Ruotsalaisen kriisiyhtiön sijoitussalkussa on myös suomalaiskohteita – koulut ja päiväkodit päätynevät globaalisti toimivaan kanadalaisrahastoon

Vakaviin rahoitusvaikeuksiin joutunut ja Tukholman pörssissä listattu kiinteistösijoitusyhtiö SBB myi viime vuoden marras-joulukuun vaihteessa jo 49 prosenttia Educo-opetussalkustaan kanadalaislähtöiselle ja globaalisti toimivalle Brookfieldin hallinnoimalle kiinteistösijoitusrahastolle.

Kauppahinta oli tuolloin noin 962 miljoonaa euroa eli noin 10,4 miljardia Ruotsin kruunua. Nyt Brookfield on tarjoutunut ostamaan salkusta loputkin. Kauppojen olisi tarkoitus toteutua heinäkuun aikana.

Kanadalaisyhtiön tarjouksessa SBB:lle jäisi vielä myöhemmin oikeus hankkia osuuksia rahastosta. Samalla Educo-rahasto voisi maksaa emoyhtiö SBB:lle velkaosuutensa 14,5 miljardia Ruotsin kruunua eli noin 1,24 miljardia euroa.

Salkussa on arvioiden mukaan myös 20-30 suomalaista päiväkotia ja koulua.

”Päätös lähteä neuvotteluihin Educo-rahaston myynnistä on strategisesti tärkeä päätös SBB:lle, ja se mahdollistaa lisää toimintavapauksia näinä vaativina aikoina”, yhtiön toimitusjohtaja Leiv Synnes sanoo neuvotteluista kertovassa tiedotteessa.

Synnes kertoo vievänsä neuvotteluja eteenpäin aiemmin laaditun strategian mukaisesti ja yhtiölle luotujen raamien sisällä.

”Toimimme huolellisesti ja vastuullisesti. Educon myynnin pitää pitää sisällään SBB:n likviditeetin vahvistamisen ja velkaantumisen vähentymisen.”

Miljardin euron salkku Suomessa

Ruotsalaisyhtiö omistaa Suomessa yli 90 paikkakunnalla noin 200 kohdetta, joiden arvo on noin miljardi euroa.

Suomalaiseen kiinteistösijoitusmarkkinaan nyt neuvoteltavien myyntien vaikutus olisi minimaalinen, sillä Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoiden arvo on reilut 90 miljardia euroa.

Yhtiö aloitti toimintansa Suomessa vuonna 2018, ja sen omistukset keskittyvät julkisen sektorin kohteisiin sekä sosiaali- ja terveydenhuollon alan palvelukiinteistöihin. Se omistaa koulujen ja päiväkotien lisäksi perhepalvelukeskuksia, lastensuojelukohteita, hoivakoteja ja terveydenhuollon tiloja ja myös poliisin sekä oikeuslaitoksen hallinnoimia kiinteistöjä.

Taustalla vahva velkavetoisuus

Nousevat korot ovat iskeneet vahvasti ruotsalaiseen kiinteistösijoitusmarkkinaan. Asuntojen hinnat ovat laskussa, ja ruotsalaisten kiinteistösijoitusyhtiöiden osakekurssit ovat sukeltaneet. Ilmiön taustalla on vahva velkavetoisuus.

Ongelman suuruutta korostaa Ruotsin poikkeuksellisen suuri listattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden määrä. Se sijoittuu Euroopan mittakaavassa kolmanneksi heti Britannian ja Saksan jälkeen. Kansantalouden kokoon suhteutettuna kyseessä on siis poikkeuksellisen iso sektori.

Lisäksi yhtiöt ovat hakeneet rahoituksensa vahvasti joukkovelkakirja- eli bondimarkkinoilta, jotka eivät tällä hetkellä etenkään kiinteistösijoitusyhtiöiden näkökulmasta vedä, ja raha on kallistunut merkittävästi. Samaan aikaan myös uudelleenrahoituksen hinta on korkea.

SBB:n suuri velkataakka on aiheuttanut myös sen, että luottoluokittajat ovat laskeneet yhtiön luottoluokituksen keväällä ja kesällä BB+-tasolle eli roskalainatasolle. Ensin sen teki toukokuussa S&P Global Ratings ja kesäkuun puolivälissä myös Fitch Ratings.

Hoivakiinteistöjä, poliisiasemia ja opetustiloja

Vuonna 2020 SBB i Norden teki suuria kauppoja Suomessa. Se viimeisteli vuoden 2019 lopussa antamansa ostotarjouksen Hemfosa Fastigheteristä, joka puolestaan osti vuoden 2019 joulukuussa Technopolikselta Tampereen ja Oulun Mediapolis-kampukset.

Vuoden 2020 lokakuussa Suomen suurin yhteiskuntakiinteistöjen omistaja, erikoissijoitusrahasto EQ Hoivakiinteistöt ilmoitti myyvänsä SBB:lle 55 kiinteistöä. Nämä olivat lähinnä palveluasumiskohteita ja päiväkoteja. Kaupan arvo oli 222 miljoonaa euroa. Kauppa oli tuolloin Suomen kaikkien aikojen suurin hoivasalkkukauppa.

EQ:n lokakuun kauppa oli jatkoa edeltävien vuosien kehitykselle, jossa ruotsalaiset kiinteistösijoittajat tunkeutuvat yhä syvemmälle julkisen rakentamisen markkinoille. Korona vain vauhditti kehitystä.

Yhtiö omistaa myös esimerkiksi Espoon pääpoliisiaseman, jota se uudisti yli 20 miljoonan euron peruskorjauksella vuosien 2021-2022 aikana.

Suomessa useita ruotsalaisia sijoitusyhtiöitä

Suomessa vaikuttaa useita ruotsalaisia kiinteistösijoitusyhtiöitä. Esimerkiksi muutama vuosi sitten Ruotsin valtion eläkerahasto AP3:n enemmistöomistama kiinteistösijoitusyhtiö Hemsö keräsi Suomesta miljardiluokan julkisten kiinteistöjen salkun. Siihen sisältyy oppilaitosten kiinteistöjä, hoivakiinteistöjä ja sairaaloita.

Yksi Hemsön suurimpia kauppoja oli Helsingin oikeustalon osto 200 miljoonalla eurolla reilut neljä vuotta sitten. Suurin osa Hemsön sijoituskiinteistöistä sijaitsee pääkaupunkiseudulla ja Turussa. Turku myi sote-kiinteistöjä yhtiölle vuoden 2018 lopulla.

Vuoden 2022 tulokkaaksi nousi Nyfosa, joka perusti Suomen yksikkönsä viime vuoden huhtikuussa ja oli vuoden loppuun mennessä tehnyt kauppoja jo liki 700 miljoonalla eurolla. Heinäkuussa yhtiö hankki kiinteistöjä Jyväskylästä yli 200 miljoonalla eurolla.

Niin ikään ruotsalainen Castellum teki merkittävän suuria kauppoja, joista suurin oli noin 640 miljoonan euron arvoinen ja 22 toimistokiinteistöä sisältävä kokonaisuus.

Viime vuoden elokuussa markkinoille saapui Stendörren Fastigheter, joka on listattu Tukholman pörssissä Mid Cap -listalla. Yhtiö on keskittynyt esimerkiksi kasvualueilla sijaitseviin, kehitettäviin logistiikka- ja teollisuuskiinteistöihin erityisesti Suur-Tukholman ja Mälardalin alueilla. Ensimmäiset suomalaisostonsa yhtiö teki Vantaan Petikon alueelta.

Pidempään markkinoilla ollut Sagax taas omistaa noin 200 kaupallista kiinteistöä varasto- ja pienteollisuussektorilla.

Myös ruotsalainen Infranode osti viime vuonna Suomesta yhteiskuntakiinteistöjä.

Ruotsalainen kiinteistösijoitusyhtiö Niam myi viime vuoden keväällä Helsingissä sijaitsevan kauppakeskus Kaaren reilulla 200 miljoonalla eurolla ja allekirjoitti tänä keväänä sopimuksen SRV:n kanssa Suomen ensimmäisen toimistotornin Horisontin toteuttamisesta Helsingin Kalasatamaan.