Ara ei enää jatkossa myönnä rahoitusta allianssimallilla toteutettaville peruskorjaushankkeille.
”Korkotukilain mukaan uudistuotannon ja perusparantamisen on perustuttava kilpailumenettelyyn, jollei Ara erityisestä syystä myönnä siitä poikkeusta. Ara ei lähtökohtaisesti ole hyväksynyt perusparannusurakoissa neuvottelumenettelyä, koska siihen ei ole ollut lain edellyttämää erityistä syytä”, Aran rahoituksen apulaisjohtaja Heli Huuhka sanoo.
Tähän mennessä Ara on kokeiluhankkeina hyväksynyt muutamia allianssimallisia perusparannuksia, joissa on peruskorjattu toistakymmentä asuntokohdetta.
Jo aloitetut ja myönteisen rahoituspäätöksen saaneet hankkeet voidaan viedä allianssimallisina loppuun asti.
Alliansseilla on tavoiteltu tehokuutta
Allianssimallia ovat peruskorjaushankkeissaan kokeilleet ainakin Helsingin seudun opiskelija-asuntosäätiö Hoas, Kouvolan asunnot ja Asuntosäätiö. Asuntosäätiön rakennuttamisjohtaja Turkka Keravuori sanoo olevansa pettynyt Aran linjaukseen.
”Allianssimalli on ollut julkisella puolella pitkään käytössä, joten ratkaisu on yllätys ja pettymys”, hän sanoo.
Asuntosäätiö on pilotoinut allianssimallia neljän kohteen kokonaisuudessa. Yhä meneillään olevan hankkeen kohteista kolme sijaitsee Espoossa ja yksi Helsingissä. Asuntojen sisätyöt on saatu valmiiksi, mutta ulkopuolella tehtävät työt ovat vielä tekemättä.
Asuntosäätiön tavoitteena on ollut lyhentää asuntokohtaisen remontin aikaa ja parantaa virheettömyyttä. Ajatuksena on ollut saada peruskorjauksiin jatkuvuutta. Kun urakoitsija löytää tehokkaimmat tavat kohteen toteuttamiseksi, saatu oppi siirtyisi seuraaviin kohteisiin.
”Kun yhdessä kohteessa remontoi yksi porukka ja seuraavassa toinen, tehokkuus on kuin kuolleen miehen sydänkäyrä. Urakkamallia kehittämällä saataisiin korjausrakentamisen tehokkuutta parannettua. Nyt se ei ole juurikaan 1970-luvulta noussut”, Keravuori sanoo.
Linjaus ei koske uudistuotantoa
Asuntosäätiön 17000 asumisoikeusasunnosta yli kaksi kolmasosaa on peruskorjausiässä. Seuraavan kymmenen vuoden aikana se suunnittelee korjaavansa 50 kohdetta ja jopa 1400 asuntoa vuosittain. Tätä peruskorjausmaratonia varten lähdettiin hakemaan uusia, tehokkaampia toimintatapoja allianssimallin ja tahtituotannon kautta.
”Nyt meidän täytyy sitten Aran kanssa yhteistyössä pohtia keinoja, joilla saamme vastaavanlaista hyötyä”, Keravuori sanoo.
Samanlaisia suunnitelmia oli Hoasilla, joka peruskorjaa vuosittain noin 500 asuntoa. Sen ensimmäinen, viisi kohdetta ja noin 320 asuntoa käsittävä allianssihanke on juuri valmistumassa. Kouvolan asuntojen ensimmäisen, neljän kohteen allianssihankkeen toteutusvaihe käynnistyi tänä keväänä.
Myös Hoas ja Kouvolan asunnot suunnittelivat toimintatavan vakiinnuttamista käyttöön ja tuhansien asuntojen peruskorjaamista allianssimallilla. Nyt suunnitelmille ei kuitenkaan enää ole heltiämässä rahoitusta.
Aran linjaus olla hyväksymättä allianssimallia hankkeissa koskee vain peruskorjauskohteita. Uudisrakentamista se ei koske.
”Kerrostalon tekeminen puhtaalta pöydältä on aika simppeli juttu. Allianssimalli ei välttämättä tuo siihen lisäarvoa”, konsulttiyritys Visonin toimitusjohtaja ja osakas Jani Saarinen sanoo.
Tätäkin kuitenkin tapahtuu. Tampereen opiskelija-asuntosäätiö (Toas) rakentaa Hippos-kortteliaan allianssimallilla. Myös tämä hanke on saanut Aralta rahoitusta. Kyseessä ei ole puhtaasti asuntohanke, sillä kortteliin on suunnitteilla muun muassa päivittäistavarakauppa, päiväkoti ja ravintola.
Aran mukaan malli on huonosti soveltuva
Huuhkan mukaan allianssimallilla toteutettuihin peruskorjaushankkeisiin liittyy useita ongelmallisia asioita. Kustannukset ja korjauksen laajuus eivät ole etukäteen tiedossa ja allianssissa oleva palkkiomalli sopii huonosti Ara-tuotantoon. Hän pitää myös allianssimallia raskaana tapana toteuttaa suhteellisen selkeitä perusparannushankkeita.
”Tällaisenaan allianssimalli soveltuu huonosti Ara-perusparannushankkeisiin. On syytä vielä korostaa sitä, että korkotukilainsäädännössä lähdetään siitä, että soveltamalla laajalti kilpailumenettelyä pystytään hankkeen kustannuksia alentamaan. Mitä enemmän on tarjoajia, sitä paremmat mahdollisuudet on saada kohtuuhintainen urakka”, hän sanoo.
Laki edellyttää, että perusparantaminen perustuu kuntoarvioon ja että urakka on kilpailutettava, ellei erityistä syytä toimia toisin löydy.
Visonin Saarinen on eri mieltä allianssimallin sopivuudesta peruskorjaushankkeisiin. Kaikki allianssimallilla asuntokohteita peruskorjanneet toimijat ovat halunneet hyödyntää hankkeissaan tahtituotantoa, ja siihen allianssimalli hänen mukaansa sopii hyvin.
”Väitän, että näillä peruskorjaushankkeilla on viety suomalaista rakentamista eteenpäin. Nyt otetaan kymmenen tai viisitoista vuotta askelia taaksepäin”, hän sanoo.
Allianssi laskee hankintakustannuksia
Vison on toiminut konsulttina Hoasin, Kouvolan asuntojen ja Asuntosäätiön allianssihankkeissa. Saarisen mukaan kaikissa hankkeissa on tavoiteltu parasta vastinetta rahalle, ei niinkään halvinta hintaa.
”Allianssihankkeethan kilpailutetaan enemmän osaamisen kautta ja hinnan sijaan niissä kysytään palkkiota”, hän sanoo.
Kun useampia asuntokohteita niputetaan samaan hankkeeseen, kohdekohtaiset hankintakustannukset jäävät pienemmiksi. Allianssimallin puoltajien mukaan säästöä syntyy myös siitä, että urakka nopeutuu.
Asuntosäätiö tähtäsi kohteissaan siihen, että asuntokohtainen korjausaika saataisiin painettua kolmesta viikosta kahteen.
Saarinen toteaa, että allianssimalli istuu huonosti Aran prosesseihin.
”Aran rahoitusta haettaessa hankkeen budjetti pitää purkaa tietyllä tavalla, ja allianssin budjetti pitää purkaa toisella tavalla. Kun se ei istu prosessiin, se ollaan kieltämässä, mutta tässä on nyt kyllä menossa lapsi pesuveden mukana”, hän sanoo.
Allianssimalli
Allianssimalli on hankemalli, jossa hankkeen osapuolet vastaavat projektin suunnittelusta ja rakentamisesta sekä jakavat riskit ja hyödyt.
Hankkeen osapuolet ovat yhteisesti vastuussa hankkeesta jälkivastuuvaiheen loppuun asti.
Allianssimallin hyödyt ovat suurimmat suurissa ja kompleksisissa hankkeissa.
Suomi on Euroopan johtava allianssihankkeiden maa. Mallia on sovellettu kymmenissä projekteissa, erityisesti suurissa sairaala- ja infrahankkeissa.
Ensimmäinen Suomessa toteutettu allianssi oli Lielahti–Kokemäki-junaradan hanke vuonna 2010. Toinen pilottikohde oli Tampereen rantatunneli.
Allianssimallilla toteutetuissa hankkeissa päästään muita toteutusmuotoja todennäköisemmin tavoitebudjettiin ja usein tavoitebudjetti jopa alittuu.
Tavoitebudjetti on toisaalta selvillä vasta kehitysvaiheen jälkeen.
Allianssimallista on viime vuosina lainattu elementtejä myös muihin urakkamalleihin. Useassa hankkeessa on hyödynnetty osapuolten yhteistä kehitysvaihetta ennen toteutusta, vaikka hanketta ei toteutettaisi allianssimallilla.
Ensimmäinen hanke alkoi 2014
Tiettävästi ensimmäinen allianssimallilla toteutettu laaja korjaushanke ja samalla ensimmäinen allianssihanke, johon myönnettiin Ara-tukea, tehtiin Turun Jyrkkälässä vuosina 2014–2018. Hankkeessa saneerattiin 17 asuinkerrostalon julkisivut, tekniikka sekä osa piha-alueista.
Hankkeen reunaehdoiksi oli asetettu, että 28,4 miljoonan euron kustannusarvio tai tavoiteaikataulu eivät ylity, että kaikissa ratkaisuissa huomioidaan kustannus- ja energiatehokkuus ja että asunnot ovat asuttuina korjaustyön aikana. Lisäksi haluttiin, että luovutuksissa on kaikki valmista eikä takuuajan korjauksia tule.
Yleisesti ottaen hanke nähtiin onnistuneena, ja oppimisen tuoma tehokkuus näkyi kustannussäästöinä toisen ja kolmannen saneerattavan taloryhmän kohdalla. Hanke kuitenkin ylitti kustannusarvion noin 100000 eurolla. Tähän syynä oli se, että lupaviranomaiset eivät hyväksyneet viimeisenä korjattuun taloryhmään samaa julkisivurakennetta kuin muihin. Näin saatu oppi valui hukkaan.
Hankkeen loppuraportissa mainitaan parhaiten toimineiksi osa-alueiksi yhteistyö ja vuorovaikutus, joustavuus, tilaajan tavoitteiden huomioiminen ja laadukas lopputulos. Kehittämistä puolestaan nähtiin suunnittelun integroinnissa, työmenetelmissä ja päätöksenteossa sekä kannusteiden määrittelyssä.
Tätä artikkelia ei ole kommentoitu
0 vastausta artikkeliin “Ara laittoi stopin allianssimallisille peruskorjaushankkeille – ”Nyt otetaan kymmenen tai viisitoista vuotta askelia taaksepäin””