Uutiset Kiinteistöt Rakentaminen Talotekniikka Vesa Tompuri 5 kommenttia

Kunnat ja hallitus suosisivat elinkaarimallia, mutta urakoitsijoiden tarjoushalukkuus on vähäistä

Homekoulujen pelko käynnisti ensimmäisen elinkaarihankkeen vuonna 2001. Tänään elinkaarimalli on erittäin suosittu. Vain tarjoajien vähäisyys huolestuttaa.

Kuninkaantien lukio Espoossa oli ensimmäinen elinkaarimallilla rakennettu koulu. Se valmistui 2003. Kuva: HS/Tapio Vanhatalo

Espoossa havahduttiin 2000-luvun alussa siihen, että samaan aikaan kun kaupunkiin tarvittiin valtava määrä uusia kouluja voimakkaan muuttoliikkeen takia, vanhoissa kouluissa paljastui isoja sisäilmaongelmia. Lamavuosina poliittiset päätöksentekijät olivat tinkineet koulujen korjausrahoista.

Espoon johto päätti, että uudet koulut tehdään sellaisella mallilla, että korjaamisen ja kunnossapidon laiminlyöntejä ei pääse enää tapahtumaan. Elinkaarivastuu haluttiin siksi ulkoistaa tuottajille.

Kuninkaantien lukio oli ensimmäinen

Ensimmäinen uudella elinkaarimallilla toteutettu kohde oli  Kuninkaantien lukion ja Keski-Espoon uimahallin yhdistetty elinkaarihanke. Sen rakentaminen alkoi vuonna 2001. Hankkeessa rakentaja mietti kaikkia valintoja pitkäaikaiskestävyyden ja huollon kannalta.

Kohteen 25 vuoden palvelujakso on ollut käynnissä vuodesta 2003. Sopimus solmittiin Espoon kaupungin sekä NCC:n, ABB:n ja Sodexon muodostaman yhteenliittymän välillä. Sen jälkeen on moni muukin seikka muuttunut kuin talotekniikan vetovastuun siirtyminen ensin YIT:lle ja sitten Caverionille.

Kuninkaantien lukiota ja uimahallia rakennettaessa materiaalivalinnoissa painottui kestävyys ja huollettavuus. 25 vuoden elinkaarivastuuseen jouduttuaan urakoitsija NCC alkoi ensimmäiseksi harmitella rakentamisen lyhyitä takuuaikoja, koska niitä oli vaikea vaatia aliurakoitsijoilta.

”Ylläpidon kokonaiskustannukset ovat Kuninkaantiellä toteutuneet melko tarkasti tarjousvaiheen laskelmien mukaisesti. Vaativaa on tiettyjen korjaustoimien, kuten uimahallin rakennusosien uusimisen, oikea ajoitus. Esimerkiksi lattiapintojen kuluminen luonnollisesti riippuu voimakkaasti tilojen käyttöasteesta ja materiaalien ominaisuuksista”, kertoo NCC:n Korjaus- ja elinkaaripalvelujen yksikönjohtaja Jukka Mäkitalo.

Mäkitalo toteaa elinkaarikouluissa tilojen käytön painottuvan yleensä selkeästi päivä- ja ilta-aikaan. Aiemmin tutkittiin mahdollisuuksia, että palveluntuottaja itse vuokraisi tiloja ulkopuolisille tarvitsijoille kouluajan jälkeen. Tämä on kuitenkin jäänyt vähäiseksi, ja tilat ovat lähes täysin kuntien omassa tai niiden tukemassa käytössä.

Tavoitteissa pääosin onnistuttu

Elinkaarihankkeiden energiansäästötavoitteissa on Mäkitalon mukaan pääosin onnistuttu muun muassa kehittyneen energialaskennan ansiosta.

”Maalämmön, rakennusautomaation, energiaa säästävien laitteiden ja nykyaikaisten valaisinten avulla energian kulutusta on voitu hilllitäkehitty kiitos led-teknologian ja automaation kehittymisen, joiden avulla talotekniikan käyttökustannuksia on voitu hillitä”, Mäkitalo sanoo.

Espoossa elinkaarimalli osoittautui niin suosituksi, että sillä haluttiin tehdä Puolarmetsän sairaalakin. Siihen ei löytynyt kuitenkaan tarjoajia. Kouluhankkeissa mallin suosio on kuitenkin ollut kuitenkin niin vankka, että vuoden 2009 jälkeen se on levinnyt moniin muihinkin kuntiin.

Ympäristöministeriö ja hallituksen selvitysmies Erkki Virtanenkin ovat suositelleet sen käytön lisäämistä esimerkiksi osana halllituksen Terveet tilat 2028-ohjelmaa, jotta homekouluista ja rakentamisen laatuongelmista päästäisiin eroon.

”Pannaan rakentajat vastaamaan niin sanotulla elinkaarimallilla työnsä tuloksista esimerkiksi kahdeksikymmeneksi vuodeksi eli korjaamaan kaikki ongelmat, mitä esiintyy. Luulisi tämän paneman vakavoitumaan näihin asioihin jo rakentamisvaiheessa, jos myöhempien ongelmien hoitamiseen tarvittava raha pitää kaivaa omasta pussista. Raha on paras tietämäni konsultti!”, Virtanen kirjoitti.

Uusi YIT ylivoimainen markkinajohtaja

Erityisesti Lemminkäinen ja YIT innostuivat elinkaarimallista. YIT sai silloiseen tytäryritykseensä Caverioniin liitetyn ABB:n talotekniikan ansiosta tietoa myös Kuninkaantien hankkeesta. Lemminkäisellä oli huollon kannalta tärkeää talotekniikkaosaamista Tekmannin oston ansiosta. Vaikka molemmat ovatkin jo luopuneet talotekniikasta, elinkaariosaaminen on säilynyt.

NCC on jatkanut elinkaarihankkeiden tekoja ja myös Lujatalo on niitä tehnyt. Skanska sen sijaan pitää niitä riskipitoisina osin sen vuoksi, että sillä ei ole omaa talotekniikkaosaamista, joka helpottaisi ylläpitokustannusten arviointia. Se on välttänyt ylläpidon arvaamattomien riskien vuoksi myös  infrapuolen elinkaarihankkeita.

Talonrakentamisen yhteensä 45 elinkaarihankkeesta 40 on kouluhankkeita, loput päiväkoteja ja terveydenhuollon hankkeita. Lemminkäisen osuus niistä on 20 ja YIT:n 10.

Korjaamisen elinkaarivastuut pelottavat

Elinkaarihankkeista suurin osa on uudisrakentamista. Kunnat haluaisivat mielellään teettää homekoulujen korjaukset elinkaarimallilla siihen sisältyvän vastuunsiirron takia. Urakoitsijoiden halu pitkäaikaiset ylläpitovastuut sisältäviin peruskorjauksiin on ollut kuitenkin varauksellinen.

”On käynyt selväksi, ettei urakoitsijan juuri ole mielekästä ryhtyä kantamaan elinkaarivastuuta vanhasta rakennuksesta, jonka kaikki piilevät riskit eivät perusteellisillakaan tutkimuksilla täysin luotettavasti selviä”, toteaa Lemminkäisellä elinkaarikannuksensa hankkinut YIT Talon liiketoimintajohtaja Esa Kemppainen.

Riskeillä Kemppainen viittaa ennen kaikkea maaperän laatuun ja alapohjan todelliseen kuntoon.

Espoossa ymmärretään urakoitsijoiden tarjoushaluttomuutta.

”On käynyt ilmeiseksi, että elinkaarimallin oikea käyttöyhteys on nimenomaan uudisrakentamisessa. Ymmärrämme, ettei tarjoushalukkuutta elinkaarimallilla toteutettaviin korjaushankkeisiin ole löytynyt, koska palveluntuottajan on vaikea kantaa vanhojen rakenteiden riskit ja hinnoitella ne oikein”, Espoon Tilapalvelut -liikelaitoksen toimitusjohtaja Maija Lehtinen sanoo.

Laki muuttui vuodenvaihteessa

Kuntien elinkaarimallit ovat verolainsäädännönkin pakottamina tähän asti poikenneet isoissa väylähankkeissa sovelletuista yksityisrahoitteisista elinkaarimalleista. Viime mainituissa palveluntuottaja on vastannut rahoituksesta koko elinkaarihankkeen ajan, mikä ennen viime vuodenvaihteessa voimaan astunutta säädösmuutosta oli mahdollista vain valtion rakennuttamissa väylähankkeissa.

”On mielenkiintoista odottaa, miten elinkaarimalli mahdollisesti yleistyy lain muututtua muuntyyppisissä rakennushankkeissa, esimerkiksi isoissa logistiikkakeskuksissa ja tehdasinvestoinneissa”, Kemppainen kertoo.

Kemppainen kutsuu näitä kattavan rahoitusvastuun sisältäviä projekteja ”ortodoksisiksi elinkaarihankkeiksi”. Sellaisia vastuita eivät käytännössä pysty kantamaan muut kuin suurimmat rakennusliikkeet ja suurimmat rakennuttajat.

Kuntarahoituksen omistaman, myös elinkaarihankkeisiin liittyvää konsultointia tarjoavan Inspira oy:n johtaja Riku Tolvanen pitää todennäköisenä, että ylläpitovastuineen suuruusluokaltaan 50 miljoonan euron elinkaarihankkeisiin tulee virtaamaan merkittävästi myös yksityistä pääomaa.

”Kuntapuolellakaan tällainen hankekoko ei ole tavaton, jos investointitarpeita kouluhankkeiden lisäksi vaikkapa vesihuoltoon tai muuhun infraan niputetaan riittävän isoiksi, jopa kuntarajat ylittäviksi kokonaisuuksiksi”, Tolvanen arvioi.

Riskeillä on aina hintansa

Suurimmissa kunnissa on yleistä, että elinkaarihankkeen rakennus- ja ylläpitovaiheen rakennuttaa ja rahoittaa kunnan omistama kiinteistöyhtiö, kuten esimerkiksi Espoossa.

”Elinkaarihankkeen yhteydessä on järkevää peilata palveluntuottajien hintoja rakennuttajan oman organisaation vertailuhintaan. Tähänastisissa elinkaarihankkeissa yksityisten palveluntuottajien rakentamisen hinnat ovat olleet tyypillisesti hieman edullisempia ja ylläpitohinnat hieman kalliimpia, mutta elinkaarisopimusten mukaisesti silloin on ollut varmaa, että tarpeelliset ylläpitoinvestoinnit tulevat myös tehdyiksi”, Tolvanen toteaa.

Varsinkin pienissä ja taloudellisilta rahkeiltaan muutoinkin rajoittuneissa kunnissa ylläpito on liian usein laiminlyöty, ja silloin ylläpitosäästöjen näennäisyys kostautuu.

”On myös huomattava vertailuja tehtäessä, että kustannusrakenteessa on investoinnin, ylläpidon ja pääomakustannusten lisäksi neljäskin komponentti: pitkäaikaisten riskien hinnoittelu. Toisin sanoen hinta riskille siitä, että tavanomaisen takuuajan jälkeen ilmenee jotain sellaista korjaustarvetta, jota ei osattu mitenkään ennakoida. Kun tämä noin 7–8 prosentin riskivaikutus otetaan huomioon, elinkaarimalli asettuu vertailussa vieläkin suotuisampaan valoon”, Tolvanen sanoo.

 

Keskustelu artikkelista: 5 kommenttia

  • Surkeaa. Torppa saadaan laskutettua kunnalta hyvään hintaan kahteen kertaan 15-20 vuodessa mutta ei kiinnosta.
    Luotto oman tekemisen laatuun alalla on surkealla tasolla.

    Vastaa
  • Tämä on isompien toimijoiden bisnestä. Näiden konsernien riskienhallinta varmistaa että edes lihavia kuntatilejä ei oteta. Ote tekemisen laadusta on ilmeisesti mennyt, syynä varmaan urakoiden pilkkominen lyhyen aikavälin tuloksen maksimoinnissa.

    Vastaa
  • Olisihan se ikävää, jos takuutyöt ihan oikeasti joutuisi urakoitsija tekemäänkin.

    Vastaa
  • Elinkaarimallit ovat todella tehottomia kilpailutuksen kannalta. Kilpailutukset sisältävät liian paljon epävarmuuksia ja epäselvyyksiä, että hinnoittelu ei ole kovinkaan tehokasta ja todellisuudessa lopulliset riskit kantaa vuokralainen. On paljon tehokkaampaa toteuttaa hankkeet kilpailuttamalla ammattitaitoisesti rakennusurakka ja rahoitus erikseen pääomavuokrasopimuksella, niin että kiinteistön rahoittajalla on aidosti kiinteistöstä riski eli vuokralainen voi purkaa vuokrasopimuksen, mikäli kiinteistössä ilmenee toimintaa haittaavia ongelmia ja tämän riskin korvausvastuu siirretään urakoitsijalla pitkällä takuuajalla. Ei ole kovinkaan monimutkaista ja toiminta on läpinäkyvää sekä kilpailutus toimii tehokkaasti. Tämän lisäksi kun luovutaan kaikista liikevaihto ja referenssivaatimuksista, niin johan alkaa kiinteistökulut laskemaan samalla kuntien kiinteistöriskit pienenee.
    Mikäli olette kiinnostuneita perehtymään elinkaarirakentamisen pitkän aikavälin kannattavuuteen, niin lukekaa Englantilaisen ison PPP-rakentajan viime vuosista. Yhtiön nimi on Carillion ltd. Heidän toiminta vetää yhteen elinkaarimallin ja kuinka elinkaarimallia optimoidaan ja vastuu siirtyy vuokralaiselle.
    Yksinkertainen on kaunista ja liian helppoa ollakseen totta!

    Vastaa
  • Laitetaanvähänimeäalle

    Vieläkö täällä joku uskoo näihin takuihin.

    Vastaa

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia