Pankkien taseongelma hyydyttää rakentamisen rahoitusta

Nordean varatoimitusjohtaja Pekka Nuuttilan mukaan rahan saatavuudessa ei ole tapahtunut mitään mullistavaa, mutta ongelma on pitkän rahan hinnoittelussa. Pitkä raha on markkinoilla niin kallista, että se ei istu Aran määrittämiin raameihin.

Asuntorahoituksen ja koko yritysrahoituksen taustalla on pankkien taseongelma. Keskeisillä pankeilla on käytössä oma sisäinen luottoluokitusmalli, jolla ne reittaavat asiakkaitaan. Nuuttilan mukaan pankin pääoman tarve riippuu saatavien riskipitoisuudesta. Kun finanssikriisinä alkanut ongelma siirtyy yhä enemmän reaalitalouteen, yritysten luottoluokitukset heikkenevät ja pankki joutuu sitomaan luottosalkkua tai jopa yksittäistä luottoa varten aikaisempaa enemmän pääomaa. Uuden pitkän rahan hakeminen markkinoilta maksaa pankeille jopa 2-3 prosenttiyksikköä yli euriborin. Entistäkin luottosalkkua varten täytyy kohdistaa enemmän pääomaa kuin aikaisemmin.

”Luottoluokitusten heikkeneminen ei ole vielä ollut kovinkaan merkittävää, mutta jos makrotalouden ennusteet toteutuvat, on oletettavissa, että yritysten luottoluokitukset heikkenevät ja pankkien pääomantarve sitä kautta kasvaa”, Nuuttila arvioi. Korkojen lasku lisää pankkien ahdinkoa talletusten vähentyessä.

Hyvällä paikalla sijaitsevan vuokratalon ostamiseen saa Nuuttilan mukaan velkarahaa. Omarahoitusosuus riippuu taseen kunnosta ja saatavilla olevista vuokrasopimuksista. Asunto-osakeyhtiöillekin on hänen mukaansa tarjolla lainaa, mutta asiakkaalle suositellaan lyhyttä, kolmen-viiden vuoden korkosidonnaisuutta. Viiden vuoden kiinteäkorkoisen lainan marginaali on pitkälti yli yhden.

Nuuttila arvioi, että rahoitusmarkkinat normalisoituvat aikaisintaan 2010-11.

Vain 12 000 aloitusta?

Elvytyspaketin toivotaan lisäävän vuokra-asuntorakentamista, mutta  mutta tuotannon lisäys saattaa kompastua rahoituskriisiin. Pankkirahoituksen hyydyttyä Kuntarahoitus on lisännyt tuntuvasti lainoitustaan, tälle vuodelle lainoitusta on budjetoitu kolme miljardia euroa. Elvytyspaketin myötä suosikkituotteeksi odotetun välimallin asuntoja Kuntarahoitus ei voi nykysäännöillä lainoittaa, koska se ei ole yleishyödyllistä tuotantoa.

Rahoitusongelmat eivät ole vielä toistaiseksi lykänneet VVO:n asuntokohteiden käynnistyksiä. Yhtiöllä on korkotukivaraus tuhannelle Ara-asunnolle, mutta rahoitus on kunnossa vasta puolelle asunnoista. Jos rahoitus järjestyy ja elvytyspaketissa kaavailtu välimallin uudistus toteutuu, voisi loppuvuodesta käynnistyä Salakan mukaan vielä noin 200 välimallin tai neuvottelu-urakkatuotannon asuntoa.

Tuottajamuotoisen rakentamisen aloitukset voivat jäädä Salakan mukaan 6000 asuntoon. Jos omakotialoituksia olisi yhtä paljon, koko määrä jäisi 12 000 asuntoaloitukseen.

Salakan mukaan rahoitusongelma koskee myös korjausrakentamista. Kohteita on korjattu markkinaehtoisilla lainoilla ja yhtiön omalla rahoituksella, mutta nyt lainoituksen saatavuus on yhtä hankalaa kuin uudistuotannossa.

Saton toimitusjohtaja Erkka Valkilan mukaan rahoitusneuvottelut ovat tiukentuneet selkeästi ja marginaalit ovat nousseet, joskin korkojen lasku auttaa marginaalikeskustelussa. Saton kaltaiselle asiakkaallekin yhden prosentin marginaali on ”tätä päivää”.

”Rahoitusta varmaan saa, mutta lainanottajaa mietityttää, kuinka paljon tämmöisenä aikana on syytä velkaantua”, Valkila pohtii. Satolla voisi olla valmiutta käynnistää joitain satoja asuntoja välimallilla. Kovan rahan vuokrakohteita yhtiö on toteuttanut rakennusliikkeiden tonteille.

Lue aiheesta lisää tämän viikon Rakennuslehdestä.