Varma pitää kansainvälisten kiinteistörahastojen rakennetta syynä heikkoihin tuottoihin

Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Varma pitää toistaiseksi aikalisää sijoittamisessa kansainvälisiin kiinteistörahastoihin. Uusia sitoumuksia näihin rahastoihin ei ole tehty finanssikriisin jälkeen. Varman sijoituksista vastaavan varatoimitusjohtaja Risto Murron mukaan yhtiössä seurataan, miten nämä rahastot elpyvät ja tehdään sitten päätös jatkosta. Juuri kansainvälisten kiinteistörahastojen heikot tuotot ovat painaneet Varman kiinteistösijoitusten kokonaistuottoa viime vuosina.

Kansainvälisten kiinteistörahastojen huonoihin tuottoihin on monta syytä. ”Se on monisyinen kenttä, eikä siihen voi aivan tyhjentävää syytä antaa. Tietenkin velkavivun käyttö on hyvin olennaisessa osassa ja toimii nousukaudella toisin päin”, Murto toteaa.

Vielä merkittävämpi syy on kuitenkin monien kiinteistörahastojen rakenteessa, joka kannustaa rahastojen hoitajia tekemään sijoituksia, vaikka hinnat olisivat jo nousseet liian korkeiksi. Ne eivät voi jäädä istumaan rahojen päälle.

”Monissa rahastoissa on käytetty ikään kuin private equity -tyyppisiä kannustimia ja rakenteita. Tämä on aiheuttanut tiettyjä haasteita. Yksi haasteista on, että siellä on hyvin voimakas kannustin laittaa ne rahat heti käyttöön. Jos rahasto on perustettu esimerkiksi vuonna 2007, niin käytännössä rahaston hoitajalle on näyttänyt olevan melkein mahdoton päätös olla sijoittamatta rahoja vaikkapa 3-4 vuoteen, vaikka ei olisi ollut mitään järkeviä kohteita. Taloudellinen kannustin on rakennettu sellaiseksi, että rahat pitää panna käyttöön. Siten nämä rahastot ovat aika vaarallisia välineitä nousukaudella”, Murto sanoo.

Varman sijoitusjohtaja Jorma Kuokkanen vierittää syyn kansainvälisten kiinteistörahastojen heikoista tuotoista vielä Murtoa yksiselitteisemmin rahastojen rakenteen niskoille.

”Kansainvälisten rahastojen rakenne on nimenomaan se ongelma. Se on tarkoittanut sitä, että on maksettu järjettömiä hintoja näistä ostoksista ja sitä kautta on tullut arvonalennuksia. On tehty vähän varomattomia ostoksia”, Kuokkanen toteaa.

Sen sijaan omassa organisaatiossa on Murron mukaan huomattavasti helpompi todeta, että hinnat ovat karanneet eikä sijoituksia kannata tehdä. Hän kyseenalaistaakin private equity -tyyppisen rakenteen järkevyyden kiinteistösijoittamisessa. Sijoittajan tulee niitä käyttäessä vähintäänkin olla tarkkana ajoituksen suhteen.

Viime vuonna Varman kiinteistörahastosijoitusten tuotot nousivat jo plussalle ja tuottivat jopa enemmän kuin suorat kiinteistösijoitukset. Varman suorien kiinteistösijoitusten tuotto oli viime vuonna 3,3 prosenttia ja kiinteistösijoitusrahastojen tuotto 4,8 prosenttia. Sen sijaan vuonna 2009 Varman kiinteistösijoitusrahastojen tuotto -12,5 prosenttia ja suorien kiinteistösijoitusten tuotto oli 2,7 prosenttia.