Uusien asuntojen kauppa romahti kesällä pääkaupunkiseudun ulkopuolella
Uusien asuntojen markkinoilla tapahtui jyrkkä käänne huonompaan alkukesän aikana pääkaupunkiseudun ulkopuolella. Kauppa hyytyi, minkä seurauksena myynnissä olevien asuntojen määrä kasvoi ja asunnoista on nyt tuntuvaa ylitarjontaa, ilmenee Rakennuslehden markkinakatsauksesta.
Uusien asuntojen markkinoilla tapahtui jyrkkä käänne huonompaan alkukesän aikana pääkaupunkiseudun ulkopuolella. Kauppa hyytyi, minkä seurauksena myynnissä olevien asuntojen määrä kasvoi ja asunnoista on nyt tuntuvaa ylitarjontaa, ilmenee Rakennuslehden markkinakatsauksesta.
Kauppojen määrä romahti 20 prosenttia touko-syyskuussa viime vuoden vastaavasta ajankohdasta. Pienempää kauppojen määrää pitää hakea neljän vuoden takaa. Tarkastelluilla alueilla kaupan määrä putosi vähiten Lahden seudulla (-4 % viime vuodesta). Eniten kauppa romahti Vaasan, Seinäjoen, Kokkolan ja Pietarsaaren alueella (-44 %), joskin näillä alueilla vertailutasokin oli huippulukemissa.
Myynnissä olevien uusien asuntojen määrä kasvoi toukokuusta yhdeksän prosenttia ja se on vain kolmen prosentin päässä tämän vuosituhannen huippulukemasta toukokuulta 2007. Tarjonta lisääntyi eniten radanvarressa ja Lahden seudulla. Jyväskylän seudulla asuntorakentajat ovat painaneet jarrua voimakkaasti, sillä tarjonta väheni neljänneksellä. Satakunnassa pudotusta oli 20 prosenttia.
Raju ylitarjonta
Selvityksessä arvioidaan markkinatilannetta myynnissä olevien asuntojen ja tehtyjen kauppojen välisellä suhdeluvulla. Tämä tarjonta-kysyntä -lukema kertoo, kauanko myynnissä olevien asuntojen kauppaaminen kestää kuluneen neljän kuukauden kaupantekovauhdilla. Myyntivarasto paisui syyskuussa 13,1 kuukauden pituiseksi. Muutos on raju, sillä toukokuussa myytävää riitti vain 8,8 kuukaudeksi. Asunnoista on nyt voimakas ylitarjonta. Tätä suurempi myyntivarasto on ollut tällä vuosituhannella vain finanssikriisin myllerryksessä syyskuussa 2008 ja tammikuussa 2009.
Turun seudulla myyntivarasto on paisunut 18,7 kuukauteen ja radanvarressa 17,4 kuukauteen. Näillä alueilla kaupan hyytyminen kasvatti varastoa, kun aloituksia ei jarrutettu. Ylitarjonta on vähäisintä Pohjanmaalla (myyntivarasto 9,8 kuukautta), siellä sekä kaupat että aloitukset romahtivat. Yksittäisistä kaupungeista tilanne on paras Kuopiossa.
Myös valmiiden myymättömien asuntojen varasto kääntyi kasvuun. Tarkastelluilla alueilla määrä lisääntyi neljässä kuukaudessa 178 asunnolla ja vuodessa 132 asunnolla. Jo joka neljäs (24 %) myynnissä oleva asunto on valmis, ja osuus voi kasvaa nopeasti. Kaikkiaan pääkaupunkiseudun ulkopuolella on arviolta 1 900 valmista myymätöntä asuntoa.
Uusia kohteita valmistuu vilkkaan rakentamisen seurauksena runsaasti, joten valmiiden varasto kasvanee jatkossa. Alueellisesti valmiiden varastossa ei ole merkittäviä eroja.
Aloitukset vähenivät
Asuntoaloitukset vähenivät touko-syyskuussa 19 prosenttia viime vuoden vastaavasta ajankohdasta. Selvästä pudotuksesta huolimatta jarrutus on ollut vielä maltillista, sillä tarkastelluilla alueilla aloitettiin neljässä kuukaudessa vielä noin 1 700 asuntoa. Koko pääkaupunkiseudun ulkopuolisessa Suomessa aloituksia kertyi noin 2 850 neljässä kuukaudessa. Näyttää siltä, että tulevana talvena aloitukset vähenevät selvästi.
Ennakkomarkkinoinnissa ilman aloituspäätöstä on edelleen paljon asuntoja, arviolta noin 4 000 pääkaupunkiseudun ulkopuolella. Isoa määrää selittää se, että käynnistymättömiä hankkeita on edelleen ennakkomarkkinoinnissa, vaikka niiden aloituksia on jo siirretty ensi kevääseen.
Hinnat nousivat yhä
Myynnissä olevien uusien asuntojen hinnat ovat jatkaneet tasaista nousuaan. Asunnot kallistuivat neljässä kuukaudessa 1,7 prosenttia ja vuodessa 3,5 prosenttia.
Keskihinnaltaan halvimmat kerrostaloneliöt ovat myynnissä Raumalla (2 867 euroa) ja Vaasassa (2 995 euroa), kalleimmat Turussa (4 285 euroa) ja Kerava-Tuusula -alueella (4 081 euroa). Oulu on pitänyt pintansa halvimpien rivitaloasuntojen kaupunkina (2 107 euroa neliöltä), kallein neliöhinta on Kerava-Tuusula -alueella
(3 369 euroa).
Tiedot perustuvat STH-Group Oy:n seurantaan, joka koskee kahdeksaa aluetta pääkaupunkiseudun ulkopuolella.
Tätä artikkelia on kommentoitu 11 kertaa
11 vastausta artikkeliin “Uusien asuntojen kauppa romahti kesällä pääkaupunkiseudun ulkopuolella”
Olenkin ihmetellyt, miksi yt- ja irtisanomisuutiset eivät ole näkyneet uusien asuntojen kaupassa. Nyt muutos on sitten tapahtunut Kehä III:n ulkopuolella. Mikähän mahtaa olla tilanne pääkaupunkiseudulla? Saattaa olla, että siellä jatkuu meno entiseen malliin. Muutenkin asuntomarkkinat ovat eritytyneet Helsingin seudun ja muun maan välillä.
1. Suomessa on miljoona asuntoa väärissä paikoissa ja alitarjonta pk-seudulla on pysyvä olotila.
2. Tuo uusien ja samalla (4000-7000 e/m2) hyvin kalliiiden tarjonta on niin pieni että ne löytävät ne muutamat sata maksukykyistä asiakasta jotka uuden haluavat.
Keskustelu asuntojen hintakuplasta käynnistyi välittömästi, sillä uusien asuntojen hinnat jatkoivat kysynnän pysähtymisestä huolimatta ainakin nimellisesti nousuaan. Hinnat on aikoja sitten erkaantuneet täysin rakennuskustannusten ja kuluttajahintojen kehityksestä. Ero on yli 50 prosenttia, mistä ei voi tehdä sitä päätelmää, että asuntojen hinnoissa olisi tuon verran tai edes yhtään ilmaa.
Nimellishintojen tarkistuksia on turha nytkään odottaa. Asuntokuplan puhkeamisesta varoittavia tuomiopäivän profeettoja on nähty 2000-luvun alusta saakka, ja vaikka ennusteet ovat olleet aina pielessä, niin samat tyypit niitä taaskin syytävät toivoen voivansa osoittaa edes kerran olleensa sittenkin oikeassa, silloinkin kun olivat väärässä.
Mutta eihän uusien asuntojen kauppa ole mitään tomaattikauppaa, jossa kysyntä määrittelisi markkinahinnan. Asuntohintoja säädellympää toimintaa näkee vain ulkomaisille yrityksille keskittyneessä materiaaliteollisuudessa, joka mieluummin sulkee tehtaita ja heittää suomalaisia työmiehiä kortistoon kuin tinkii hinnoissa.
Asuntojen ostajille tullaan tarjoamaan vain aiempaa parempia ehtoja, mutta nimellishintaan ei kosketa.
Korkotaso on niin matala, että toisin kuin 1990-luvulla gryndereillä on varaa pitää asuntoja varastossa vuosikausia. Niitä voidaan myös myydä sijoittajille, jotka voivat laittaa ne vaikka vuokrakäyttöön, jolloin hinnoissa ei pääse tapahtumaan mitään huolestuttavia ketjureaktioita, joita joutuisi viimeisellä rivillä katumaan pitkäänkin.
Markkinat varmaan erityvät entistä selvemmin ja syrjäisten paikkakuntien ylisuuret rivitalot saattanevat jäädä pitkiksi ajoiksi myymättä. Sen sijaan Helsingin keskustan tai pääkaupunkiseudulla ratojen tuntumassa olevien, varsinkin pienten asuntojen kauppa käynee kuten ennenkin. Hinnat nouset varmaan edelleen.
Rakennusliikkeiden tuotanto tullee entistä voimakkaammin painottumaan pieniin ja ns. kohtuuhintaisiin asuntoihin, sillä pienissä kate on paras ja riski pienin. Kohta alkaakin iso huuto, kun isot grynderit työllisyyteen vedoten alkavat vaatia Helsinkiä purkamaan pienten asuntojen rakentamista jarruttavia ohjeita ja VVO:ta omistava Rakennusliitto komppaa parhaansa mukaan.
Mesun analyysissä suuri osa totta. Miksi kuitenkaan pitäisi tehdä tappiolla ylisuuria asuntoja, joille ei ole markkinaehtoista kysyntää?
Turha huoli Helsingissä on jo herätty ja päättömät määräykset on purettu aikoja sitten,
Nyt luvilla olevissa kohteissa ei ole ongelmia keskipinta-alan kanssa. Eikä yksikään ei kunnallinen toimija osta sellaista tonttia johon joutuu rakentamaan asuntoja joille ei ole kysyntää.
Pääkaupunkiseudun lähiöissä tapahtuu myös eriytymistä, sijoittajat ostelevat halvalla, tukuttain peruskorjaamattomia asuntoja ja vuokratakseen niitä määräaikaisella vuokrasuhteella ja korkealla vuokralla. Uusia omistajia ei kiinnosta uusi investointi peruskorjaukseen.
Englannin ja Ranskan malli näyttäisi siis rantautuneen lopulta Suomeenkin.
Uusien asuntojen kaupan romahdus oli odotettavissa jo keväällä, mutta ei juuri kukaan uskaltanut sanoa sitä ääneen. Minä sanoin, mutta kukaan ei uskonut.
Varsinkin asunnonvälittäjät pelkäsivät viime keväänä kuollakseen yhä pahenevaa asuntomarkkinatilannetta, mutta puhuivat kuin asiat olisivat olleet edelleen hyvällä mallilla.
Kukaan ei voisi olla enempää väärässä kuin Mesu, joka väittää yhä, että asuntojen hintakehitys jatkuu yhä vain noususuuntaisena.
Ei jatku, vaan asuntojen hinnat laskevat keskimäärin noin 20 prosenttia 1-2 lähivuoden aikana.
”Ei jatku, vaan asuntojen hinnat laskevat keskimäärin noin 20 prosenttia 1-2 lähivuoden aikana.”
Tämä nähdään kahden vuoden kuluttua.Tähän mennessä yksikään asuntokuplaennuste ei ole toteutunut 2000-luvulla, vaikka ennustajina ovat toimineet Tyrväisen, Korpisen ja Suomen Pankin Takalan tasoiset ekonomistit kymmenistä nimettömämmistä puhumattakaan. Vuonna 2009 nähtiin vain pihahdus, vaikka asuntojen hinnoissa väitettiin olevan kymmeniä prosentteja ilmaa. Joillakin maaseutupaikkakunnilla hinnat voivat reagoida paikkakunnan omiin irtisanomisuutisiin, mutta yleiseen laskuun en usko, enkä varsinkaan hintojen laskuun Helsingissä, jossa hinnat ovat kovimmat ja kupla jollakin logiikalla siis isoin.
Sitä en väitä, etteivätkö asunnot olisi ylihintaisia. Tuo ylihinta alkaa olla jo pois muusta taloudellisesta toimeliaisuudesta, mutta toisaalta aivan liian iso joukko, valtio ja kunnat muiden mukana, hyötyy tuosta jatkuvasta hintojen noususta.
Asuntokupla = ylihinta.
Hyvä sijainti ja hyvät pohjat myyvät pääkaupunkiseudun ulkopuolellakin. Niillä jää asunnot myymättä, jotka ovat aloittaneet isoja huonosti suunniteltuja syrjäiseen sijaintiin. Ihan hyvä että markkinassa ”kökkö tippuu rattailta”.