Catella ennakoi vajaakäyttöasteen jäävän aiempaa korkeammalle tasolle

Catella perustelee näkemystään vajaakäyttöasteen ja vuokramarkkinoiden tasapainon aiempaa korkeammasta tasosta sillä, että uusien tilojen tilankäyttö tehostuu ja käyttäjien vaatimukset lisääntyvät. Siten yhä suurempi osa vanhasta tilakannasta jää aktiivikysynnän ulkopuolelle.

Catella arvioi pääkaupunkiseudun toimistojen vajaakäyttöasteen nousevan jo kuluvan vuoden loppuun mennessä 12 prosenttiin ja nousun jatkuvan ainakin vuoden 2010 kesään asti. Jones Lang LaSalle puolestaan ennakoi viime viikolla ilmestyneessä katsauksessaan, että pääkaupunkiseudun toimistojen vajaakäyttöaste kohoaa yli 12 prosentin vuoden 2010 puolella ja Newsec arvioi sen kohoavan yli 11 prosenttiin ensi vuonna.

Catellan katsauksessa todetaan Helsingin ydinkeskustan toimistojen vajaakäyttöasteen nousseen kuluvan vuoden toisella neljänneksellä 4,3 prosenttiin, jossa oli nousua viime vuoden lopun tasosta 0,6 prosenttia. Koko pääkaupunkiseudun osalta vajaakäyttöaste oli kuluvan vuoden huhti-kesäkuussa 10,4 prosenttia, jossa oli nousua vuoden 2008 loppuun verrattuna 1,1 prosenttia.

Erityisesti nopeasti taantuma puree Catellan näkemyksen mukaan Business Park -tyyppisiin kohteisiin. Niissä on usein paljon yrityksiä, jotka sopeuttavat nopeasti oman toimintansa yleistä taloustilannetta vastaavaksi. Riski muodostuu monista käyttäjistä ja lyhyistä vuokrasopimuksista. Toisaalta kun taantuma vaihtuu kasvuksi, nämä kohteet myös nousevat nopeasti uusine tiloineen. Esimerkiksi Espoon Leppävaarassa vajaakäyttöaste on lähes kaksinkertaistunut vuodessa ja Helsinki-Vantaan lentoaseman läheisyydessä sijaitsevan Aviapoliksen vajaakäyttöaste on noussut vuodessa lähes nollatasosta 11 prosenttiin.

Kiinteistöjen hinnat jatkavat laskuaan

Kaupankäynti Suomen kiinteistömarkkinoilla on edelleen vähäistä. Kauppojen syntymistä jarruttaa yhä rahoituksen huono saatavuus ja kallis hinta sekä osapuolten eriävät hintakäsitykset. Koska kiinteistöjä hankitaan tällä hetkellä pitkäaikaisiksi sijoituksiksi sen sijaan, että niillä aktiivisesti käytäisiin kauppaa, transaktiovolyymi tulee Catellan arvion mukaan jatkossakin pysymään viime vuosia matalampana. Kuluvan vuoden elokuun 26. päivään mennessä kiinteistökauppojen transaktiovolyymi oli 0,8 miljardia euroa, josta ulkomaisten ostajien osuus oli kolmannes.

Catella ennustaa kiinteistöjen hintojen jatkavan laskuaan. Tämä koskee myös prime-kohteita, vaikkei niiden tuottovaade enää nousisikaan. Yhtiön mukaan Helsingin keskustan prime-toimistojen tuottovaateet olivat kuluvan vuoden toisella neljänneksellä 6,0-6,5 prosenttia. Kiinteistöjen hintoja painaa nettotuottojen odotettavissa oleva lasku tänä ja ensi vuonna, mikä taas johtuu markkinavuokrien laskusta ja vajaakäyttöasteiden noususta. Taustalla vaikuttaa työttömyyden kasvu, joka aiheuttaa kiinteistönkäyttäjille painetta pienentää toimitilakustannuksiaan.

Catellan mukaan muiden kuin prime-kohteiden tuottovaateet hakevat vielä tasoaan. Etenkin huono sijainti tai paljon tyhjää tilaa ovat nykyoloissa niin vakavia rasitteita, ettei ostohaluisia sijoittajia välttämättä löydy lainkaan rahoittajista puhumattakaan. Tilanne on tämä, vaikka hinnat olisivat laskeneet kymmenillä prosenteilla huippuvuosien tasolta. Sen sijaan kehityskohteiden tilanne saattaa poiketa edellisestä. Oleellisesti alentuneella hintatasolla voi kehityskohteille löytyä ostajia, koska Suomesta kiinnostuneita korkeaa tuottoa hakevia kansainvälisiä kiinteistösijoittajia on. He edellyttävät kuitenkin ostamiltaan kohteilta selkeää ja helposti toteutettavissa olevaa kehityspotentiaalia.