saataviksi. Hybridilainalla voidaan maksaa velkoja pois ja lisäksi se luetaan omaan pääomaan. Se on siis tuplavaikutteinen lääke. Itse asiassa tripla, sillä korkokuluja ei tarvitse kierrättää tuloslaskelman kautta vaan ne menevät suoraan taseesta. Haittana on tolkuton korko, jonka sijoittaja vaatii riskistä. Koron suuruus kertoo suoraan riskitasosta.

Hyvästit projektiviennille, tervetuloa kansainvälisyys

1970-1990-luvuilla rakennusliikekatsausta ei olisi voinut tehdä ilman laajaa osaa projektivientitoiminnasta. Tänään projektivienti on mennyttä maailmaa sekä Suomessa että Euroopassa laajemminkin.

Nyt kun Lemminkäisen Pohjoismaiden asfalttiliiketoiminta myytiin Peabille, jää rakennusliikkeiden muukin kansainvälinen toiminta pitkälti YIT:n asuntogryndauksen varaan itäisen Euroopan maissa. Se on tytäryritysten kautta tapahtuvaa paikallista toimintaa, missä monistetaan sitä toimivaa konseptia, jota ryhdyttiin luomaan 2000-luvun alusssa Pietarissa.

Projektiviennin loppumisesta huolimatta Suomen rakennusala on kansainvälisempi kuin koskaan: omistus on kansainvälistä, samoin suunnittelu ja tuotteiden valmistus sekä itse tekeminen. Hankintoja tehdään Kiinasta saakka.

Isolla rakennustyömaalla voi olla töissä yli 50 kansallisuutta.  Baltiasta ja vielä paljon kauempaakin on virrannut Suomeen halpaa työvoimaa ja osaavia aliurakoitsijoita, mikä on pitänyt työvoimakustannukset kurissa.

Kun aliurakoitsijoita ja ulkomaista työvoimaa on riittänyt, ovat isot rakennusliikkeet ulkoistaneet lähes täysin toimintansa ja tyytyneet projektinjohtajan ja urakkavalvojan rooliin. Toiminta on sikäli järkevää, että vaikka tuottavuus olisi parempi omalla, harjaantuneella työvoimalla, tämä tuottavuushyöty menetetään siinä vaiheessa, kun suhdanteet muuttuvat ja uutta työmaata ei olekaan tarjolla vaan porukkaa joudutaan irtisanomaan.

Ulkoistamisen seurauksena yksittäisissä rakennushankkeissa alihankkijoiden ja -urakoitsijoiden osuus on usein 60-80 prosenttia rakennuskustannuksista. Keskisuuret, alle 50 henkeä työllistävät yritykset ovat vastanneet yhä suuremmasta osasta alan kotimaisesta työllisyydestä.

Ruotsalaiset Skanska, NCC, Peab, JM ja Bonava pitävät Suomea jo kotimarkkina-alueenaan, mutta omia kotimarkkinoitaan ne ovat varjelleet paitsi ulkomaisilta kilpailijoilta myös uusilta yrittäjiltä. Suomesssa keskisuuret rakennusliikkeet ovat päässeet kasvamaan suuriksi, mutta Ruotsissa ne on ostettu pois.

Muutos Suomessa tapahtui 1990-luvun lamassa. Ruotsalaiset suorastaan toivotettiin suorastaan tervetulleiksi, kun aiemmin poliitikot ja rakentajat olivat yhdessä pitäneet ne poissa. Kun Skanska kaappasi palvelukseensa Hakan avainhenkilöt, antoi keskustan isännöimä Asuntorahasto näille huomenlahjaksi lähes kaikki demariliike Hakan asuntourakat ilman kilpailua.

Useimmissa muissa maissa rakentaminen on rajojen avautumisesta huolimatta pysynyt paikallisten rakentajien paikallisena toimintana. Vuonna 2017 EU-maiden yli miljoonan euron julkisista tarjouskilpailuista vain 4,5 prosenttia voitti ulkomainen yritys. Suomesssa luku on Euroopan kärkeä, 14,5 prosenttia, kun taas Ranskassa ulkomaalaisille on annettu vaivaiset 0,1 prosenttia töistä. Ranskassa ei yksin hinta ratkaise vaan siellä käytetään ilmeisen luovasti myös laatukriteerejä. Osin tämän politiikan seurauksena ranskalaisia rakennusliikkeitä (Vinci, Boyuques) on ihan maailman suurimpien joukossa. Myös Etelä-Euroopan maissa on perinteisesti osattu ohjata julkiset hankinnat omille.

Ulkomaalaisomisteisten urakoitsijoiden voittoprosentti julkisissa hankinnoissa on Suomen ohella paras vauraassa Norjassa. Ruotsissa on ulkomaisia infraurakoitsijoita, mutta esimerkiksi puukerrostalorakentaminen on pidetty suljettuna.

Ulkomaisia yrityksiä voisi sanoa Suomessa jopa hintojen polkijoiksi, sillä ne osoittautuivat Etlan selvityksessä heikommin kannattaviksi kuin kotimaiset yritykset. Tosin viime vuonna Skanska oli yksi kannattavuuttaan eniten kohentaneista yrityksistä ja tappiolistan kärjessä oli kotimaisia pörssiyrityksiä.

Skanska on noussut Suomesssa jo toiseksi suurimmaksi rakennusliikkeeksi ja NCC neljänneksi, vaikka ruotsalaisilla varsinainen asuntokehitys tontinomistuksineen on erotettu rakentamisesta. NCC:n omistajat perustivat sitä varten jopa oma yhtiön Bonavan. YIT:n kokoa selittää paitsi Lemminkäisen osto myös laaja kansainvälinen toiminta.

Miten ja kuinka nopeasti kriisistä ulos?

Moni on verrannut Suomen tilannetta 1990-luvun lamaan ja vuoden 2008 finanssikriisiin. Ensimmäisestä toipuminen kesti kuusi vuotta kaksinumeroisen korkotason ja suurtyöttömyyden tappaessa investointihalut.

Molempia aiempia kriisejä edelsi valtava asunto- ja toimitilabuumi. Kiinteistömarkkinat hiljenivät kerralla, ja rahoituksen saanti tyrehtyi, kun rahoittajatkin olivat vaikeuksissa.

Finanssikriisissä bruttokansantuote laski 9 prosenttia ja rakentamisen uudistuotanto lähes 25 prosenttia. Erityisesti suurten yritysten kannattavuus heikkeni jyrkästi.

Toipuminen tapahtui kuitenkin odotuksia nopeammin muun muassa Aran välimallituotannon avulla. Silti rakentamisen taso oli pitkään totuttua matalampi, ja iso buumi käynnistyi vasta vuonna 2016. Sitä siivittivät nollakorot.

Tänään asuntoelvytykselle ei ole tilaa ennätyksellisen asuntobuumin jäljiltä eikä korkoja voi laskea nollasta.

Vaikka pankit ovat vielä hyvässä kunnossa, RS-lainoituksen saanti voi vaikeutua, ja pankit voivat suhtautua entistä tiukemmalla seulalla siihen, mitkä taloyhtiöt saavat korjauslainoja.

Asuntojen hintoihin kohdistuu paineita, mutta 1990-luvun hintaromahdusta ei ole näköpiirissä, sillä Suomeen ei nyt päässyt syntymään hintakuplaa. Helsingissä hintojen kehitys on ollut maltillista verrattuna Kööpenhaminaan tai Tukholmaan.

Suomessa ei ole asuntojen hintakuplaa toisin kuin vaikkapa Tukholmassa. Kuva: Jouni Vihmo.

Positiivinen asia 1990-luvun lamasta oli, että rakentamisen tuottavuus nousi, kun kilpailu kiristyi ja töihin jäivät vain ne parhaimmat, jotka pystyivät kilpailemaan kasvavan aliurakoitsijaporukan kanssa.

Valitettavasti tuottavuus on sen jälkeen polkenut paikallaan koko 2000-luvun, selviää Etlan tutkimuksessa ”Rakennusalan kilpailukyky ja rakentamisen laatu Suomessa”.

Voiko yksi syy tähän olla työvoimakustannuksissa? Ne ovat Pohjoismaiden matalimmat, mikä ei ole kannustanut kehittämään tuottavuutta. Tanskassa ne ovat korkeimmat ja siellä tuottavuus on kasvanut eniten.  Varsinkin Kööpenhaminassa myös asuntojen hinnat ovat korkeat, mikä selittää korkeita palkkavaatimuksia.

Vain suurten yritysten tuottavuus on kasvanut finanssikriisin jälkeen, mutta pienten ei.

Keskimäärin rakentamisen tuottavuus on polkenut paikallaan, mutta suurissa se parani finanssikriisin jälkeen. Samalla aliurakointi lisääntyi entisestään. Etlan raportti.

Tilanne on sikäli ristiriitainen, että pienten, alle kymmenen hengen yritysten kannattavuus on ollut suuria parempi. Ehkäpä pienissä työvoimavaltaisissa yrityksissä tehokkuus on jo valmiiksi hyvä ja johtaminen on suoraviivaista ilman väliportaita.

Suurissa yrityksissä tuottavuutta on vaikea enää lisätä aliurakointia lisäämällä, sillä katteet kasautuvat hintoihin pitkissä aliurakkaketjuissa. Lähes ainoa keinoa on lisätä tekemisen sujuvuutta ja karsia esteitä. Kun aliurakoitsija voi tehdä työnsä häiriöttä ajallaan syntyy win-win-tilanne.

Mikroyritykset ovat pärjänneet käyttökateprosentilla mitatulla kannattavuudessa suuria paremmin. Lähde: Etlan raportti.

Viime vuonna uutta tuottavuusharppausta lähdettiin varsinkin suurissa rakennusliikkeissä hakemaan leanin tahtituotannon, esivalmistuksen ja digitalisaation kautta. Tätä kehittämistä on syytä jatkaa, sillä ruotsalainen BoKlok osoitti jo, että siirtämällä tilaelementtien valmistus Viroon saadaan pelottavan kustannustehokas tuote kerrostalomarkkinoille. Kun asentajatkin ovat virolaisia, jää suomalaisten panos tässä mallissa vähäiseksi.

Nyt kun myös telakkateollisuus on kriisissä, voi olla sieltä vapautuu lean-tuotannon hallitsevia osaajia rakennuspuolelle.

Koronan jälkeinen visio on vielä hukassa

Viime vuosina rakennusalalla on laadittu useissa työryhmissä visioita, joissa on mietitty millainen on rakentaminen vuosikymmenen lopulla. Niin Etlan kuin Aalto-yliopistonkin vetämissä työryhmissä koronan tuoma musta joutsen jäi luonnollisesti havaitsematta eikä sen tuomia muutoksia etätyön suosioon, toimistojen ja liiketilojen kysyntään tai vaikkapa kaupungistumiseen, voitu ottaa huomioon.

Mikä on sitten rakentamisen uusi maailma, kun koronaviruspandemiasta on joskus toivuttu?

Etlan raportissa yksi varma trendi on uudisrakentamisen roolin pieneneminen ja painopisteen siirtyminen ylläpitoon ja korjaamiseen. Samalla rakennusprosessit ja toimintatavat muuttuvat edellyttäen uudentyyppistä organisoitumista. Korjausrakentaminen edellyttää pienimuotoista, kevyttä, joustavaa organisaatiota, palveluiden tuotteistamista sekä asiakkaan huomioimista ja palvelemista aivan eri tavalla kuin uudisrakentamisessa.

Lisätietoa:

Rakennuslehden toukokuussa ilmestyneessä Suurimmat -numerossa on yli 300 rakennusalan yrityksen tilinpäätöstiedot ja markkina-analyysit.

Etlan Rakennusalan kilpailukyky ja rakentamisen laatu Suomessa -raportti on toteutettu osana valtioneuvoston vuoden 2019 selvitys- ja tutkimussuunnitelman toimeenpanoa. Sen ovat laatineet Ari Ahonen, Jyrki Ali-Yrkkö, Aleksi Avela, Juha-Matti Junnonen, Martti Kulvik, Tero Kuusi, Kalle Mäkäräinen ja Jukka Puhto.

 

 

 

 

 

 

Tätä artikkelia on kommentoitu 5 kertaa

5 vastausta artikkeliin “Rakentamisen neljän vuoden nousukausi päättyi maaliskuussa 2020 – korona-kriisi koettelee pitkään kassan kestävyyttä”

  1. Asiakaspalvelun periaatteet uudis- ja korjausrakentamisessa ovat täysin samat. Jos kirjoittaja ei osaa tunnistaa tätä, niin kirjoittajan tulisi palata koulun penkin kautta takaisin työelämään tekemään sitä oikeaa asiakaspalvelua.

    1. Tarkoitit varmaan tätä kohtaa tekstistä:

      ”Etlan raportissa yksi varma trendi on uudisrakentamisen roolin pieneneminen ja painopisteen siirtyminen ylläpitoon ja korjaamiseen. Samalla rakennusprosessit ja toimintatavat muuttuvat edellyttäen uudentyyppistä organisoitumista. Korjausrakentaminen edellyttää pienimuotoista, kevyttä, joustavaa organisaatiota, palveluiden tuotteistamista sekä asiakkaan huomioimista ja palvelemista aivan eri tavalla kuin uudisrakentamisessa.”

      Nuo kaikki raportin kirjoittajat taitavat jo olla koulun penkillä – tutkijoina ja opettajina. Varmaan työelämän tarpeiden päivityskin voi olla aina tarpeen.

  2. Mutta ne petetyt lupaukset uudispuolella, kiinteistönvälittäjien kauniit visualisoinnit ja toteutunut näkymä työmaan soramontusta ja parakeista. Korjauksen tuplasti ylitetty budjettihinta.

Vastaa