Isännöintiliiton Putkibarometri: Taloyhtiöillä vastikerästejä, myös remonttien rahoittaminen voi olla vaikeaa

Vuosien 2022 ja 2023 aikana kiristynyt taloudellinen tilanne vaikuttaa myös putkiremonttien toteuttamiseen, kertoo Isännöintiliiton Putkiremonttibarometri 2023. Muuttotappiopaikkakuntien rahoitustilanne on vaikea ja osakkaiden vastikerästit ovat lisääntyneet.

Putkiremonttibarometri antaa myös muilta osin arvokasta tietoa taloyhtiöiden suurimman korjaushankkeen sujumisesta. Hankkeet käynnistetään usein liian myöhään vesivahinkojen kirittämänä. Toteutuneiden remonttien laatuun isännöitsijät ovat kuitenkin tyytyväisempiä kuin aiemmin.

Monissa taloyhtiöissä ollaan huolissaan, riittävätkö rahat mittavaan korjaushankkeeseen. Korot ovat edellisen vuoden aikana nousseet nopeammin kuin pitkään aikaan, inflaatio jyllää ja asumisen kustannukset ovat kaiken kaikkiaan kasvaneet nopeasti.

Tilastokeskuksen vastikään julkaistu korjausrakentamisen hintaindikaattori osoittaa, että putkiremonttiurakoidenkin hinnat ovat viimeisen vuoden aikana nousseet merkittävästi, peräti 11,7 prosenttia. Putkiremonttibarometriin vastanneet isännöintialan ammattilaiset näkevät, että nousutahti tulee kuitenkin rauhoittumaan seuraavan 12 kuukauden aikana.

Vain 13 prosenttia vastaajista ennakoi urakkahintojen nousevan yli 10 prosentilla, kun viime vuoden mittauksessa vastaava osuus oli peräti 49 prosenttia. Lisäksi jopa 10 prosenttia vastaajista ennakoi hintojen laskevan.

”Viime vuoden Putkiremonttibarometri ennakoi yli 10 prosenttia nousua urakkahintoihin, mikä nyt näyttää toteutuneen. Tämän vuoden barometrin tulokset ennustavat hintojen nousun hidastuvan tulevan vuoden aikana. Uskomme, että tämä isännöintikentän tuottama ennuste pitää tälläkin kertaa paikkansa ja taloyhtiöiden tilanne hieman helpottaisi urakoissa”, Isännöintiliiton tietoasiantuntija Olli Rekonen sanoo.

Rahoituksen puute voi johtaa taloyhtiöiden alasajoon

Olennaisempaa putkiremontin toteuttamisen kannalta on kuitenkin se, missä määrin taloyhtiön on mahdollista saada pankista rahoitusta mittavalle korjaushankkeelle. Tilanne ja taloudellinen toimintaympäristö ei ole kaikille taloyhtiöille tässä suhteessa helppo.

Yhdeksän prosenttia Putkiremonttibarometriin vastanneista isännöintialan ammattilaisista raportoi, että heidän hallinnoimissaan kohteissa on jäänyt putkiremontteja toteutumatta rahoitusvaikeuksien takia. Niin ikään yhdeksällä prosentilla vastaajista on asiakastaloyhtiöitä, joissa kiinteistön alasajo on ajankohtaista.

”Mekin Isännöintiliitossa olemme puhuneet paljon siitä, kuinka putkiremontti on kiinteistön kunnossapidon näkökulmasta taloyhtiön merkittävin yksittäinen korjaushanke. Sille pitäisi hyvissä ajoin alkaa suunnitella oikeaa ajankohtaa hyödyntäen kunnossapitotarveselvityksiä, pitkän tähtäimen selvityksiä ja putkiston kuntotutkimuksia”, Rekonen huomauttaa.

”Fakta on kuitenkin, ettei tämä puhe ole kaikille taloyhtiöille relevanttia. Osa taloyhtiöistä tässä maassa on rakennemuutoksen ja demografisen kehityksen näkökulmasta siinä asemassa, että niiden seuraavan merkittävän hankkeen pitäisi pikemminkin olla kiinteistön hallittu alasajo.”

Rekosen mukaan taloyhtiön hallittu alasajo voisi olla viisas ratkaisu erityisesti muuttotappiopaikkakunnilla, joissa taloyhtiöiden rahoitusvaikeudet ovat suurimpia.

”Viittaan tässä ennen kaikkea väestöä vahvimmin menettävillä alueilla sijaitseviin jo tällä hetkellä vahvasti korjausvelkaisiin ja remonttien tarpeessa oleviin taloyhtiöihin, joille pankit eivät myönnä taloyhtiölainoja remontteihin ja jotka saattavat jo nykyisellään olla asukkaista puolityhjiä. Kyse on laajasta ja merkittävästä yhteiskunnallisesta ongelmasta, jonka ratkaisemista pitää alkavalla hallituskaudella lähteä edistämään vähintäänkin luomalla ministeriörajat ylittävä teemaan keskittyvä selvitysryhmä”, Rekonen sanoo.

Rahoitusratkaisuissa joudutaan luovimaan

Niissäkin tapauksissa, joissa putkiremontti on taloudellisesti kyetty viemään läpi, prosessi ei aina ole ollut yksioikoinen. Isännöitsijöiden viimeisimmissä toteutuneissa putkiremonttihankkeissa on useita sellaisia, joissa remontin rahoittamiseksi on taloyhtiölainan lisäksi tarvittu osakkaiden henkilökohtaisia lainoja tai rahoitusta (6 prosenttia ) tai jouduttu rahoituksen saatavuudesta johtuvista syistä tekemään pienempi ja kustannuksiltaan alhaisempi remontti kuin alun perin oli suunniteltu (8 prosenttia ). Lisäksi 13 prosentissa putkiremonttihankkeita on jouduttu rahoituksen saamiseksi tekemään lisäselvityksiä rahoituksen hakemisen jälkeen.

Jopa 35 prosenttia putkiremonteista jää myös ainoastaan yhdeltä pankilta saadun rahoitustarjouksen varaan, vaikka hankkeissa haetaan keskimäärin rahoitusta kolmelta pankilta. Putkiremonttibarometriin vastanneista isännöintialan ammattilaisista yli puolet näkee, että pankit ovat kiristäneet rahoitusehtoja remonttilainoille edellisen 12 kuukauden aikana. Tilanne ei siis putkiremonttien rahoittamisen osalta ole helppo.

Tilannetta ei myöskään helpota se, että nopeasti muuttunut taloudellinen toimintaympäristö vaikuttaa yllättäneen monet osakkaat. Peräti 59 prosenttia kyselyyn vastanneista isännöintialan ammattilaisista raportoi, että vastikerästien määrä on lisääntynyt edellisen 12 kuukauden aikana heidän hallinnoimissa taloyhtiöissä.

”Tilanne on voinut erityisesti yllättää sellaisen osakkaan, jolla on hoitovastikkeen lisäksi maksettavanaan rahoitusvastike eli osuus yhtiölainasta, joka on otettu esimerkiksi suurempaa remonttia varten. Rahoitusvastike on voinut nousta viime aikoina paljonkin taloyhtiölainan viitekoron nousun vuoksi”, Rekonen kertoo.

”Kaikista äärimmäisimpiä tilanteita kohdataan uudiskohteissa, joiden rakentaminen on rahoitettu suurella yhtiölainalla, jonka lyhennysvapaat päättyvät nyt samoihin aikoihin, kun korot ovat nousseet vauhdilla.”

Peräti 65 prosenttia barometriin vastanneista isännöintialan ammattilaisista raportoi, että heidän tietoonsa on tullut lyhennysvapaiden päättymisestä ja/tai korkojen noususta johtuvasta rahoitusvastikkeiden noususta yllättyneitä osakkaita. Kyse on pitkälti yksittäistapauksista, mutta tulos osoittaa, että monella osakkaalla on tällä hetkellä mielessään ennemmin se, riittävätkö omat varat nousseisiin kustannuksiin, kuin taloyhtiön tulevat korjaustarpeet.

Putkiremonttiurakat sujuvat hyvin, kunhan ne saadaan käyntiin

Isännöintialan ammattilaiset ovat keskimäärin tyytyväisiä urakoitsijoiden toimintaan putkiremonttihankkeissa. Tyytyväisyyttä urakoitsijoiden toimintaan on Putkiremonttibarometrissa kartoitettu useilla eri osa-alueilla vuodesta 2017 alkaen ja kokonaistyytyväisyys urakoitsijoihin on tämän vuoden mittauksessa korkeammalla kuin kertaakaan aiemmin.

Putkiremonttibarometrin tämänkertaisista tuloksista käy ilmi, että putkiremonttien toteutusten käynnistymisessä on kuitenkin aiempaa enemmän viiveitä. Putkiremontteja toteuttaneiden isännöintialan ammattilaisten edellisistä putkiremonttihankkeista peräti 37 prosentissa hankesuunnittelun käynnistymisestä on kestänyt yli puolitoista vuotta toteutusvaiheen käynnistymiseen.

Vuodentakaisessa mittauksessa vastaava luku oli vain 22 prosenttia. Itse remontin toteutusvaihe kestää mediaanitapauksessa 6–7 kuukautta, mutta toteutusajoissa on erittäin paljon hajontaa.

Urakoitsijoiden hinnoittelun pitävyys korostuu osa-alueena, johon isännöintialan ammattilaiset ovat erityisen tyytyväisiä. Asukasviestintä taas nousee tuloksissa esille merkittävimpänä kehityskohteena tulevaisuudessa. Senkin osalta vastaajien arviot ovat kuitenkin keskimäärin positiivisen puolella.

Putkiremontit aloitetaan usein myöhässä

Barometrin tulosten mukaan putkiremontit aloitetaan yhä useammin myöhässä. Kaksi kolmesta kyselyyn vastanneesta isännöitsijästä näkee, että edellinen putkiremontti, jota hän on ollut hoitamassa, on tehty teknisen käyttöiän näkökulmasta viime hetkellä tai liian myöhään. Osuus on kasvanut joka vuosi vuodesta 2020 alkaen. Tuloksista selviää, että putkiremontteja aletaan usein tekemään vasta silloin, kun putket jo vuotavat.

”Tämä ei ole toivottava tilanne. Vuotojen korjaaminen varsinaista putkiremonttia odotellessa aiheuttaa taloyhtiölle lisäkustannuksia. Putkiremontti on kiinteistön kunnossapidon näkökulmasta taloyhtiön merkittävin yksittäinen korjaushanke. Se on hanke, joka kestää kokonaisuudessaan kauan, maksaa tyypillisesti muita korjaushankkeita enemmän ja voi aiheuttaa merkittäviäkin asumishaittoja”, Rekonen painottaa.

”Sopivaa ajankohtaa putkiremontille kannattaa taloyhtiöissä siis pohtia hyvissä ajoin. Putkiston kuntotutkimus on hyvä tapa saada tietoa siitä, kuinka paljon käyttöikää putkilla on jäljellä.”

Barometrin tuloksista käy myös ilmi, että putkiremonteille on haettu valtion ARA-avustuksia vuosi vuodelta enemmän. Tämänkertaisessa mittauksessa raportoiduista remonttihankkeista 18 prosenttia on ollut sellaisia, joissa avustusta on haettu.

Avustus on myönnetty lähes kaikille näistä hankkeista. Ainoastaan yksi vastaaja raportoi hankkeesta, jossa avustusta haettiin, mutta sitä ei myönnetty.

”ARA:n avustukset kannustavat käynnistämään niin putki- kuin energiaremonttejakin. Niiden vaikutus on yhteiskunnallisesti merkittävä, sillä ne ohjaavat suomalaisia pitämään huolta taloyhtiöissä kiinni olevasta kansallisesta varallisuudestamme. Toivottavasti ARA:n avustusten tärkeys tunnistetaan myös käynnissä olevissa hallitusneuvotteluissa”, Rekonen sanoo.

Tänä vuonna Putkiremonttibarometri toteutettiin 14. kerran
• Vastaajia yhteensä 111 eri puolilta Suomea, joista 78 raportoi myös tiedot viimeisimmästä putkiremontistaan
• Kaikkiaan kyselyyn vastanneilla isännöintialan ammattilaisilla hallinnoinnissa noin 2400 taloyhtiötä
• Mediaanivastaaja hallinnoi 17 yhtiön asioita
• Vastaajat ovat Isännöintiliiton paikallisyhdistysten henkilöjäseniä ja/tai työskentelevät Isännöintiliiton jäsenyrityksissä