VVO:n tulos kasvoi selvästi

20 vastausta artikkeliin “VVO:n tulos kasvoi selvästi”

1. Ja vuokrat vaan nousee, pääkaupunkiseudulla yksiöstä saa pulittaa jo VVO:n kautta yli 700€. Ei enää kohtuullista.

   1. VVO:lla on
      1) kovanrahan vuokra-asuntoja, joiden vuokrat yhtiö saa määritellä miten haluaa,
      2) valtion tukemaa tuotantoa, joissa vuokrat on määriteltävä omakustannusperiaatteella ja
      3) aikoinaan valtion tuella tuotettuja vuokra-asuntoja, jotka ovat jo vapautuneet säätelystä, joten niiden vuokrat saa määritellä miten yhtiö haluaa.

      Eli vain 2) -kohdassa mainituissa asunnoissa tulee olla kohtuuhintainen, omakustannusperiaatteella määritelty vuokra. Niiden vuokrien määrittelyyn tulee asukkaiden saada edustajiensa kautta osallistua. Jos asut 1) tai 3) -kohdassa mainitussa asunnossa on vain tyydyttävä kohtaloon ja maksettava se mitä VVO vaatii.

      1. Niinpä niin…Kysymys onkin siitä mitä tuohon VVO:n määrittelemään omakustannusvuokraan sisältyy. Jos sinne laitetaan kirjanpidolliset poistot 1,5% hankinta-arvosta, tulee vuokrasta jotain muuta kuin omakustannushinta. Ja suuria voittoja tulee. Ja tilintarkastajat suorastaan vaativat, että suunnitelman mukaisena poistona on käytettävä tuota 1,5% hankinta-arvosta.

2. Eli sama noin 4 euroa per neliö per kk TULOSTA vuokrattua kämppää kohti kuin SATOlla.

   Siitähän tässä on kyse että missä se ’yleishyödyllisyys’ tässä luuraa ?

   1. Kiinteistöomistaja tarvitsee tuloslaskelmassa näytettävää tulosta verojen ja osinkojen lisäksi taseeseen menevään rahankäyttöön, eli mm. lainojen lyhennyksiin ja investointikorjauksiin. Kirjanpidollista ”tulosta” pitäisi arvioida yhdessä rahoituslaskelman lopputuleman kanssa. Kolmen miljardin euron omaisuuden tuottama 70 miljoonan euron kirjanpidon ”tulos” ei ole kovin kummoinen.

3. Tulos mahdollistaa investoinnit.
   ”Toimintavuonna VVO:lle valmistui 421 asuntoa, joiden hankinta-arvo oli noin 66,5 miljoonaa euroa”
   Ja korjauksiin ”— peruskorjausten vuoksi tyhjinä keskimäärin 308 (170) asuntoa”.

   Katteen tasoon en osaa alaa tuntemattomana ottaa kantaa. Muilla toimialoilla markkinatalous määrittää hinnan miksi asumisessa ei saisi näin olla, kysyntää on kun todellinen käyttöaste on 98,8 (korjaukset huomioituna).

   Mielenkiintoinen ajatus näissä rakennuslehden keskustelupalstoilla on asukkaiden maksama asunto jossa tulisi saada asua pelkästään hoitovastikkeella kun lainat on maksettu.
   PItäisikö poismuuttavan saada muuttaessaan 20 vuoden asumisesta mukaansa oma maksettu osuus muutoinhan seuraava hyötyy edellisen maksamista vuokrista.
   Tuossa tilanteessa sisäänmuuttava lunastaisi edelliseltä maksetun osuuden.
   Mutta tämähän on jo keksitty kyseessä on Hitas omistusasunto jossa ansioton arvonnousu leikataan omistajilta.

4. Pitkästä aikaa järkeväkin kommentti näistä tuloslaskelman hurjista ylijäämistä. Ei tuloslaskelman mukainen voitto osoita sitä todellista katetta. Sen osoittaa rahoituslaskelman mukainen rahoitusylijäämä, jossa tulee huomioida mm. lainojen lyhennykset. Tosiasiahan on, että nämä ns. yleishyödylliset rakennuttajan ovat erittäin velkaisia, joten lainojen lyhennyksetkin ovat suuria.

   1. Jos ihmiset ovat valmiita maksamaan korkeita vuokria, niin eikö se tarkoita, että niillä on siihen varaa?

      Eri asia on sitten tietenkin se, että asumiseen menee helkkaristi rahaa suhteessa muihin kuluihin. Omaakin tuttavapiiriäni katsellessani vaikuttaisi kuitenkin olevan niin, että rahaa riittää. Ostetaan kaikki, mitä halutaan, ja rahaa jää vielä matkusteluunkin. Taitaa olla vain niin, että vali-vali johtuu vain siitä, että asumiseen laitetun rahan koetaan olevan poissa alkoholijuomista ja tupakasta. Niitä kun pitäisi aina saada enemmän ja enemmän.

      1. Rakennusliiton johto taputtaa karvaisia käsiään ja ottaa konjakit VVO:sta tulevien miljoonaosinkojen kunniaksi. Kun VVO.ta perustettiin, olivat liitot sitä mieltä, että toiminnan pitää olla yleishyödyllistä eli voittoa tavoittelematonta, jotta liittojen työntekijät saisivat edullisia asuntoja, joita porvareiden Sosiaalinen Asuntotuotanto ei enää tuottanut. Nyt näillä kahdella ei ole mitään eroa. Ainoa ohjaava tekijä on raha. Mitä enemmän sitä parempi. Yleishyödyllisyys oli kivaa siihen saakka, kun valtion tuilla saatiin rakennettua suuri omaisuus. Nyt sen sitten pelkkä rasite rahanjakamiselle.

         Kun Harjuniemi puhuu julkisuudessa asuntorakentamisesta, niin välistä ei enää erota puhuuko hän rakennustyöväen vai VVO:n hallitusherran edustajana. Tai mitäpä sillä on väliä, kun palkka juoksee molemmista.

      2. ???

         1. Näin varmaankin on yhden talon asunto-osakeyhtiössä. Tilanne on aivan toinen eri ikäisiä kiinteistöjä omistavalla suurella kiinteistönomistajalla. Poistoilla katetaan kiinteistökannan uusintaminen ja kunnossapito. Tulosta tarvitaan lyhennyksiin, veroihin, osinkoihin jne…..

            1. Eikö YM:n alaisen ARA:n yksi tehtävä ole valvoa näiden yleishyödyllisten vuokria.
               Urakkatarjouksien hyväksymisessä on ARA:lla niin tiukka raami että ei tunnu kovinkaan uskottavalta että tarmo loppuisi siihen.

   2. Oliskohan tuo höpönpöppöötä? Lainojen lyhennyksethän sisältyvät ns. poistoihin. Kirjanpidolliset poistot saattavat olla suurempia kuin todelliset lyhennykset. Silti jää rutkasti tulosta.

5. Nimimerkille ”Epäilevä”: Tosi on, että poistojen ja lyhennysten määrällä (erolla) on merkitystä. Kokemuksesta tiedän, että yleishyödyllisten yhteisöjen rahoitusylijäämät ovat olleet huomattavsti pienempiä kuin tuloslaskelman mukaiset ylijäämät. Näissä konserneissa on lisäksi paljon toimintaa, jota ei koske ns. ara-rajoitukset kuten vuokrien omakustannusperiaate. Nämä vuokrat määräytyvät markkinaehtoisesti, joten tuloksen tekeminen niistä on täysin laillista.

   1. Eräässä toisessa yhteydessä minulle vastattiin näin kun perusteltiin korkeita vuokria:
      ”Hoitovastike 4,5 euroa (lämmitys, isännöinti, vuokrasopimukset, tyhjäkäyttö jne.)
      tontista vuokraa 4 % arvosta (800 €) =2,6 €/asm2 rakennuskustannuksista korot 3 % (3700) € = 9.25 kaikkiaan 16.35 e/asm2
      kiinteistön kuluminen 65 vuoden poistoilla on myös huomioitava (=lainojen lyhennykset ja remontit)
      3500/65/12 kk = 4,5 euroa”
      Eli siellähän sanotaan suoraan, että kirjanpidolliset poistot pitävät sisällään nuo lyhennykset.
      Ne suuret rahoitusmenot(korot) taitavat syntyä siitä kovan rahan tuotannosta.

6. Nimimerkille ”epäilevä”: poistoilla ei ole mitään tekemistä vuokranmäärityksen kanssa! Omakustannusvuokraan sisällytetään ja saa sisällyttää todelliset lainojen lyhennykset.

   1. Niin, niin.. näinhän se ARA-ohjeiden mukaan menee, mutta mitenkähän on VVO:lla ja SATO:lla?

7. Laaditaan laki joka mahdollistaa ARA-rahoitteisten vuokra ja ASO kohteiden pakkolunastuksen. Perustetaan valtionyhtiö johon valitaan aito päätösvaltainen asukashallitus.
   Riittävän iso kanta mahdollistaa riittävän kustannusten jyvityksen ja taantuvien paikkakuntien tyhjien asuntojen ja ylihintaisen uudistuotannon pääomakulut voidaan jakaa kaikkien asuntojen kesken.

   Asukashallitus valvoisi yhtiöiden kirjanpitoa, määrittäisi vuokrat ja valvoisi jyvityksen oikeudenmukaisuutta.

   1. Ei välttämättä toimi näinkään. Meillähän on olemassa varoittava esimerkki eräästä asukkaiden hallinnoimasta asumisoikeusyhdistyksestä. Siellä asukkaat saivat määritellä asumisvastikkeensa itse. Korjauksiin ei varauduttu eikä myöskään luonnolliseen hoitokulujen nousuun. Niinpä se asumisoikeusyhdistys ajautui selvitystilaan. Ei auttanut vaikka mukana oli eräs Ympäristöministeriön ”asiantuntija”

      1. Ei haittaa vaikka ei toimisikaan maksaja olisi itse päättämässä.
         Onhan lukematon määrä korjausvelassa kärvisteleviä omisasuntoja erilaisissa lähiöissä ja ei täällä palstoilla käydä keskustelua vastikkeiden suuruuksista tai korjaamattomista ikkunoista.

         Tuolla isolla yhtiöillä olisi vara saattohoitaa taantuvien paikkakuntien vuokra-asunnot purkukuntoon, Rakennemuutos on vasta alussa ja ikääntyvien asukkaiden tilalle ei ole nuoria tulossa, pahimmillaan tyhjenevän talon lainat eivät ole järjestelmän maksuohjelman takapainoisuuden johdosta lyhentyneet lainkaan.

         Lakiin vielä pitäisi lisätä ikuinen rajoitus kaikille mahdollisille asuntojen myynneille.
         Tulisi samalla varmistettua valtionkonttorille kunnon tuotto aravalainoille, kun tämä yhtiö ei pystyisi vakuuksien puuttuessa konvertoimaan (vaihtamaan) ARAVA-lainoja markkinahintaisiin pankkilainoihin.

         Ja meille tavallisille veronmaksajille olisi suurin hyöty siitä ettei taantuvien paikkakuntien talojen lyhentymättömät lainat kaadun maksettaviksi valtiontakauksen kautta.