Tutkijat: Pieniä asuntoja rakennetaan kannattaviksi sijoitustuotteiksi, jos suurempia ei vaadita

Myyrmäkeen rakennetaan yksiöitä ja kaksioita, Myllypuroon perheasuntoja. Aallon tutkijatohtori Johanna Liliuksen mukaan ero selittyy ennen kaikkea erilaisilla kaavoitus- ja tontinluovutusvaatimuksilla. Vanhoille asukkaille lähiöiden uudistaminen voi käydä kalliiksi.

Muuttoliike, markkinavetoinen asuntopolitiikka ja kaupunkien uudistamisohjelmat ovat lisänneet lähiöiden kiinnostavuutta asuntosijoittajien silmissä.

Näin sanovat Lilius ja Helsingin kaupungin tutkija Jukka Hirvonen, jotka selvittivät tuoreessa tutkimuksessaan, miten suurten, niin sanottujen institutionaalisten asuntosijoittajien kiinnostus näkyy lähiöiden kehityksessä.

Lilius ja Hirvonen vertailivat kahta vauhdilla kasvanutta 60-luvun lähiötä: Vantaan Myyrmäkeä ja Helsingin Myllypuroa. Myyrmäki on Vantaan väkirikkain kaupunginosa, jossa lähes 100 prosenttia rakennuksista on kerrostaloja. Myllypuro on väljemmin rakennettu Itä-Helsingin kaupunginosa, jossa on sekä pientaloja että kerrostaloja.

Sijoittajat nostivat molempien alueiden valttikorteiksi edullisen tonttimaan, hyvät liikenneyhteydet ja kaupunkien investoinnit alueiden uudistamiseen. Sijoituskohteissa oli kuitenkin isoja eroja.

”Myyrmäessä 2008–2019 rakennetuista asunnoista 81 prosenttia oli yksiöitä ja kaksioita, ja niistä noin puolet näyttäisi päätyneen vuokrattaviksi. Samaan aikaan Myllypurossa yli 64 prosenttia uusista asunnoista oli vähintään kolmioita”, Lilius kertoo.

Ero selittyy ennen kaikkea sillä, että Helsinki vaatii myös isojen, lapsiperheille sopivien asuntojen rakentamista.

”Sijoittajille pienet asunnot ovat kannattavia sijoitustuotteita, ja siksi niitä rakennetaan, jos muuta ei vaadita”, sanoo Lilius.

Vuonna 2008 yksityisten vuokra-asuntojen osuus oli Myyrmäessä 18 prosenttia, vuonna 2019 jo 29 prosenttia. Samaan aikaan kaupungin vuokra-asuntojen osuus laski alueella 20 prosentista 17 prosenttiin. Vaikka yksityisten asuntojen vuokrataso nousi, asuntojen yleinen hintataso laski, korkeakoulutettujen asukkaiden osuus pysyi samana ja pienituloisten osuus kasvoi.

”Asuntojen hallintamallin monipuolistaminen ei siis automaattisesti johda koulutus- ja tulotason paranemiseen ja segregaation vähenemiseen”, Lilius sanoo.

Kuka maksaa?

Helsingin Myllypuroa on usein pidetty malliesimerkkinä lähiön onnistuneesta uudistamisesta. Myös tutkimukset näyttävät tukevan mielikuvaa.

Korkeakoulutettujen osuus ja tulotaso on noussut Myllypurossa nopeammin kuin muissa itäisen Helsingin kaupunginosissa, ja pienituloisten osuus on kääntynyt laskuun. Myös asuntojen hinnat ovat nousseet muita naapurialueita nopeammin.

Kaikkia myllypurolaisia kehitys ei kuitenkaan ole hyödyttänyt, Lilius korostaa.

”Kaupungin vuokra-asuntojen osuus on Myllypurossa noin kolmannes. Kaupunki on päättänyt, että alueen markkinavuokrien tulisi heijastua myös sen omistamien vuokra-asuntojen vuokrissa. Se tarkoittaa, että pienituloiset asukkaat voivat joutua muuttamaan pienempään asuntoon tai pois alueelta.”

Lilius sanoo, että uudistushankkeissa olisikin tärkeää varmistaa, että vanhat asukkaat voivat jäädä alueella ja että alueen henki säilyy. Hän toivoo myös, että Suomessa käytäisiin vilkkaampaa keskustelua siitä, mitä tarjonnan kasvattaminen vuokramarkkinat vapauttamalla tarkoittaa.

”Markkinaehtoinen vuokra-asuntotuotanto toki lisää tarjontaa, mutta millaista laatua se tuottaa, kenelle, ja millä yhteiskunnallisilla kustannuksilla?”