Kiinteistösijoitusmarkkinoiden näkymät kääntyvät heikommiksi
Talouden epävarmuus hämmentää näkymiä kiinteistömarkkinoilla kautta linjan. Keväällä vahvistuneet odotukset paremmasta tulevaisuudesta ovat kääntyneet nopeasti negatiivisemmiksi sekä sijoitus- että vuokramarkkinoilla. Kaupankäyntiin ei odoteta piristystä, toimitilojen vuokratasojen odotetaan kääntyvän laskuun ja vajaakäytön nousuun. Sijoittajien pääomat hakeutuvat ennen kaikkea riskittömiksi koettuihin core-kohteisiin. Tiedot perustuvat KTI Kiinteistötieto Oy:n julkaisemaan Markkinakatsaukseen sekä KTI:n Raklin toimeksiannosta lokakuussa toteuttamaan Rakli-KTI Toimitilabarometrikyselyyn. Barometriin vastasi 77 kiinteistömarkkinoiden ammattilaista.
Talouden epävarmuus hämmentää näkymiä kiinteistömarkkinoilla kautta linjan. Keväällä vahvistuneet odotukset paremmasta tulevaisuudesta ovat kääntyneet nopeasti negatiivisemmiksi sekä sijoitus- että vuokramarkkinoilla. Kaupankäyntiin ei odoteta piristystä, toimitilojen vuokratasojen odotetaan kääntyvän laskuun ja vajaakäytön nousuun. Sijoittajien pääomat hakeutuvat ennen kaikkea riskittömiksi koettuihin core-kohteisiin. Tiedot perustuvat KTI Kiinteistötieto Oy:n julkaisemaan Markkinakatsaukseen sekä KTI:n Raklin toimeksiannosta lokakuussa toteuttamaan Rakli-KTI Toimitilabarometrikyselyyn. Barometriin vastasi 77 kiinteistömarkkinoiden ammattilaista.
Kiinteistösijoitusmarkkinoiden transaktiovolyymi pysyttelee edelleen alhaisena, ja viime keväänä voimistuneet odotukset vilkkaammasta tulevaisuudesta ovat kokeneet kovan kolauksen Euroopan velkakriisin kärjistymisen myötä. Vuoden kolmen ensimmäisen kvartaalin kokonaiskaupankäynti-volyymi jäi 1,3 miljardiin euroon. Valtaosa Rakli-KTI Toimitilabarometriin vastanneista asiantuntijoista ennakoi volyymin pysyttelevän nykyisellä alhaisella tasollaan.
Näkymät ovat heikentyneet selkeästi viime keväästä, jolloin suurin osa odotti sijoituskysyntään selkeää nousua. Ellei vuoden viimeisten kuukausien aikana tapahdu selkeää piristymistä kaupankäynnissä, voi kuluva vuosi jäädä historiaan 2000-luvun toistaiseksi hiljaisimpana vuotena kiinteistösijoitusmarkkinoilla.
Erot kohteiden välillä kärjistyvät
Kiinteistösijoitusten tuottovaatimukset ovat barometrin mukaan kääntymässä lievään nousuun. Vain Helsingin keskustan parhaiden kohteiden tuottovaateet pysyttelevät vakaana.
Marginaalit vähäriskisten prime-kohteiden ja riskillisempien kiinteistöjen välillä korostuvat epävarmassa markkinatilanteessa, kun sijoittajien kiinnostus kohdistuu valtaosin riskittömiksi koettuihin kohteisiin. Tämä hillitsee osaltaan kaupankäynnin kasvupotentiaalia, kun näiden kiinteistömarkkinoiden kruununjalokivien nykyiset omistajat eivät halua niistä luopua.
Valtaosa kuluvan vuoden kiinteistökaupoista on tehty kotimaisin voimin. Kotimaisten sijoittajien osuutta nostavat Spondan ja Exilionin rahaston keväällä tekemät suuret kaupat Fennia-korttelista sekä Sitran tornista Ruoholahdessa.
Ulkomaisten sijoittajien osuus kolmen ensimmäisen vuosineljänneksen kaupoista on alle 30 prosenttia. Kauppoja ovat tehneet muun muassa saksalaiset rahastot, jotka ovat hankkineet lähinnä kiinteistökehittäjien uudiskohteita pääkaupunkiseudulla. Yksittäisistä toimijoista aktiivisin on ollut pohjoismainen rahastomanageri Sveafastigheter.
Syyskuussa markkinoille saatiin aivan uusikin tulokas, kun brittiläinen sijoitusjätti Prupim teki ensimmäisen kiinteistöinvestointinsa Suomeen hankkimalla uudehkon liikekiinteistön Vantaan Tammistosta.
Toimitilavuokramarkkinoilla odotetaan huonompaa
Toimisto- ja liiketilamarkkinat piristyivät kuluneella puolivuotisjaksolla. Uusia vuokrasopimuksia solmittiin edellistä puolivuotisjaksoa vilkkaammin, ja parhailla alueilla vuokratasotkin nousivat. Kehitystä vetää Helsingin keskusta, jossa uusien toimistosopimusten vuokratasot nousivat 4,1 prosenttia vuositasolla. Muilla alueilla nousua ei ole juuri nähty lukuun ottamatta aivan parhaita sijainteja ja kohteita.
Tilakysynnän tulevaisuudennäkymät ovat talouden epävarmuuden myötä kääntymässä selkeästi negatiivisemmiksi sekä vuokratasojen että vajaakäytön näkökulmasta. Yritysten tilapäätöksiä koskeva päätöksentekovalmius on heikentynyt nopeasti näkymien huononemisen myötä. Rakli-KTI Toimitilabarometrissa vain Helsingin keskustan liike- ja toimistotilojen vuokratasojen odotetaan pitävän pintansa, kaikilla muilla alueilla kehitysnäkymät ovat negatiivisia.
Tyhjien toimistotilojen määrä alitti alkuvuonna juuri ja juuri miljoonan neliön rajan. Korkeasta vajaakäyttöasteesta huolimatta parhaillaan on rakenteilla 190 000 neliötä uutta ja 50 000 neliötä peruskorjattua toimistotilaa. Uusien tilojen markkinoille tulon ja pehmenevän tilakysynnän seurauksena vajaakäyttöasteen ennakoidaan kääntyvän jälleen nousuun. Noin puolet Rakli-KTI Toimitilabarometrin vastaajista arvioi pääkaupunkiseudun vajaakäyttöasteen nousevan tulevalla puolivuotisjaksolla.
Instituutiosijoittajat luottavat kiinteistösijoituksiin
KTI teki Inrevin toimeksiannosta kesällä selvityksen suomalaisten instituutiosijoittajien kiinteistösijoitusstrategioista ja niiden todennäköisestä kehityksestä. Kiinteistöillä on vakaa asema instituutioiden sijoitusallokaatioissa. Tällä hetkellä kiinteistöihin on sijoitettu 11 prosenttia noin 180 miljardin kokonaissijoitusvarallisuudesta.
Sijoitussalkuissa pääpaino on kotimaisilla suorilla kiinteistösijoituksilla. Kansainvälistä hajautusta ja epäsuoraa sijoittamista on alettu laajentaa vasta viime vuosina. Ulkomailla kiinteistösijoituksista on tällä hetkellä 12 prosenttia. Epäsuorasti (listaamattomat ja listatut kiinteistösijoitukset) on tehty vajaat 18 prosenttia sijoituksista.
Kiinteistösijoitusten roolina on tuottaa vakaata, inflaatiosuojattua kassavirtaa, minkä arvo korostuu nykyhetken kaltaisissa turbulenteissa markkinaolosuhteissa. Instituutiot haluavat keskimäärin nostaa kiinteistöallokaatioitaan noin yhdellä prosenttiyksiköllä. Tämä merkitsisi – yhdessä sijoitusvarallisuuden kokonaismäärän kasvun kanssa – noin neljän miljardin euron lisäsijoituksia. Kasvua odotetaan sekä suoriin että epäsuoriin sijoituksiin.
Tätä artikkelia ei ole kommentoitu
0 vastausta artikkeliin “Kiinteistösijoitusmarkkinoiden näkymät kääntyvät heikommiksi”