Leikkausten kohteeksi joutunut Ara-tuotanto nousi pelastamaan asuntorakentamista, yritykset kasvattivat aloituksiaan

Ara-tuotanto nousi viime vuonna vahvasti parrasvaloihin, kun syksyllä 2022 alkanut gryndituotannon raju jarrutus pudotti markkinaehtoisen rakentamisen pohjalukemiin. Rakennuskustannusten lasku ja hyvä urakkatarjoustilanne tukivat sosiaalista asuntorakentamista, mutta toisaalta suhteellisen korkea korkotaso lisäsi rahoituksen kustannuksia.

Ara-tuotannon vuotta leimasi Petteri Orpon viime kesänä aloittaneen uuden hallituksen päätökset sosiaalista asuntorakentamista leikkaavista toimista. Suurin uutinen oli päätös lopettaa asumisoikeustuotannon (aso) lainoitus. Linjaus tuli toimijoille yllätyksenä, vaikka erityisesti valtiovarainministeriön kriittinen suhtautuminen tähän tuotantomuotoon on ollut tiedossa.

Ankea suhdannetilanne pakotti hallitusta perääntymään linjauksistaan. Syksyn budjettiriihessä asumisoikeustuotantoa koskevaa päätöstä lykättiin siten, että valtion tuki päätettiin lopettaa vasta vuodesta 2025 lähtien ja Ara sai luvan ottaa hakemuksia vastaan vuoden 2023 loppuun asti.

Asumisoikeustuotannon lopettaminen ei osu pelkästään tähän tuotantomuotoon, sillä se pysäyttää korttelikokonaisuuksien rakentamista. Helsingissä keskeytyy Ason lopettamisen takia yli 2000 asunnon hankkeet.

Erityisryhmien investointiavustuksen leikkaus puolestaan vähentää tuntuvasti Ara-rakentamista. Tälle vuodelle avustusta on 63 miljoonaa euroa. Määrää ehdittiin leikata hallitusohjelmassa, mutta syksyn budjettiriihessä sitä palautettiin tälle vuodelle. Jatkossa avustuksen leikkaus saattaa pysäyttää yli miljardin euron rakennushankkeet.

Yritykset lisäsivät aloituksiaan

Viime vuonna aloitettiin noin 8600 Ara-asunnon rakentaminen. Määrä kasvoi edellisvuodesta yli 50 prosenttia, mutta oli samaa tasoa kuin vuosina 2015–2021.

Suurimmat-kyselyyn vastanneet yritykset lisäsivät viime vuonna asuntotuotantoaan noin 654 asunnolla 6377 asuntoon. Tänä vuonna ne arvioivat aloittavansa 7639 vuokra-asunnon rakentamisen, missä olisi 1262 asunnon lisäys viime vuoden aloituksiin verrattuna. Luvuissa on päällekkäisyyttä Hekan, Helsingin Asumisoikeuden ja Helsingille asuntoja rakennuttavan Att:n osalta.

TA-Yhtymä on ollut yleensäkin vahva asuntorakennuttaja ja niin on tälläkin kertaa. Yhtiö aloitti viime vuonna 1236 asunnon rakennuttamisen. Tänä vuonna tuotannon arvioidaan kasvavan selvästi, aloitusarvio on 1694 asuntoaloitusta.

Myös moni muu rakennuttaja arvioi asuntoaloitustensa kasvavan tänä vuonna. Esimerkiksi viime vuonna vain 62 asuntoa aloittanut VAV aikoo käynnistää tänä vuonna 318 asuntoa. Hoas arvioi kasvattavansa aloituksensa 710 asuntoon.

Kojamon ja Saton vuokra-asuntotuotanto oli nollilla viime vuonna ja sama linja jatkuu tänä vuonna.

Yhtiöiden nettomääräiset asuntoinvestoinnit olivat viime vuonna 1,94 miljardia euroa. Tämän vuoden arvio on selvästi pienempi (1,46 miljardia), mutta Kojamo ja Sato eivät ole ilmoittaneet arviotaan.

Suurimpina supistajina Avain Yhtiöt aikoo vähentää nettomääräisiä asuntoinvestointejaan 143 miljoonalla ja Heka 121 miljoonalla eurolla. TA puolestaan aikoo lisätä nettoinvestointejaan 60 miljoonalla eurolla.

Väliaikainen tehostus Ara-tuotantoon

Ara-tuotanto kasvaa tänä vuonna selvästi viime vuodesta. Aran arvio on noin 10000 asuntoaloitusta tänä vuonna. Tämän vuoden helmikuussa hallitus jatkoi elvytyssyistä asumisoikeustuotannon saamaa jatkoaikaa siten, että Ara voi tehdä korkotukilainapäätöksiä vuoden 2025 loppuun asti.

Päätös oli asuntorakentamisen volyymin kannalta tärkeä, sillä asumisoikeushankkeita haettiin Arasta määräaikaan, vuoden 2023 loppuun mennessä lähes miljardin euron edestä. Hakemukset koskivat yli 4000 asunnon pottia.

Asumisoikeutta koskevan lisäajan ohella Ara-tuotantoa kasvattaa se, että hallitus päätti elvytyssyistä nostaa vuokra-asuntotuotannon korkotukivaltuutta tälle ja ensi vuodelle. Kahtena seuraavana vuonna valtuutta leikataan yhtä suurella summalla.

Tämän vuoden korkotukivaltuus on 2,25 miljardia ja vuonna 2025 se on 1,75 miljardia euroa. Vuosina 2026 ja 2027 valtuutta on yhteensä vain kaksi miljardia euroa.

Yhtiöt arvioivat varsin positiivisesti tämän vuoden näkymiä. 84 prosenttia vastanneista yrityksestä arvioi liikevaihtonsa kasvavan ja pienenemistä odottaa vain kaksi yritystä (8 %). Valtaosa yrityksistä odottaa tuloksensa säilyvän tänä vuonna ennallaan. Kasvua odottavien määrä on hieman suurempi kuin pienenemistä ennakoivien.

Helsingin kaupungin asunnot Heka jatkaa suurimpana asuntorakennuttajana 488 miljoonan euron liikevaihdolla. Yhtiöiden sijoituksissa tapahtui pientä elämistä, kärkipäässä TA-yhtymä ohitti Asuntosäätiön ja nousi neljänneksi.

Taulukossa nousee esiin talousvaikeuksiin ajautuneen Lakean miinukset niin liikevaihdon kuin tuloksen osalta.

Vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista on ollut viime aikoina ylitarjontaa. Kilpailutilanne näkyy osalla yrityksistä kehnoina vuokrausasteina.

Urakoihin hyvin tarjouksia

Suurimmat-kyselyyn vastanneet yritykset kertoivat näkemyksiään asuntojen rakennuttamiseen vaikuttavista olenaisista asioista.

Rakennuskustannusten alenemisella ja urakkakilpailun lisääntymisellä on ollut osalle yrityksistä konkreettisia vaikutuksia. Sivakka-konserni on lisäämässä asuntotuotantoaan ja Helsingin Asumisoikeudessa suunnitellaan käynnistettävän kertaalleen hylättyjä hankkeita uudelleen. Myös VAV on saanut hankkeita paremmin käyntiin Ara-hinnalla. Avaran mukaan muutos mahdollisti uusien asuntohankkeiden käynnistämisen vuonna 2023.

Helsingin Att sai viime vuonna poikkeuksellisen paljon urakkatarjouksia uudisrakennushankkeisiinsa, keskimäärin 5,5 tarjousta kilpailua kohti. Vuonna 2022 vastaava lukema oli 1,8 tarjousta.

A-Kruunusta puolestaan kerrotaan, että kumppaniriski rakentamisessa on kasvanut merkittävästi.

Avain Yhtiöiden toimintaan rakennuskustannusten halpeneminen ja urakkakilpailun koveneminen ei ole juurikaan vaikuttanut. Vaikka urakkahinnat ovat tulleet alaspäin, ovat rahoituskustannukset kasvaneet merkittävästi ja hankkeita varten tarvittava omarahoitusosuus on kasvanut. Yhtiö ei aloita tällä hetkellä muita kuin Ara-hankkeita.

Hekassa ja Jyväskylän Vuokra-asunnoissa markkinamuutoksella ei ole ollut konkreettista vaikutusta yhtiön toimintaan.

Rahoitus ja korkotaso ongelmina

Yhtiöiden tämän hetken suurimpien ongelmien listalla painottuvat rahoituksen saamisen vaikeus ja hinta sekä korkotaso. Tontit ja kaavoitus nousevat myös esiin, samoin kireä kilpailutilanne vuokra-asuntomarkkinoilla sekä asumisoikeustuotannon lopettaminen. Huoli urakoitsijoiden taloudellisesta tilanteestakin nostetaan esiin.

Aran toiminta saa kehuja ja kritiikkiä. Monen yhtiön kertoman mukaan yhteistyö sujuu hyvin ja toiminta on tehokasta. Osa valittaa hitautta ja tehokkuuden puutetta. Kahden yrityksen mukaan sillä on vaikutusta, kenen henkilön kanssa Arassa asioi. Huoli viraston resurssien riittävyydestä nousee myös esiin.

Yhden vastauksen mukaan Ara ei halua toteuttaa hallitusohjelmaa, vaan suosii 40 vuoden korkotukihankkeita lyhyen korkotukilainan sijasta.

Yrityksiltä kysyttiin myös arvioita hallituksen asuntopoliittisista linjauksista. Pitkäjänteisyyden puute ja nopeat muutokset saavat laajaa kritiikkiä. Myös asumisoikeustuotannon lopettamista arvostellaan. Segregaatio huolestuttaa.

Myös hallituksen vahvaa uskoa markkinaehtoiseen tuotantoon arvostellaan. Parhaimmillaan se yhden yrityksen vastauksen mukaan johtaa rahastukseen, korkeisiin asumiskustannuksiin, segregaation lisääntymiseen ja vaikeasti korjattaviin sosiaalisiin ongelmiin.

Kehuja tulee esimerkiksi lainoituksen siirtämisestä lyhyeen korkotukeen ja vastasyklisyydestä.

Verkon Suurimmat-työkalun päivittyneisiin tietoihin pääset tästä.

Suurimmat-erillisjulkaisuun pääset tästä: Suurimmat 2023 -julkaisuun.

Rakennuslehden Suurimmat-taulukot ja kaikki toimiala-analyysit ovat kokonaisuudessaan 24.5 ilmestyneessä paperilehdessä.