Valtavasta toimistokolossista saatiin energiapihi rankan saneerausohjelman ohessa
Öljy-yhtiö Unionin pääkonttoriksi aikanaan tehty useasta ristikosta rakentuva talo oli purku-uhan alla ennen mittavaa saneerausohjelmaa. Rakennus onneksi säästyi, ja jatkossa säästyy myös kosolti energiaa.
Helsingin Pohjois-Haagassa Hämeenlinnan väylän kupeessa sijaitsee poikkeuksellisen mallinen ja kolossaalinen punatiilinen toimistorakennus. Pohjaltaan hyvin epätavanomainen kiinteistö koostuu käytännössä kolmesta yhteen rakennetusta rististä, ja siitä se on sittemmin saanut uuden nimensäkin: Toimistoristikko.
Vuonna 1973 valmistuneen talon on suunnitellut monipuolisesta jälkimodernistisesta tuotannosta tunnettu arkkitehti Toivo Korhonen. Yhtenä elementtiarkkitehtuurin pioneerina pidetty Toivonen on suunnitellut lukuisia tunnettuja rakennuksia, kuten Espoon Leppävaarassa aikanaan sijainneen ja sittemmin jo puretun Maxi Marketin ja yhtä lailla jo puretun Pukevan tavaratalon Helsingin Kaisaniemessä sekä Pasilan Poliisitalon.
Kun useassa yrityksessä hallitusammattilaisena toimiva rakennusneuvos Matti Kyntäjä tuli osakkaaksi kiinteistöosakeyhtiöön kymmenisen vuotta sitten, oli rakennus lohduttomassa kunnossa. Käytännössä se oli ajettu loppuun, eli talo oli teknisen elinkaarensa päässä. Kaiken lisäksi myös kiinteistöyhtiön talous oli täysin ”kuralla”.
Siinä tilanteessa oli pohdittava erilaisia saneerausvaihtoehtoja, joista purkaminen ja asuntojen rakentaminen tilalle vaikutti houkuttelevimmalta. Kaava ei tähän antanut kuitenkaan myöden, ja tontille kaavaillulle lisärakennuksellekin näytettiin punaista valoa.
Rakennuksen purkaminen tai käyttötarkoituksen muutos olivat myös esille
Vuonna 2014 rakennukselle alettiin pohtia käyttötarkoituksen muutosta. Nelikerroksinen ja kahdella kellarikerroksella varustettu kiinteistö olisi maanpäälliseltä osaltaan muutettu hotellikäyttöön ja kellarikerroksista olisi saatu aputiloja.
Myös autopaikkojen runsaus – 350 paikkaa – tuki hanketta. Suunnitelmat etenivät hyvinkin pitkälle, mutta jälleen törmättiin kaavoittajan nihkeyteen. Niinpä palattiin taas lähtöruutuun ja alettiin valmistelemaan pitkän aikavälin saneerausohjelmaa.
Pari vuotta aiemmin vuonna 2011 rakennukseen oli tehty jo asbestikartoitus ja ilmanvaihdon puhdistus sekä säätö. Ilmanvaihtoremontin hinnaksi arvioitiin alun perin 50000 euroa. Kun summa töiden edetessä kymmenkertaistui, päätettiin saneeraushommia jatkaa tulevaisuudessa suunnitelmallisemmin.
Toimistoristikon saneerausohjelma vuosina 2018–2023
Kiinteistön saneerausohjelma on hengästyttävän pitkä luettelo. Se jakautuu kolmeen osaan, vuosille 2018, 2019–2021 ja vielä 2022–2023.
Ensimmäisessä vaiheessa ilmanvaihtokoneet on uusittu ja ne on varustettu lämmön talteenotolla. Ilmanvaihtokanavia ei tarvinnut uusia, mutta ne on nuohottu ja ilmanvaihto on säädetty, mikä on parantanut sisäilman laatua. Ilmanvaihdossa on kerroskohtaiset lisäaikapainikkeet.
Viemärit on joko uusittu tai sukitettu ja tuuletusviemärit katolle on avattu sekä sukitettu. Tämä on poistanut ilmeiset hajuhaitat. Myös tonttiviemäri on uusittu.
Käyttövesijohdot on uusittu, samoin kerroskohtaisten palopostien vesijohdot. Veden laatu on parantunut selvästi, eikä juoksutusta enää tarvita.
Sähköpääkeskukset on uusittu, samoin kiinteistökeskukset. Myös kerroskohtaisia ryhmäkeskuksia on lisätty ja aiemmasta neliöihin perustuvasta sähkölaskutuksesta on siirrytty kilowattituntipohjaiseen.
Myös sähkön nousujohdot pääkeskukselta ryhmäkeskuksiin on uusittu 5-johdinjärjestelmäksi, mikä lisää käyttöturvallisuutta. Teletilasta vedetyt cat-verkko- ja muut yhteydet mahdollistavat valokuituyhteydet.
Kiinteistön automatiikka on uusittu, mikä parantaa sisäilman laatua ja lämmönhallintaa.
Toisessa vaiheessa on tehty muun muassa ilmanvaihtohormien tiivistys nousukanavistojen osalta, mikä pienentää ilmanvaihtokoneiden tehontarvetta. Lisäksi kaukolämmön lämmönvaihtimet on uusittu ja patteriverkosto on säädetty ja tasapainotettu.
Nämä toimet aiempien tehtyjen ohella ovat myötävaikuttaneet parempaan energiatalouteen ja lämmitykseen jopa siinä määrin, että kaukolämmön liittymäkokoa on voitu pienentää.
Viimeisessä vaiheessa on toteutettu runsaasti rakennuksen ilmeeseen ja piha-alueeseen liittyviä saneerauksia. Myös sähköautojen latauspaikkoja on lisätty ja talon katolle on asennettu aurinkovoimala. Lisäksi kiinteistön hissit uusitaan vielä kuluvan vuoden aikana.
Kyntäjän astuessa remmiin jatkettiin saneerausta seuraavaksi kriittisimmästä päästä eli vaipasta. Ikkunat oli vaihdettava ja julkisivujen saumaukset korjattava. Saumaa menikin uusiksi 15 kilometrin verran. Vuonna 2014 toteutetun julkisivu- ja ikkunaremontin toteuttivat Consti ja Skaala.
Myös lisäeristämistä harkittiin ja sen kustannus jopa laskettiin, mutta se ei olisi ollut teknisesti tai taloudellisesti mahdollista eikä onneksi tarpeenkaan. Tiilijulkisivu oli kuitenkin suhteellisen hyvässä kunnossa ja kestänyt aikaa.
Saneerausurakka oli pilkottava osiin
Seuraavaksi päästiin taloteknisten järjestelmien kimppuun. Isompi revohka käynnistyi vuonna 2018, ja siinä oli jo ammattilaisiakin mukana. Rakennuttamiseen valittiin kumppaniksi Rakennuttajatoimisto Allianssi, ja urakoinnista vastasi Assemblin. Yhtiön valvojana remonteissa on toiminut Lasse Willberg Lawil kiinteistökehityksestä.
”Saneerausurakka oli pilkottava pienempiin osiin, ja aloitimme tärkeimmästä päästä eli vesi- ja viemärijärjestelmistä. Talotekniikkaremontti oli ylipäätään tärkeintä saada kuntoon, ja se oli kaiken muun modernisoinnin runko”, Kyntäjä kertoo.
Alkuperäinen käyttövesiputkisto oli siinä kunnossa, että maanantaiaamuisin hanasta tuli ”kahvia” sellaisenaan, ”litku” piti vain lämmittää ennen käyttöä. Uusiminen poisti juoksutustarpeet.
Talon käyttäjäprofiilin vuoksi siihen asennettiin varotoimenpiteenä vesivuotokytkin jo vuonna 2016. Tällä varmistettiin, että viikonloppuisin tyhjillään ollessa ei kiinteistössä pääse tapahtumaan suurta vesivahinkoa. Samana vuonna uusittiin vielä vesikaton kattokaivot.
Kyntäjä painottaakin, että ”rakentamiseen ja korjaamiseen ei pitäisi valita tekijöitä hinnan vaan osaamisen perusteella”.
Yksi kriittinen piste olivat alkuperäiskunnossa olleet yhteisvessat, jotka eivät sen enempää laadultaan kuin määrältään vastanneet nykypäivän vaateita. Tyyli oli jotain 1970-luvun ja sen ajan armeijan varuskuntien väliltä – yksityisyydestä tai muusta intimiteetistä saattoi vain haaveilla.
Kyntäjä kertoo, että rakennuksessa oli vain yksi wc-linja kutakin ristikkoa kohden. Saneerauksessa haluttiin varmistaa jokaiseen ristikon haaraan riittävät saniteettitilat joustavaa käyttöä silmällä pitäen ja niihin tehtiin myös toinen viemärilinja.
”Tämä lisäsi myös tilojen houkuttelevuutta ja helpottaa niiden pilkkomista pienempiin yksiköihin aina kulloisenkin tarpeen mukaan”, Kyntäjä kertoo.
Työ ei kuitenkaan käynyt kädenkäänteessä, koska kiinteistöosakeyhtiöllä oli 20 osakasta. Tarvittiin vielä useita yhtiöjärjestyksen muutoksia, ennen kuin hankkeessa pystyttiin etenemään. Tämä toisaalta mahdollisti jokaiselle osakkaalle tarpeidensa mukaisen tilasuunnittelun ja toteutuksen saniteettitiloineen.
Energiansäästö kuittaa merkittävän osan saneerauskuluista
Kyntäjä kertoo, että kaikki remontit on toteutettu siten, että kenenkään ei ole tarvinnut muuttaa remontin ajaksi pois, vaan tilojen käyttö on jatkunut ennallaan. Lisäksi mittava, reilun 7,5 miljoonan euron saneerausohjelma pystyttiin toteuttamaan jaksotuksen ansiosta suurelta osin pääomavastikkeilla ja loput hoitovastikkeen kautta.
Oleellisinta on kuitenkin kaikkien toimien sivutuote: energiansäästö. Sekä sähkönkäyttö että lämpöenergiankulutus on saatu pudotettua rajusti alas niin energiayksiköissä kuin rahassakin, mikä korostuu etenkin viime vuosien rajuissa kaukolämmön tariffimuutoksissa.
Kiinteistöyhtiön toimitusjohtaja, isännöitsijä Jarmo Kangas kertoo, että vielä vuonna 2010 sähköä kului kiinteistössä 1000 megawattituntia ja lämpöä yli 1700 megawattituntia. Vuonna 2023 vastaavat luvut olivat sähkölle enää alle 600 ja lämmölle reilut 800 megawattituntia. Eli pudotus on huikeat 40–50 prosenttia.
”Aurinkosähkövoimalan merkitys ei vielä näy täysimääräisesti laskelmissa, mutta lokakuulta 2023 maaliskuuhun 2024 se on tuottanut noin 6 megawattituntia ja sen laskennallinen vuosituotto on noin 90 megawattituntia.”
Energiankulutukseen on vaikuttanut ehkä suurimmalta osin ilmanvaihtokoneiden vaihto pienempiin ja lämmön talteenotolla varustettuihin koneisiin. Myös vaippaan tehdyt parannukset, lämmityslinjastojen perussäätö, valaistuksen vaihtaminen led-valoihin sekä automaatio parantavat kiinteistön hallintaa ja sitä kautta energiataloutta.
Osakkaita edustava johtava konsultti Petri Niemi EP-Logisticsilta huomauttaa, että samaan aikaan taloon on tullut palvelintoimintoja, auton latauspisteitä ynnä muuta. Siitä huolimatta sähkönkulutuksessa on laskeva trendi.
Saneerausohjelma loppusuoralla – jäljellä enää trimmaus
Kiinteistön saneeraus jatkuu edelleen, vaikka se on ollut käynnissä jo reilun vuosikymmenen. Viimeisenä jonossa ovat hissit, jotka uusitaan vielä tänä keväänä.
Niidenkin osalta pohdittiin määrän vähentämistä, mutta ajatuksesta luovuttiin, koska hissien välityskyky halutaan pitää hyvänä. Kyntäjän toive on, että jatkossa remontti- ja vastikekulut säilyvät maltillisina, kun koko rakennus on kertaalleen käyty läpi ja kunnostettu.
”Seuraavaksi yhtiötä vielä trimmataan, että kaikki toimii optimaalisesti”, Kyntäjä huomauttaa.
”Kukaan ei vielä ole sentään rikastunut, mutta kaikkien saneeraus- ja korjaustoimien ansiosta tilojen käyttöaste on saatu kasvamaan, vuokratuotot ovat kohonneet ja kiinteistön arvo on myös noussut.”
”Isännöitsijän kannalta on tärkeää, että hallitus on ollut muutoksen moottorina eikä kaikkea ole jätetty isännöinnin harteille”, Kangas huomauttaa.
”Ja kaikessa toiminnassa toteutetaan läpinäkyvyyttä.”
Tätä artikkelia ei ole kommentoitu
0 vastausta artikkeliin “Valtavasta toimistokolossista saatiin energiapihi rankan saneerausohjelman ohessa”