Taloyhtiöiden rahoitusongelmiin tarjotaan yllättävää vanhaa lääkettä – yrityksen mukaan korjaushankkeessa säästöä kymmenen prosenttia

Moni erityisesti 1970-80 -luvulla rakennettu taloyhtiö kipuilee tällä hetkellä nousseiden korjauskustannusten, korkeampien korkojen ja suurehkoksi kertyneen korjausvelan kanssa. Osakkaat voivat haluta putkiremontin ohella korjata samaan aikaan esimerkiksi energiatehokkuutta tai muita rakennusosia, mutta rahoitusta voi olla hankala saada.

Jo pelkästään putkiremontti on projekteista suurimpia niin kestoltaan, työmääriltään kuin kustannuksiltaankin. Sen toteuttaminen voi olla välttämätöntä, jotta taloyhtiön ja asuntojen arvo säilyy.

Taloyhtiöillä voi kuitenkin olla vaikeuksia saada lainaa remontteihinsa, jos kiinteistön arvo, haluttu remontin laajuus ja hinta eivät ole pankin mielestä oikeassa suhteessa.

Korjausrakentamiseen erikoistunut ja Suomen suurimpiin korjausurakoitsijoihin kuuluva Remount tarjoaa ratkaisuksi kokonaisvastuuta. Se on lähtenyt ratkaisemaan asiaa tarjoamalla uudenlaista vuoropuhelua rahoittajien, urakoitsijoiden ja taloyhtiöiden välillä. Lisäksi yhtiö jakaa tietoa korjausrakentamisen menetelmistä ja riskienhallinnasta.

”Raha oli halpaa vielä muutama hetki sitten ja taloyhtiöissä tehtiin huolella ja pitkään isoja suunnitelmia. Kun ne nyt sitten tuodaan rakentajan ja pankin pöydälle, käykin usein ilmi, että suunnitelman toteuttaminen maksaisi neljä miljoonaa euroa, mutta pankki on valmis rahoittamaan vain kahdella miljoonalla. Kun aloitetaan raksimaan valmiista suunnitelmasta pois asioita, lopputuloksesta ei tule koskaan niin hyvä kuin jos alunperin suunnitteluvaiheessa olisi ollut mukana kustannustietoinen urakoitsija sekä tiedossa rahoittajan puolelta taloudelliset raamit”, Remountin konsernijohtaja Iisakki Koski kertoo.

Suunnittelija ei voi taata millä hinnalla korjaukset voidaan toteuttaa. Sen vuoksi Koski suosittelee urakoitsijaa mukaan suunnitelmien kehittämiseen varhaisessa vaiheessa.

Remountissa taloyhtiöiden ongelmat ovat tuttuja. Tyypillinen ongelma on liian pitkälle viety hankesuunnittelu ennen budjetin varmistamista. Remontti on osakkaiden toiveiden mukaan paisutettu liian suureksi tai liian kalliiksi, joten se jämähtää rahoitusvaikeuksiin. Silloin suunnittelutyö saattaa olla osin turhaa, ja sen hinta menee osin hukkaan.

”Urakoitsijoiden täytyy pystyä tarjoamaan markkinoille vaihtoehtoja, jotka vastaavat rahoittajien huoliin ja tuottavat taloyhtiöille kustannustehokkaita ratkaisuja. Tekijät pitää saada aikaisemmin mukaan. Suunnittelijoiden ja rakentajien kannattaa tehdä tiiviimpää yhteistyötä heti hankkeen alussa”, Koski sanoo.

700-800 euroa per neliö?

Mitä lisäarvoa taloyhtiö sitten saa, jos se tuo korjausurakoitsijan heti suunnittelun alkuun mukaan?

”Sitoutumisen kustannukseen ja kustannustietoon. Urakoitsijalla on yleensä hyvä näkemys mitä on järkevää tehdä ja mitkä asiat korjauksessa tahdistavat toinen toisensa. Aina voidaan säästää, mutta se ei ole välttämättä halpaa. Usein tekijä osaa kertoa mistä kertyy säästöä ja mitkä asiat on järkevää tehdä yhdessä”, Remountin tytäryhtiön Remonttipartion myyntijohtaja Jaakko Hartikainen kertoo.

Monesti taloyhtiössä mietitään saataisiinko säästöjä aikaiseksi, jos tehtäisiin pelkästään vesijohtojen uusintaa ja viemäreiden sukitus. Osakkaat  ajattelevat, että he voivat säästää ja tehdä kylpyhuoneet omana työnään itselleen parhaiten sopivana hetkena.

”Jos tehdään LVIS-saneerauksia, synergiaetua saa, kun tekee kylpyhuoneet samalla. Usein urakoitsijalla löytyy monta eri keinoa kustannussäästöihin. Aina osakas ei osaa hahmottaa asioita itselleen järkevällä tavalla.”

Hartikaisen mukaan kvr-toteutusmallin avulla taloyhtiö voi siirtää kokonaisremontin kustannusvastuuta ammattirakentajalle. Silloin voi myös päätöksenteko helpottua. Kaikella on kuitenkin hintansa.

”Nyt korjataan 1970-luvun rakennuksia, joissa on paljon samankaltaisia toistuvia rakenteita. Rakennusajan piirrustukset ja dokumentaatio on yleensä kunnossa. Tämä kaikki vähentää myös urakoitsijan riskiä hinnoittelussa.”

Kokonaisvastuullisessa urakassa (kvr) urakoitsija vastaa sekä suunnitelmista että niiden toteuttamisesta. Hinta on Remonttipartion laskelmien mukaan keskimäärin kymmenen prosenttia halvempi kuin perinteisellä kokonaishintaisella kilpailu-urakalla tehdyssä hankkeessa.

”Olemme tehneet 160 taloyhtiöön putkiremontit ja keskimäärin neliöhinta on ollut noin 811 euroa. Kvr-hankkeissa neliöhinta on ollut keskimäärin 756 euroa per neliö ja se pitää sisällään 2-4 prosenttia suunnittelukustannuksia.”

Hintaero syntyy Hartikaisen mukaan tuotteistamisesta. Paketissa on sama suunnittelija, rakentaja ja tutut rakennustuotteet sekä suuren korjausrakentajan oma lvi-, sähkö- ja rakennusosasto.

”Tekijät on vakioitu ja keskitymme 1970-luvun kohteisiin. Virheiden määrä vähenee, ostovolyymit saadaan kohdilleen eikä meidän pidä tehdä koko ajan niin sanotusti prototyyppiä.”

Lue lisää: Putkiremontin siirtäminen voi tuoda osakkaalle kymmenien tuhansien eurojen lisälaskun

Pankki arvioi budjetin realistisuuden

Rahoittaja ei kuuntele mainospuheita, vaan arvioi budjetin realistisuutta ja pitävyyttä. Pankki arvioi rahoituspäätöksessään ennen kaikkea osakkaiden lainanhoitokykyä, jäljelle jäävää korjausvelan määrää sekä kiinteistön vakuusarvoa niin tällä hetkellä kuin tulevaisuudessa.

1970–80-luvuilla rakennetuissa taloyhtiöissä on usein melko paljon korjausvelkaa ja urakat ovat isoja. Osa kohteista sijaitsee alueilla, joissa asuntojen neliöhinnat ovat suhteellisen alhaisia. Tällöin tarvittava rahoitus suhteutettuna kiinteistön vakuusarvoon voi muodostua liian korkeaksi.

”Taloyhtiöt lähtevät helposti siihen, että samalla vaivalla halutaan korjata enemmän. Katsomme pankeissa kuitenkin haettua rahoitusta ja tutkimme kuinka paljon yhtiön taseessa on velkaa ja vertaamme sitä yhtiön arvoon. Esimerkiksi noin 50 prosentin rahoituksen määrä kiinteistön arvosta on vielä kohtuullinen, mutta yhtäkkiä se voikin olla jopa sata, jos remonttitoiveet laajenevat. Silloin yhtälö ei toimi vakuusmielessä eikä välttämättä enää osakkaiden lainanhoitokyvyssäkään”, pankinjohtaja Janne Koivuniemi kertoo. Hän vastaa OP Uusimaassa rakentaminen ja asunto-osakeyhtiöt -liiketoiminnasta.

Kolmas tärkeä kriteeri on budjetin ylittymisen riski. Jos kiinteistöllä on esittää pankille budjetti, joka pitää, myönteisen lainapäätöksen saaminen on todennäköisempää.

”Erityisesti puhuttaessa korkeista lainasummista suhteessa kiinteistön arvoon, kvr-malli on siksi kiinnostava, että hintalappu on tiedossa jo, kun urakka alkaa. Tällöin ei muodostu samanlaista riskiä kustannusten ylittämisestä kuin perinteisesti toteutetuissa remonteissa”, Koivuniemi jatkaa.

Lue lisää: Putkiremonteissa on nyt paljon muutostrendejä

Alueen hinta ratkaisee

Asunnon arvonnousu kiinnostaa monia. Esimerkiksi putkiremontti ei välttämättä nosta asunnon arvoa niin paljon kuin moni toivoisi.

”Sanotaan, että ne, jotka tekee kylällä ensin remontin, saavat nauttia arvonnoususta osin viiveellä. Kun alueella tehdään useampia korjauksia, se alkaa näkymään alueen neliöhinnoissa paremmin. Sama ilmiö on uudistuotannossa. Jos alueelle syntyy uudistuotantoa, sen vaikutus alkaa näkyä jossain vaiheessa lähiönkin neliöhinnoissa”, pankinjohtaja Koivuniemi sanoo.

Sijainti ratkaisee peruskorjaustenkin tuottamassa arvonnousussa. Helsingin keskustan tuntumassa tehdyt peruskorjaukset voivat nostaa kiinteistön arvoa eri tavalla kuin syrjäisimmillä alueilla. Täysimääräisesti peruskorjausten kustannuksia ei pääsääntöisesti kuitenkaan koskaan saa asunnon arvossa takaisin.

”Sanotaan, että on parempi, että taloyhtiöllä on hallitusti velkaa kuin hallitsemattomasti korjausvelkaa. Oikea hetki aloittaa peruskorjaukset on yleensä heti, jotta korjausvelkaa ei kerry hallitsemattomasta.”

Ajoissa pankkiin

Rahoituksen saamisen hankaluus on  totta myös Uudenmaan alueella – ja pääkaupunkiseudullakin on kohteita, joita ei voi rahoittaa siinä mittakaavassa, kuin taloyhtiö on suunnitellut. Koivuniemi kehottaa pohtimaan remontin laajuutta uudestaan ja aloittamaan keskustelu pankin kanssa hyvissä ajoin.

”Olisi tärkeää selvittää taloudelliset reunaehdot jo ennen, kuin lähdetään tekemään hankesuunnitelmia, ja etsiä teknis-taloudellisesti järkevintä vaihtoehtoa”, hän sanoo.

Urakoitsijan valinnassa olisi tärkeää tutkia yrityksen taloudellista tilannetta, arvioida sen luotettavuutta sekä selvittää, mikä on urakkamuoto, minkälaiset sopimukset tehdään ja miten maksuerät sovitaan.

”Tehostaminen ei voi tapahtua kannattavuuden kustannuksella. Se tie on äkkiä kuljettu loppuun. Urakoitsijan pitää olla paikalla vastaamassa tekemisistään myös tulevaisuudessa”, Koski huomauttaa.

Lisää vuoropuhelua tarvitaan joka tapauksessa niin suunnittelun, korjausten toteuttamisen kuin rahoittajienkin sekä taloyhtiöiden välille.

”Urakoitsija ei voi luvata remontille kiinteää hintaa, jos ei ole itse ollut suunnittelemassa sitä. Tähän perustuu se, miten kvr-urakan kiinteä hinta syntyy. Tietoisuutta kvr-mallista pitää lisätä siten, että alan tärkeimmät tiedon jakajat eli kiinteistöalan etujärjestöt, ympäristöministeriö ja alan oppilaitokset kertovat tästä vaihtoehdosta”, Hartikainen painottaa.

Entä jos tuleekin kielteinen rahoituspäätös?

Jos rahoituspäätös on kielteinen, peli ei ole menetetty. Pankin kanssa kannattaa keskustella, minkä verran rahoitusta olisi mahdollista saada ja sen jälkeen pyytää urakoitsijaa suunnittelemaan remontti saatavilla olevan rahoituksen mukaan sekä miettiä, mitä osia alkuperäisestä suunnitelmasta voisi karsia. Koivuniemi kertoo, että urakkamuodon merkitys nousee pankissakin tarkasteluun erityisesti silloin, kun remontin rahoittamisessa nähdään riskejä ja sanoo, että taloyhtiöillä ja isännöitsijöillä olisi hyvä olla kvr-rakentamisen malli työkalupakissa.

Jotta kiinteistö säilyttää arvonsa, taloyhtiötä pitää hoitaa pitkällä tähtäimellä ja tehdä kunnossapitoa suunnitelmallisesti. Korjausrakentamisen tarpeita kannattaa katsoa jopa 20 vuoden päähän. Paremmilla ennusteilla asunnon ostaminen on luotettavampaa.

Koivuniemi toteaa, että hankalimpia ovat tilanteet, joissa korjauksia on lykätty. Putket mahdollisesti vuotavat tai kattoa on pitänyt kiireesti paikata. Näistä tulee lisää kustannuksia, minkä lisäksi hätäisesti tehdyt ja kasautuvat korjausprojektit pelottavat ostajia:

”Jos on tiedossa, että 10 vuoden päästä pitää tehdä sekä katto- että putkiremontti, kannattaa tehdä ensin yksi remontti ajoissa pois alta ennen seuraavan aloittamista. Tällöin ensimmäistä remonttia on jo ehtinyt maksaa poiskin. Ennustettavaan taloudenpitoon kuuluu myös varautuminen korkoriskiin. Tällä hetkellä liian harva ymmärtää taloyhtiönsä lainapääomaan sisältyvät korkoriskit.”

Taloyhtiön pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmaan tulisi sisällyttää kustannusarviot kustakin remontista senhetkisen parhaan tiedon perusteella. Kun lisäksi yhtiön pitkän tähtäimen taloussuunnitelmasta ilmenisi yhtiölainoista maksettavat vuosittaiset korot eri viitekoron tasoilla sekä lainojen lyhennyssuunnitelma eli arvioidut lainanhoitokustannukset asuinneliötä kohden, asunnonostajatkin kokisivat yhtiön turvalliseksi sijoitukseksi.

Vaikka isännöitsijällä on tärkeä rooli taloyhtiön hoidossa, viime kädessä on hallituksen vastuulla ymmärtää kokonaistilanne ja tehdä päätökset. Oli tilanne mikä hyvänsä, se ei muutu paremmaksi korjauksia lykkäämällä.