Vuokralaisten rahastusta yritetään estää joukolla lakimuutoksia
Ympäristöministeriö lähetti torstaina 23.5. lausuntokierrokselle hallituksen esityksen lakimuutoksiksi, joilla yritetään estää ylisuurien vuokrien ja asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeiden perimistä. Muutosten tavoitteena on, että vuokrat ja käyttövastikkeet perustuisivat nykyistä tehokkaammin niin sanottuun omakustannusvuokraperiaatteeseen.
Ympäristöministeriö lähetti torstaina 23.5. lausuntokierrokselle hallituksen esityksen lakimuutoksiksi, joilla yritetään estää ylisuurien vuokrien ja asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeiden perimistä. Muutosten tavoitteena on, että vuokrat ja käyttövastikkeet perustuisivat nykyistä tehokkaammin niin sanottuun omakustannusvuokraperiaatteeseen.
”Tavoitteena on kehittää vuokra- ja vastikesäännöksiä niin, että ne varmistavat asumisen kohtuuhintaisuuden ja hyödyttävät nykyistä paremmin vuokra-asukkaita sekä edistävät asumiskustannuksiltaan kohtuullisten asuntojen tarjontaa. Kaikilta osin omakustannusperiaate ei ole nyt toteutunut”, Krista Kiuru totesi asunto- ja viestintäministeriuransa viime metreillä.
Hänen mukaansa vuokrien kohtuullisuuden varmistaminen on sekä veronmaksajien että asukkaiden edun mukaista.
Keväällä julkistettu ympäristöministeriön tilaama tutkimus osoitti karusti, että VVO, Sato ja muut isot yleishyödylliset yhtiöt perivät Ara-asuntojen asukkailta lähes markkinavuokria. Vuokrat ovat tuntuvasti kalliimpia kuin kuntien omistamien yhtiöiden asuntojen vuokrat. Ero kuntayhtiöiden vuokriin saattaa olla jopa viisi euroa neliölle.
Korjausrahoihin kohtuutta
Korjauksiin varautuminen on ollut harmaa alue, joka on mahdollistanut omakustannusperiaatetta suurempien vuokrien ja käyttömaksujen perimisen. Nyt korjausvarojen keräämistä vuokrissa ja käyttövastikkeissa halutaan rajoittaa ja velvoittaa kattamaan suurten perusparannusten kustannukset pääsääntöisesti lainoilla. Tällä muutoksella ajoitettaisiin kustannukset etupäässä niiden asukkaiden maksettaviksi, jotka perusparannuksista hyötyvät. Muutos hillitsisi vuokrien ja vastikkeiden kehitystä rakennuksen ensimmäisinä vuosina.
Ympäristöministeriön asetusluonnoksessa esitetään, että vuokrissa ja käyttövastikkeissa saa periä tuleviin perusparannuskustannuksiin enintään yhden euron neliötä kohti kuukaudessa. Varautumisena kerättyjen korjauseurojen määrä ei saa ylittää 50 prosentin omarahoitusosuutta perusparannustoimenpiteiden kustannuksista.
Tasausmenettelyä rajataan
Tällä hetkellä saman omistajan omistamien vuokra-asuntojen ja asumisoikeusasuntojen vuokrat ja vastikkeet voidaan tasata valtakunnallisesti. Tasausta rajoitettaisiin siten, että se olisi mahdollista vain tiettyjen kuntaryhmien sisällä. Tavoitteena on turvata se, että kasvuseuduille tarkoitetut tuet kohdistuvat oikein. Nyt kasvuseutujen kohtuuhintaisen asumisen synnyttämiseksi tarkoitettu tukea valuu tasauksen myötä muualle maahan ja vähäisen kysynnän alueiden vanhan asuntokannan kustannuksia siirtyy kasvukeskusten uuden kannan maksettavaksi.
Ympäristöministeriön asetusehdotuksessa on rajattu neljä kuntaryhmää, joiden sisällä tasaus olisi sallittua. Esimerkiksi Helsinki on yksi tasausalue ja Espoo, Kauniainen ja Vantaa muodostavat toisen tasausryhmän.
Myöskään tavanomaisten vuokra-asuntojen vuokria ei saisi jatkossa tasata erityisryhmille tarkoitettujen asuntojen kanssa.
Kilpailutus pakolliseksi
Asukkaiden rahoja pyritään säästämään myös sillä, että vuokratalon omistajien tulisi jatkossa kilpailuttaa suurimmat kiinteistönhoitopalvelut ja kunnossapitotyöt.
Ainakin periaatetason parannus on lakiin esitettävä tavoitesäännös, jonka mukaan omakustannusvuokraa koskevien säännösten tavoitteena on vuokralaisilta perittävän vuokran kohtuullisuus. Yksittäisten asuntojen vuokrien kohtuullisuuden arviointi kuuluisi kuitenkin edelleen käräjäoikeuksille asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaisesti.
Omakustannusvuokrien valvonta siirrettäisiin kunnilta Ara:n tehtäväksi. Sen käyttöön tulisi uusi sanktio vuokrasäännösten noudattamisen tehostamiseksi.
Esitetyistä muutoksista voi antaa lausuntoja 2.7.2013 asti. Hallituksen esitys on tarkoitus antaa eduskunnalle syysistuntokaudella.
Tätä artikkelia on kommentoitu 11 kertaa
11 vastausta artikkeliin “Vuokralaisten rahastusta yritetään estää joukolla lakimuutoksia”
Hyviö muutoksia pääsääntöisesti, sääntelyviidakossa kuitenkin välillä on nokka kiinni tervassa ja välillä pyrstö.
”Nyt korjausvarojen keräämistä vuokrissa ja käyttövastikkeissa halutaan rajoittaa ja velvoittaa kattamaan suurten perusparannusten kustannukset pääsääntöisesti lainoilla. Tällä muutoksella ajoitettaisiin kustannukset etupäässä niiden asukkaiden maksettaviksi, jotka perusparannuksista hyötyvät. Muutos hillitsisi vuokrien ja vastikkeiden kehitystä rakennuksen ensimmäisinä vuosina.”
Mitenkähän tämä korjauseurojen keräämisen rajoittaminen edesauttaa kansallisia hometalkoita. Korjauslainaakin hakiessa pitäisi olla omaa pääomaa ja etenkään rajoituksen alaisissa kohteissa pelkät kiinnitykset ei toimi. Vuosina 2008 – 09 koko asuntosektori oli pankkien riskipositioissa korissa no go.
Toinen haasteellinen paikka on kohdekohtaisen vuokranmäärityksen periaate.
Esim. HEKA:n (Helsinki) julkisen aineiston mukaan näyttäisi siltä että jakavat kaikkien kohteiden rahoituskulut tasan koko kannan kesken, siis vanhojen ja uusien asuntojen.
Samassa korissa uudiskohteiden hankinnat ja vanhojen remontit, tämä on oikeudenmukaista ja jokainen hyötyy tasauksesta vuorollaan.
Malli on helpottanut ”ylikalliiden” uudiskohteiden vuokria.
Pitäisi olla jokin siirtymäaika muutoin pääomakulujen tasauksesta tulevan tuen poistuminen uusimmista tarkoittaisi ~2-3 € korotuksia vuokriin joka on kohtuutonta asukaalle.
”Samassa korissa uudiskohteiden hankinnat ja vanhojen remontit, tämä on oikeudenmukaista ja jokainen hyötyy tasauksesta vuorollaan.
Malli on helpottanut ”ylikalliiden” uudiskohteiden vuokria. ”
Tuo on haastava asia. Mutta pidän kyllä oikeudenmukaisena sitä, että juuri valmistuneen uuden asunnon vuokralainen maksaa korkeampaa vuokraa kuin suuren remontin tarpeessa olevan asunnon/kiinteistön asukas. Asumisen laatu on aika lailla erilaista juuri valmistuneessa uudessa kiinteistössä kuin huonoon kuntoon päässeessä. Erityisen epäreiluna asukas voi kokea asian, jos asuu pahasti korjausvelkaisessa asunnossa, ja joutuu vielä maksamaan remontista, josta ei koskaan edes pääse hyötymään, koska siinä vaiheessa kun remontti tulee, asunnot tyhjennetään, eikä samaan paikkaan ole paluuta.
Laina-asiaa pidän vaikeampana. Jo siihen liittyvä koron määritys on vaikeaa. Vuokranantajalla voi olla iso joukko lainoja. Ne eivät ole välttämättä taloyhtiö- tai vuokra-asuntokohtaisia. Malli, jossa kulut laitettaisiin jotenkin korkoihin perustuen, voisi kannustaa ottamaan 100 prosentin lainoituksen kalliilla korolla, jonka toki vuokranantaja maksaa sitten saman konsernin toiselle yhtiölle. Tuota kautta voisi rahastaa ihan niin paljon kuin haluaa.
Yleishyödyllisyyssäännöksiin kuuluu se, että yhteisö ei ota riskejä, jotka vaarantavat ara-vuokraustoimintaa. Yleishyödyllisessä yhteisössä ei siis voine olla lainoja, jotka kohdistuisivat johonkin muuhun kuin tiettyyn vuokrakohteeseen (yksi tai useampi talo).
Konsernissa toiselta yhtiöltä otettu laina = sijoitettu pääoma, ja sille saa nostaa vain sen sallitun, oliko se nyt 8 % tuotto-osuuden.
ARAn tehtävä on valvoa yleishyödyllisyyden toteutumista ja valtiokonttori taas valvoo sitä, ettei yhtiö ota turhia riskejä eikä vaaranna valtion saatavia. Ymmärtääkseni valtiokonttorin valvonta on tehokasta, mutta valvooko ARA?
””Korjauslainaakin hakiessa pitäisi olla omaa pääomaa ja etenkään rajoituksen alaisissa kohteissa pelkät kiinnitykset ei toimi. Vuosina 2008 – 09 koko asuntosektori oli pankkien riskipositioissa korissa no go. ””
Semmoistahan se pankkitoiminta on markkinataloudessa. Sääntelytaloudessa eli hyvin asiansa hoitavissa vuokrataloyhtiöissä omavastuut kootaan maltillisesti vuokrissa. Vuosina 2008-2011 moni kasvukunnan vuokrataloyhtiö olisi halunnut peruskorjata ja uudisrakentaa ihan omilla omarahoitusosuuksilla, mutta nk. välimalli imaisi kaikki rakennusliikeet, eivätkä kunnat saaneet tarjouspyyntöihinsä tarjouksia.
Uteliaana ihmettelenkin, että mitä Vapaavuoren välimallilla elvytettiin?
””Toinen haasteellinen paikka on kohdekohtaisen vuokranmäärityksen periaate. Esim. HEKA:n (Helsinki) julkisen aineiston mukaan … ””
Lue enemmän, luulet vähemmän. Hekan teksti vuokrien tasauksen tavoiteesta kuuluu: ” … pyritään jakamaan korjausrakentamisen ja erityisesti uusien asuinalueiden uudisrakentamisen tuomia kustannusrasituksia tasaisemmin alueiden kesken.” Muut kaupungit ovat fuusioineet yhtiönsä kymmenet vuodet sitten ja tasanneet vuokria samalla vuosikymmenellä samalla alueella samanlaisten talojen kesken. Heka muuten ao. sivulla ilmoittaa keskimääräisiä tasattuja vuokria, ei sitä, mitä vuokrat ovat eri alueilla.
Nyt vireillä olevaan lakiehdotukseen (joka on kaikkien luettavissa YM:n linkkien kautta) kuuluu ehdotus YM:n asetukseksi. Ehdotuksessa kunnat jaetaan neljään ryhmään, joiden sisällä saa tasata vuokria. Ensimmäisen ryhmän muodostaa Helsinki yksin. Toisen Espoo, Vantaa ja Kauniainen. Kolmannen muut Hgin seudun kunnat ja kasvukeskukset ympäristökuntineen. Neljännen loput. Näistähän mielenkiintoisin on neljäs eli kuolevat kunnat, joiden kupruja ei saa vyöryttää kehä-III.n tuntumassa asuvien maksettavaksi.
Vuokrien tasauksen alueellisuudesta saattavat Viikin ara-vuokralaiset ilahtuakin, vai?
Pääomamenojen tasauksessa voidaan huomioida mm. arava-ja korkotukilainojen ja mahdollisten muiden rakentamiseen tai peruskorjaukseen otettujen lainojen lyhennykset ja korot ja oman pääoman lainojen korot sekä tuleviin korjauksiin varautuminen. Kun tasattuihin pääomamenoihin lisätään kohteen hoitomenot ja vielä yhtiössä käytössä olevan pisteytyksen kerroin mm. sijainnin, rakennuksen kunnon (uusi tai korjattu), varustetason (sauna), jne mukaan saadaan tasattu kohteenvuokra. Näin onkin ”helppo” huomata että minkä verran korjauseuron rajoittamisella euroon /m2/kk voidaan vaikuttaa jonkin verran vuokria alentavasti? Jos on ylipäätään ollut mahdollisuutta varautua tuleviin korjauksiin.
Jokaisella kuluerällä on siis merkitystä ja sillä minkä verran yhtiöllä”kallistavelkaa”on suurin merkitys (mm. vanhoja arava- ja vuosimaksulainoja ) tasasipa yhtiö vuokria tai ei. Näiden lainojen korkojen alentamisella olisi vaikutusta vuokriin jopa useita euroja neliöä kohti. Mutta koko vanhaan lainajärjestelmän uudistamiseenhan ei esityksen mukaan olisi tulossa helpotusta?
””Jokaisella kuluerällä on siis merkitystä ja sillä minkä verran yhtiöllä”kallistavelkaa”on suurin merkitys (mm. vanhoja arava- ja vuosimaksulainoja ) tasasipa yhtiö vuokria tai ei. Näiden lainojen korkojen alentamisella olisi vaikutusta vuokriin jopa useita euroja neliöä kohti. Mutta koko vanhaan lainajärjestelmän uudistamiseenhan ei esityksen mukaan olisi tulossa helpotusta?””
Esitys koskee lakien muutoksia ja yhtä asetusta. Aravakorot vaihtelevat, eikä niitä määritellä lain tasolla. Tähän saakka vanhojen lainojen ylisuurten korkojen alentamista on vastustanut valtiovarainministeriö. Ans kattoo, onko VM:llä Sailaksen lähdön jälkeen edelleen kanttia vastustaa korkojen alentamista.
Ei riittänyt asuntomisterillä potku tuohon otteluun, fiksuna ymmärsi että VM on olisi mojauttanut takaisin.
Varjonyrkkeily pitkään rakennettuja alan toimintamalleja ja vakiintuneita (yhteiskunnan säännöksillä vakiinnuttamia) pelisääntöjä vastaan on polittisesti kannattavampaa. Kun ei ole aitoa vastapuolta ei tule vastaiskujakaan. eikä tarvitse tehdä mitään konkreettista.
Varjonyrkkeily pitkään rakennettuja alan
Eiköhän tuo koske pikemminkin pitkäaikaisten virkamiesten toimintaa kuin vaihtuvien ministereiden toimintaa. ARAlla ja YMllä on ollut vuosikaudet aikaa painostaa VMää ja tehdä koroista poliittinen ja julkinen kysymys. Vaan eivätpä ole tehneet.
Tosin olen sitä mieltä, että näitä ylikorkoja käytetään myös keppihevosena haluttaessa murtaa koko ara-vuokra-asumisjärjestelmä. Kuntien yhteisöt maksavat ihan niitä samoja ylikorkoja kuin yleishyödylliset yhteisötkin. Pk-seudlla kuntien yhteisöjen vuokrat ovat 9-11 e/m2/kk tasoa ja yleishyödyllisillä ara-asunnoissa 11-20 e/m2/kk.
Että onko kyseessä vanhojen aravalainojen korot vai ahneus?
Vapaavuorella ei ollut ongelmia yhteistyössä VM:n kanssa. Ministeriöillä oli selvä yhteinen tavoite ohjata yksityistä pääomaa asuntosektoriin ja siten varmistettiin työllisyys poikkeustilanteessa.
Keinot oli nopeita ja vaikutuksiltaan neutraaleja.
Kuntarahoituksen pääomittamisella 20 miljoonalla varmistettiin kaikille toimijoille tasapuolisesti hankkeiden rahoituksen saatavuus. Ennätysmäärät keskeneräisiä projekteja vuokra-asunnoiksi, nämä toteutuivat heti toisin kuin Kruunuasuntojen tuotantotavoitteille on käymässä.
Käynnistysavustuksen tarkoitus taas oli ohjata yksityisen sektorin pääomia asuntotuotantoon. Tämäkin toimi kuin junan vessa ja eläkevakuutusyhtiöt tulivat suoraan tai välillisesti takaisin asuntojen sijoittajiksi..
Kaiken takana matematiikka jossa valtion korkotakuut ovat kuin Kreikan vakuudet – niitä kun ei tarvitse koskaan maksaa alhaisten korkojen asiosta..
Ja käynnistysavustus tuli moninkertaisesti erilaisina veroina takaisin.
Eikös vuokraa pitänyt alentaa 5 euroa. Muistaakseni ministerin tilaamassa KTI:n raportissa korjauserojen maksimit oli luokkaa 1,5 -2 euroa.
Rahastointioikeuden rajoittaminen euroon säästää 50 centtiä ja sekin on kuin pissisi housuun. Remontin lainat on luokkaa 4-8 euroa ja ne on pakko viedä vuokriin. Pitää lisätä asumisen tukiin oma luokka peruskorjatuissa asuville.
Saattaa vähentää entisestään korjausrakentamista vuokrataloissa ja työllisyyttä… Niin ja vaikeahan on jo muutoinkin ottaa lisää lainaa entisten ”kohtuuehtoisten” lainojen päälle.