Taloyhtiöiden korjausbuumi jatkuu – Nyt korjataan jo 1980-luvun kerrostaloja

Tilastokeskuksen suhdanneryhmä Raksun raportin mukaan kasvavia korjausrakentamisen kohteita ovat lvis-järjestelmät, piharakenteet, julkisivut, katot, parvekkeet ja ikkunat. Korjausrakentamisen kasvu asuinrakennuksissa on voimakkaampaa kuin muissa rakennuksissa.

Asuntokorjausten tärkein syy on rakennuksen vanheneminen tai kuluminen. Seuraavina kerrostalojen listalla ovat esteettiset syyt ja laatu- ja varustetason nostaminen. Omakoti- ja paritaloissa parannetaan eniten energiatehokkuutta.

Asuntojen omistajat tekevät useammin sisäpintojen uusimisia ja keittiöremontteja. Esimerkiksi 1970-luvun rakennuksissa keittiöitä on voitu uusia jo monta kertaa.

Korjausrakentaminen painottuu kerrostalokannan sijainnin mukana suuriin kasvukeskuksiin. Se ei ole yllätys, sillä suhdanneryhmä Raksun mukaan juuri näillä alueilla sijaitsevien asuntojen kysyntä, hinnat ja hintojen nousu ovat tärkeitä tekijöitä, jotka tekevät muuta maata laajemmat korjaukset kannattaviksi.

Asuntokorjausten kokonaisarvo oli Foreconin tekemien laskelmien mukaan 7,6 miljardia euroa vuonna 2017. Asuinrakennusten korjausrakentamisen volyymin ennakoidaan kasvavan noin kaksi prosenttia vuonna 2018. Kasvu vastaa rakennuskantatarkastelujen perusteella mallinnettua korjaustarvetta.

Kerrostalokorjaukset ovat suurin ryhmä, kun mukaan lasketaan sekä taloyhtiöiden että asukkaiden itse tekemät tai teettämät korjaukset. Taloyhtiöiden teettämän korjausrakentamisen arvo vuonna 2016 oli Tilastokeskuksen mukaan 2,9 miljardia euroa. Mukaan on laskettu myös Ara-vuokrataloyhtiöt.

Linjasaneerauksia ja kattoremontteja

Rakennuslehti teetti reilut pari kuukautta sitten laajan kyselyn pääkaupunkiseudulla toimivien taloyhtiöiden hallitusten puheenjohtajille ja isännöitsijöille. Puheenjohtajien mukaan taloyhtiöiden tyypillisimpiä hankkeita ovat kattoremontit, linjasaneeraukset ja julkisivuremontit.

Isännöitsijöillä suuret korjaukset ovat olleet selvästi eniten linjasaneerauksia. Myös kattoremontteja ja julkisivuremontteja on ollut melko paljon.

Linjasaneeraus ja julkisivusaneeraus nousivat isännöitsijöiden mukaan seuraavien kahden vuoden aikana taloyhtiöiden tarpeellisimmiksi korjaushankkeiksi. Sen jälkeen ovat vuorossa katto- ja ikkunakorjaukset. Hieman pidemmällä ajanjaksolla eli viiden vuoden päästä korjauskohteiksi nousivat katot. Seuraavina listalla olivat linjasaneeraus, julkisivu- ja ikkunaremontit.

Taloyhtiöiden puheenjohtajien mielestä remonttipäätökset on pystytty tekemään riittävän ajoissa. Vain neljä prosenttia vastanneista on asiasta eri mieltä.

”Sijoittajat jarruttelee”, eräs puheenjohtaja totesi vastauksessaan.

Hitaita päätöksiä

Isännöitsijöistä lähes joka viides on sitä mieltä, että remonttipäätöksiä ei ole tehty ajoissa. Päätöksenteko on ollut hidasta lähes joka viidennessä tarvittavassa ja välttämättömässä julkisivu- (17 %) tai putkiremontissa (16 %).

Puheenjohtajien mielestä tuleviin remontteihin on varauduttu riittävän tarkalla korjausaikataululla. Joka viidennessä taloyhtiössä korjausaikataulu ei kuitenkaan ole tarpeeksi tarkka. Eniten viivyttelyä on ollut julkisivu- (27 %), katto- (26 %) ja putkiremonteissa (18 %).

”Ei niitä voi etukäteen tietää mitä tulee”, yksi puheenjohtaja vastaa kysymykseen, miksi aikataulutus ei ole ollut kunnossa.

Isännöitsijöiden mukaan tuleviin remontteihin on varauduttu ajallisesti riittävän hyvin. Toisaalta reilussa viidenneksessä taloyhtiöitä (22 %) ammattilainen kokee aikataulun epätarkaksi. Isännöitsijöiden mukaan varautumisessa on puutteita erityisesti kattoremonteissa (27 %), julkisivuremonteissa (22 %) ja putkiremonteissa (21 %).

Ongelmana päättämättömyys

Miksi sitten taloyhtiöissä ei ole tehty korjausaikatauluja? Isännöitsijät listasivat Rakennuslehden kyselyssä syiksi esimerkiksi alhaisen korkotason, taloyhtiön hallituksen rohkeuden puutteen ja päätöksenteon vaikeuden.

”Hallitukset ja yhtiökokoukset eivät halua sitoa käsiään”, ”Ne eivät osaa päättää” ja ”Mieluummin rahaa säästetään kuin korjattaisiin”, isännöitsijät kertovat.

Puheenjohtajien mukaan remontteja ei ole siirretty kovin usein suunnitellusta aikataulusta. Vain 13 prosenttia vastasi, että lykkäämisiä on tehty.

Siirrot kohdistuvat kyselyn mukaan erityisesti kattoremontteihin. Niitä on lykätty puheenjohtajien mukaan lähes joka kolmannessa yhtiössä monesta eri syystä.

Putkiremonteissa puolet lykkäämisistä aiheutui siitä, että taloyhtiö ei saanut riittävän hyviä urakkatarjouksia.

Isännöitsijöiden kuva korjausten lykkääntymisistä on karumpi. Peräti lähes joka kolmas isännöitsijä vastasi, että taloyhtiöt ovat joutuneet lykkäämään remontteja suunnitellusta aikataulusta. Eniten lykkäyksiä on tehty julkisivuremonteissa (39 %). Putkiremonttien lykkäysprosentti on 26 ja kattoremonttien 18.

Suurin yksittäinen syy aikataulusiirtoihin on pula riittävän hyvistä urakkatarjouksista. Kattoremonteissa lykkäyksiä aiheuttaa eniten riittävän rahoituksen puute.

”Puheenjohtajalla ei tällä hetkellä ole rahaa käytössä. Hän on todennut, että pörssi ei kestä”, ”On tutkittu, mutta ei ole uskottu tilanteen olevan niin huono” ja ”Säästöä väärässä paikassa”, isännöitsijät siteeraavat taloyhtiöiden kommentteja ja hidasta päätöksentekoa.

Asbesti yllättää – edelleen

Asbestista ja sen aiheuttamista vakavista terveyshaitoista on puhuttu vuosien mittaan paljon, mutta Rakennuslehden teettämän selvityksen mukaan se yllättää taloyhtiöiden remonteissa edelleen ja aiheuttaa kalliita lisätöitä. Kaikki remonttifirmat eivät vieläkään osaa suhtautua asbestiin sen vaatimalla vakavuudella.

Työterveyslaitoksen tutkijan mukaan suomalaisten asuntojen asbestista on saneerattu vasta noin puolet pois.

Asbesti oli 1950- ja 1960-luvuilla tavallinen, standardi rakennusmateriaali. Sitä alettiin käyttää suomalaisissa rakennuksissa jo ennen sotia 1930-luvulla. Se oli toimiva lämmöneriste, jota löytyy siksi vieläkin etenkin vanhojen talojen saunoista, kiukaista ja putkien ympäriltä.

Pahimmillaan asbesti voi aiheuttaa syöpää. Asbestimateriaaleja käsiteltäessä ilmaan leviää ohuita, tikkumaisia asbestikuituja, jotka kulkeutuvat hengityksen mukana keuhkoihin tai muualle kehoon ja kerääntyvät sinne.

Pahimmillaan asbestille altistuminen voi aiheuttaa syövän tai asbestoosin eli pölykeuhkosairauden. Asbestoosi liittyy lähinnä tilanteisiin, joissa henkilö on altistunut asbestille vuosien ajan esimerkiksi remonttitöissä. Kertaluonteinen tai lyhytaikainen asbestille altistuminen ei vielä ole kovin suuri terveysriski.

Hallitukset ja isännöitsijät avainasemassa

Asbestia voi saada ison annoksen kerralla esimerkiksi kunnon kylpyhuoneremontissa ja erityisesti jos kaakeleiden alla on asbestia sisältävää tasoitetta. Tämän takia taloyhtiöiden hallitukset ja isännöitsijät ovat avainasemassa siinä, että taloyhtiön asbestitarkastus suoritetaan kunnolla.

Asbestia käytettiin hyvin paljon 1950- ja 1960-luvuilla. Yleisesti on linjattu, että jos asunto on rakennettu vuoden 1994 jälkeen, asbestikartoitusta ei tarvitse tehdä.

Vuonna 2016 voimaan tulleen asbestilainsäädännön mukaan asbestipurun tekeminen vaatii aina asbestikartoituksen, jonka tekijältä edellytetään riittävää perehtyneisyyttä asbestiin, sen esiintymiseen ja rakenteiden purkamiseen. Kartoitus on dokumentoitava.

Asbestipurkutyöhön tarvitaan työsuojeluviranomaisen lupa. Tämä valtuutus edellyttää, että hakija on pätevä tekemään asbestipurkutyötä, hänellä on asianmukaiset laitteet ja varusteet, hakijan työntekijät ovat saaneet koulutuksen asbestipurkutyöhön ja heidän terveydentilansa on sopiva kyseiseen työhön.

Miljardimarkkina kasvaa

Rakennuslehden kyselyyn vastanneiden puheenjohtajien mukaan 35 prosentissa taloyhtiöistä on varauduttu remontteihin keräämällä korjausrahastoa. Kiinteistöliiton barometrin mukaan luultavasti asuintalovaraukset nostavat ennakkovarautumisen yli 40 prosenttiin.

Koko korjausrakentamisen arvo vuonna 2017 oli Foreconin ennakkotiedon mukaan 12,8 miljardia euroa. Kasvua kertyi kaksi prosenttia vuodesta 2016. Tänä vuonna Raksu ennakoi korjaamisen jatkuvan samassa kahden prosentin kasvussa.

Tilastokeskuksen joulukuussa 2017 julkaiseman tilaston mukaan vähintään viisi henkilöä työllistävien talonrakennusalan yritysten tekemien korjausurakoiden arvo vuonna 2016 oli 7,6 miljardia euroa. Asuinrakennuskorjauksissa, erityisesti asunnon omistajan teettämissä ja kotitalousvähennystä hyödyntävissä korjauksissa, pienillä, alle viisi henkilöä työllistävillä yrityksillä on merkittävä rooli.

Korjausurakoiden osuus oli 42 prosenttia yritysten kaikista urakoista. Rakennusyritysten korjausurakat painottuvat muihin kuin asuinrakennuksiin (52 %), eli toimitilakorjaukset työllistävät vähintään viisi henkeä työllistäviä rakennusyrityksiä enemmän kuin asuinrakennusten korjaukset.