Viranomaiset ovat kovimpia asuntorakentamisen kustannusten nostajia
Kaavoittajat ovat ottaneet kunnia-asiakseen hyvän kaupunkikuvan luomisen. Ympäristöministeriö puolestaan on laatinut määräyksiä, joilla on nostettu asuntorakentamisen minimivaatimuksia. Energiatehokkuuden sekä palo- ja työturvallisuuden parantaminen ovat nostaneet kustannuksia vuodesta 2005 lähtien 15–25 prosenttia. Suomen tavoitteet kohti nollaenergiarakentamista yhdessä rakennustuoteasetuksen kanssa nostavat vielä kustannuksia 15–20 prosenttia.
Hyvää tarkoittavalla ohjauksella on nostettu asuntorakentamisen kustannuksia lähes kolmanneksella ilman, että aina edes asuttavuus olisi merkittävästi parantunut. Esimerkiksi invamääräykset vain syövät muutenkin pieniä asumisneliöitä pakottamalla tekemään ylisuuria kylpyhuoneita.
Suomessa ei ole totuttu tekemään samalle alueelle erilaisia taloja. Ulkomaalaistenkin kehutaan ihastelevan, miten esimerkiksi ara-talot eivät meillä eroa viereisistä kovan rahan taloista. Kaavoittaja ei kysele, haluaako ara-vuokralainen maksaa pienistä tuloistaan hulppeat yhteistilat ja polveilevaan julkisivuun upotetut parvekkeet. Minkä takia kaava ei voisi mahdollistaa eri hintaluokkien arkkitehtuuria samalle alueelle?
Erityisen yksityiskohtaista kaavoittajan ohjaus on pääkaupunkiseudulla, jossa myös tontit, autopaikat ja työvoimakustannukset ovat muuta maata kalliimpia. Paitsi että rakentaminen on muualla Suomessa pääkaupunkiseutua halvempaa, eroa tulee myös siitä, että harvemmin asutuissa kaupungeissa autojen paikoitukseen ei vaadita pysäköintitaloja eivätkä kunnat aseta julkisivuille ja piharakenteille yhtä tiukkoja vaatimuksia. Kuntakohtaisten vaatimusten ero voi olla yli 500 euroa neliöltä. Kun Lemminkäinen teki vertailun samaan aikaan rakennettujen Joensuun ja Helsingin kohteiden välillä, oli rakennuskustannusten ero lähes tuhat euroa. Kun Joensuussa kaavoittajalle kelpasi talo, jossa on kahdeksan nurkkaa, niin Helsingissä kaavoittaja sai pikkutarkan ohjauksen ja pakollisen arkkitehtikilpailun kautta niitä syntymään 62.
Lähes Lemminkäisen naapuriin Jätkäsaaressa nousee ATT:n vuokra-asuntokohde, jossa rakennuskustannukset ovat 47 000 euron hintaisten parkkipaikkojen myötä lähes 3 700 euroa asuntoneliömetriä kohti. Lähes tuolla hinnalla saa Jyväskylässä jo ostettua luksusasunnon YIT:ltä. YIT:n Lauttasaaren luksusasunnot puolestaan maksavat jopa 12 000 euroa neliöltä. Kolminkertaista hintaa Jyväskylään nähden YIT ei perustele muuten kuin tontilla ja hieman paremmalla varustetasolla. Kysyntä ratkaisee hinnan eivätkä niinkään kustannukset.
Kehäradan aluekeskusta Kivistöä Vantaalla on mainostettu kohtuuhintaiseksi, mutta 4 000 euron neliöhinta on kohtuullinen vain verrattuna Helsingin Jätkäsaaren 7 000 euron hintapyyntöihin. Pääkaupunkiseudulla kunnat ovat kaikkein kovimpia voittajia asuntojen hintaruletissa. Oulusta poiketen pääkaupunkiseudulla ei ole juurikaan pyritty maapolitiikalla hillitsemään tonttien kallistumista vaan kunta on tyytyväisenä kartuttanut kassaansa.
Kuntien välisiin eroihin vaikuttavat myös lupien käsittelyajat ja kaavavalitusten määrä. Kun omakotirakentamiseen haettiin lupaa samaan aikaan Espoossa ja Janakkalassa, niin Janakkalassa taloon pääsi muuttamaan jo siinä vaiheessa, kun Espoosta sai vasta rakennusluvan. Kaavoittajien määrä ja ammattitaito ei siis suinkaan aina nopeuta lupaprosessia.
Pääkaupunkiseudun kalleutta on selitelty sillä, että koska asunnot ovat kalliita, niin myös palkkatason pitää olla sen mukainen. Ristiriitaa syntyy siitä, että pääkaupunkiseudulla kallista rakentamista tehdään yhä enemmän ulkomaisella työvoimalla ja muualla maassa kohtuuhintaista kotimaisella.
Haluamme tämän viikon lehden asuntorakentamisjutuillamme näyttää, mistä pääkaupunkiseudun asuntorakentamisen lisähinta muodostuu. Nostamme myös esiin kysymyksiä siitä, mitkä olisivat ne keinot, joilla kohtuuhintaisuuteen päästäisiin. Kaavoittajan esimerkiksi pitäisi pystyä perustelemaan ratkaisujensa kustannusvaikutukset ja suhteuttaa ne asukkaiden maksukykyyn ja -haluun. Asuntojen hinnoista keskusteltaessa olisi syytä pohtia myös kaavoitus- ja rakentamismääräyksiä, joissa edellytetään tiettyjä materiaaleja, tietynmuotoisia rakennuksia ja tietyntyyppisiä pysäköinti- sekä väestönsuojaratkaisuja. Myös tonttipolitiikka on syytä nostaa esiin.
Tätä artikkelia on kommentoitu 15 kertaa
15 vastausta artikkeliin “Viranomaiset ovat kovimpia asuntorakentamisen kustannusten nostajia”
Passiivitalot = maailman vaativimpiin asumisolosuhteisiin tehdään viranomaisten vaatimuksesta kallista sutta.
Täällä missä olosuhteiden pakosta rakentaminen on muutenkin kallista, siitä tehdään hölmöläläisten päättäjien rakentamisfilosofialla vieläkin kalliimpaa.
Kyllä suomalaiset ovat tyhmiä. Kreikkalaiset osaavat sentään protestoida ja vaatia omia etujaan – jotka nekin suomalaiset maksaa.
Hurraa suomalainen lammaskatras.
”Kolminkertaista hintaa Jyväskylään nähden YIT ei perustele muuten kuin tontilla ja hieman paremmalla varustetasolla. Kysyntä ratkaisee hinnan eivätkä… kustannukset.”
Näin sanoo myös talousteoria. Hinta on maan hintaa. Miksi yrittää vääntää sitä muuksi?
Meillä on paljon turhia määräyksiä kuten invamääräykset jotka nostavat kustannuksia, mutta energiatehokkuuteen kannattaa panostaa. Ja kun olemme niin jääräpäinen kansa niin mikään ei tapahdu kuin pakon edessä eli määräyksillä. Ja mitä hintatasoihin kasvukeskuksissa tulee niin markkinat sen määrää ja siihen ei paljoakaan määräyksillä vaikuteta.
Passiivitasoiset rakenteet maksavat esim. normikokoisessa omakotitalossa n. 5000 € enemmän. Tämä lisäinvestointi maksaa itsensä takaisin n. 4 vuodessa, jonka jälkeen alhaiset käyttökustannukset (sähkölasku) on vain säästöä omistajilleen. Ja kylmässä maassa eristäminen jos joku kannattaa.
Ai niin mutta sittenhän tulee aina homeella pelottelijat.. Kannattaisi katsoa peiliin eli meillä on tällä hetkellä 800 000 huonosti eristettyä asuntoa jossain määrin homeessa. Kyse on siis rakentamisen laadusta. Meillä on osaaminen ja tietotaito pasiivi- ja nollaenergiatalo rakentamiseen, mutta halutaanko se jalkauttaa??
Kerrankin oikeaa ja tietoon perustuvaa asiaa rakentamisen kalleudesta Helsingissä!
Poliitikkojen ja asiaa tuntemattomien virkamiesten on ollut oikea aika saada tosiasioihin perustuvaa kritiikkiä rakentamisen kalleudesta Helsigissä. Hampaaton RTK ja kostoa pelkäävät rakentajat ovat olleet tarpeettomasti hiljaa. Helsingin asuntotuotannon kalleus perustuu pääosin lehdessä esittettyihin kustannusperusteisiin. Lehdessä oli kuitenknin osin sotkettu kem2:t ja htm2:t.
Helsingin vaatimien yhtisikäyttötilojen osuus jäi kuitenkin liian vähälle huomiolle, koska laskelmieni mukaan niiden osuus on n. 150€/htm2 myyntihintaa kororottavana.
kaupungin virkamiehet esittelevät taas helmikuun alussa naama loistaen toinen toistaan kallimpia uusia kaava-alueita, mutta mihinkään ei ole tulossa ns tavalisen ihmisen maksukykyyn suhteutettua tuotantoa.
PKS:lä voi uudistuotannon osalta puhua vain harvoin markinahintaisesta tuotannosta (myynti noudattaa rakentamista) vaan aina hintataso nousee svääreihin (vrt krs-talojen keskim. 6.350€/htm2 uudistuotantonnon hintatasoa Helsingissä). Hitas-tuotanto oma poikkeuksensa, koska se on ns pakoitettua tuotantoa missä virkamiehet määräävät hinnat. Tämän ½-sossutuotannon kate pitää siiirtää sitten niihin oikeisiin rs-hankkeisiin nostaen tarpeettomasti vapaan tuotannon hintatasoa.
RS-tuotannon hintataso määräytyy Helsigissä ja PKS:ällä karkeasti kaavasta: suorat kulut* omankäytön alv*minimikate, joten siitä siten on asiantuntijoiden sangen yksinkertaista laskea mitä se rakentajien kate on? Työmaan 0-kustannukset ovat Vantaalla km. 1.900€/htm2 kun ne Helsingissä ovat n. 2.500€/htm2, joten eortus kertoo hyvinkin miten helsingin järkyttävän kallitt kaavamääräykset ja lähiymp. suunnitteluohjeet asuntojen hintoihin vaikuttavat. Helsingi n kaaovituksen virkanaiset vaan naureskelevat, kun heitä kritisoi ja toteavat ” rahattomien on täällä turha toimia”.
Tätä Helsingin rakentamisen kalleuden syitä olisi voinut kyselllä aiemmin, vaikka johtavsissa asemissa olevilta entisiltä Asuntohallituksen yli-insinäööreiltä, jotka nykyisn ovat yksityisen palveluksessa ja tuntevat myös virkamies puolen ”velvoitteet”.
Kysykää Joukolta, jos haluatte saada asiantuntijan tietoa.
Jope näyttää käyttävän ympäristöministeriön maksetun puheenvuoron ja mukana ilmeisesti myös eristeteollisuuden stipendi.
Jope on ainut jolla on järki päässä. Suurin osa passiivitasosta saavutetaan hyvällä tiivistyksellä ja hyvällä iv-koneella. Lisäys rakennuksen hintaan on pääkaupunkiseudulla mitätön kokonaiskustannuksiin verrattuna.
Jos on hyvin tiivistetty ja kone pelaa, ei tule olemaan mitään homeongelmaa toisin kuin näissä nykyisissä joka kolosta vuotavassa ns. hyvissä ja järkevissä taloissa. Kyllä 70-luvulla tehty puurunkoinen tiiliverhottu rivarikin oli erinomainen uutena, kun rakenteet eivät olleet vielä ehtineet pilaantua. Ei taida olla tällä hetkellä enää yhtään 70-luvun rivaria, jossa ei ole sisäilmaongelmaa. Tosin suurin osa ihmisistä ei huomaa sitä, koska lemmikkien hajut ja hilseet sekä tupakointi (ja yleinen teinien ja miespuolisten ihmisten haiseminen) peittää homeen hajun.
Homi ongelmia tietysi on olemassa, mutta iso osa niistä on korvien välissä. Kerron parista tapauksesta, joissa oli mukana konsultin ominaisuudessa, yhtenä monista muissa.
1, Lähes uudessa tiiliverhoilussa, puurunkoisessa rivitaloasunnossa asuva perhe valitti homeesta. Noin kymmenen vuotias tyttölapsi on kuulemma sairastunut toistuviin tulehduksiin homeen vuoksi. Lasta juokusutettiin lääkärissä. Lapsellikin oireiden syyksi kerrottiin talossa olevan homeen. Perheen tilaama homekoira merkkasi asunnossa jotain. Rakennunliikkeen ja asukkaan yhteisestä sopimuksesta ulkopuolinen yritys tutki asiaa. Rakenteita avattiin eikä mitään löytynyt. Asukas ei uskonut tutkimuksia. Lopulta tehtiin itiötutkimus kylmään vuoden aikaan, kuten kuuluukin tehdä. Mitään ei löytynyt. Sen jälkeen asiasta ei kuulunut mitään. Rahaa oli kuitenkin palanut useita tuhansia euroja, myös taloyhtiöltä, eli muilta asukkailta. Rakentaja ilmoitti heti alussa maksavansa kaikki kulut, jos rakennusvirhe löytyy. Perheessä oli suuri, karvainen koira, joilla on voinut olla merkitystä lapsen oireisiin, sitä mahdollisuutta ei kuitenkaan haluttu uskoa. Myös homekoiriin pitäisi aina suhtautua erittäin suurella skeptisyydellä.
2. Suurelle virastolle rakennettiin uudet tilat. Yhdellä yli kymmenen naisen osastolla alkoi oireilu huonon sisäilman vuoksi. Asiaa puitiin toista vuotta monen kollegion ja asiantuntijan voimin. Mitään rakennusvirhettä ei koskaan löydetty. Siinäkään porukassa ei kuitenkaan ollut ketään, joka olisi uskaltanut sanoa ääneen, että kyseessä voi olla yhden henkilön aikaan saama joukkohysteria. Se olisi tiennyt sanojalleen erittäin suuria vaikeuksia ja jopa suoranaista henkistä lynkkausta sekä ajojahtia.
”Meillä on paljon turhia määräyksiä kuten invamääräykset jotka nostavat kustannuksia, mutta energiatehokkuuteen kannattaa panostaa. Ja kun olemme niin jääräpäinen kansa niin mikään ei tapahdu kuin pakon edessä eli määräyksillä. Ja mitä hintatasoihin kasvukeskuksissa tulee niin markkinat sen määrää ja siihen ei paljoakaan määräyksillä vaikuteta.”
Pidin itsekin aikoinaan invamääräyksiä turhina. Sittemmin olen nähnyt jotain myös niiden määräysten toisesta puolesta: ollut tekemisissä ihmisten kanssa, jotka ovat olleet kuntasektorilla töissä näiden asuntojen kanssa sosiaali- ja terveydenhuollon puolelta. Se voi olla todella kallista jälkikäteen tehdä asunnosta vaikkapa jalka poikki väliaikaisesti olevalle asumiskelpoinen. Eikä muuttaminenkaan ole halpaa lystiä siinä vaiheessa, kun asukkaasta on jo tullut esteellinen, eli hän ei itse pysty tekemään välttämättä kauheasti muuton eteen, ei edes pakkaamaan tavaroita. Kysymys on lähinnä siitä, kenen tulee asiasta maksaa. Jos asunto ei ole esteetön, voi tulla kunnalle todella iso vanhainkotilasku. Kunnan ja valtion etu on se, että ihmiset asuvat jatkossa mahdollisimman pitkään kotona.
Olen sittemmin kääntynyt kannattamaan esteetöntä rakentamista. Suomessa on suorastaan pakko mennä sitä kohti uudisrakentamisessa, sillä väestö ikääntyy. Se tarkoittaa käytännössä sitä, että tiloissa vierailevat ovat jatkossa keskimäärin yhä vanhempia, ja yhä enemmän esteettömiä tiloja tarvitsevia (huono näkö, huonot jalat jne.). Vaikkei asukas sitä itse ole, jatkossa yhä useampi vieras on esteetöntä tilaa tarvitseva. Jos katsotaan tilannetta vuoteen 2050 asti, Suomen väestöön tulee aika monta sataa tuhatta vanhusta lisää.
Aiemmin esteettömät pyrittiin sijoittamaan laitoksiin, mutta sen on havaittu tulevan niin kalliiksi, että nykyään niin psykiatrisista sairaaloista kuin vainhainkodeista pyritään pääsemään ennemmin eroon kuin lisäämään väen määrää niissä. Niiden kulut kun maksavat veronmaksajat yhdessä. Ja ne ovat todella isoja. Esteetömästi rakentaminen on yhteiskunnalle PALJON halvempi vaihtoehto.
Ympäristöministeriön työryhmän syksyllä antaman raportin mukaan vuonna 2030 Suomessa olisi tarvetta noin miljoonalle esteettömälle asunnolle. Nyt niitä on noin 250 000. Toinen vaihtoehto on rakentaa vaikkapa 100 000 vanhainkotipaikkaa, mutta Suomen huoltotase ei sellaista mitenkään kestäisi.
Esteettömiä asuntoja on halvempi saada aikaan uudistuotannossa kuin korjausrakentamisessa. Vanhoihin rakennuksiin ei esteettömyysmääräyksiä kannata pääsääntöisesti laittaa. Mutta olisi tyhmyyttä olla tekemättä uusista rakennuksista esteettömiä, koska niissä lisäkustannus esteettömyydestä on suhteellisen pieni. Rakennuskanta uusiutuu hitaasti, vain 1-2 prosenttia vuodessa.
Vain rakentamalla lähes kaikista (esim. opiskelija-asunnot ovat asia erikseen, koska niissä ei edes pyritä asumaan pitkään) uusista asunnoista esteettömiä voidaan päästä tilanteeseen, jossa muutamankymmen vuoden päästä on riittävästi esteettömiä asuntoja – siinä vaiheessa kun esteellisiä ihmisiä on Suomessa moninkertainen määrä kuin nyt. Silloin niiden rakentamisen aloittaminen olisi liian myöhäistä. Rakennukset pitää tehdä huomioiden tulevaisuuden tarpeet pidemmälle kuin vain myyntihetkeen.
Tuolta osin ymmärrän varsin hyvin kaavoitusmääräyksiä. Jos kaava ei toisin määräisi, yhä tehtäisiin myös huomattava määrä kerrostaloja ilman hissiä ja ilman vessoja. Niinhän asuntoja tehtiin ennen kuin vessoja ja myöhemmin myös hissejä koskevat rakentamismääräykset aikanaan tulivat voimaan. Niin vapaat markkinat nimittäin toimivat. Ja juuri sen takia määräyksin ohjataan rakentamista.Itse en vessattomassa asunnossa haluaisi asua, mutta osa suomalaisista asuu yhä sellaisessa, ja näkyy niitä yhä toisinaan asuntojen myynti-ilmoituksissakin, historiallisina jäänteinä ajalta ennen kuin niiden rakentaminen oli määrätty pakolliseksi.
Helsingissä hintaa taitaa nostaa sekin, että joka ainoasta talosta pitää näköjään tehdä uniikki. Miksei voisi käyttää muutamien hyvin suunniteltujen kerrostalojen piirrustuksia useamman identtisen talon rakentamisessa ja saada siten suunnittelu- ja osa- ja tarvikehankinnan kustannuksia pidemmällä sarjalla alas. Ei välttämättä tietenkään tarvitsisi laittaa kloonitaloja perä perään saman kadun varteen, mutta jo samaan kaupunginosaan mahtuisi hyvin muutamia samanlaisia taloja, kosmeettisia eroja voisi luoda silloinkin värityksellä.
Hyvä ettei Helsinkiin saa rakentaa Joensuun esimerkkitalon kaltaisia betonimurjuja!
http://www.ymparisto.fi sivulla on luonnokset uusista säädöksistä ja lakimuutoksista,lausunto-aika päättyy tänään.
Arvatkaapa laskevatko vai nostavatko rakentamiskustannuksia.
Kaikissa yhteyksissä on jo kymmenen vuotta ollut fraasi:ei tämä muutos merkittävästi nosta kustannuksia,muutaman prosentin vain.
Mutta kun niitä on kymmenenkin peräkkäin niin jopas tuntuu.
Rakentamisen kalleus johtuu yleisesti verotuksen tarpeesta, joka on maassamme liian suuri.
Jos oikein halvan pienen omakotitalon teet, maksaa se ehkä 250 000 € ja se sisältää pelkkää arvonlisäveroa jo 50 000 €.
Tätä yhtälöä sitten aletaan paisuttelemaan mitä moninaisimmilla virkamiespäätöksillä, systeemin nimi veli valvoo veljeä, kuten Neuvostoliitossa aikanaan.
Laatu silti liian usein hometalon luokkaa, joten valvonnalla se ei parane.
Samaa mieltä, että rakentamisen kalleus lähtee virkamiehestä ja aavistuksen myös poliitikoista.
Pekka Mölsä itse mainitsi tekstissään: Lähes Lemminkäisen naapuriin Jätkäsaaressa nousee ATT:n vuokra-asuntokohde, jossa rakennuskustannukset ovat 47 000 euron hintaisten parkkipaikkojen myötä lähes 3 700 euroa asuntoneliömetriä kohti. Lähes tuolla hinnalla saa Jyväskylässä jo ostettua luksusasunnon YIT:ltä. YIT:n Lauttasaaren luksusasunnot puolestaan maksavat jopa 12?000 euroa neliöltä. Kolminkertaista hintaa Jyväskylään nähden YIT ei perustele muuten kuin tontilla ja hieman paremmalla varustetasolla. Kysyntä ratkaisee hinnan eivätkä niinkään kustannukset.” ja lisäksi: ”Ristiriitaa syntyy siitä, että pääkaupunkiseudulla kallista rakentamista tehdään yhä enemmän ulkomaisella työvoimalla ja muualla maassa kohtuuhintaista kotimaisella.” eli toisin sanoen viranomaisten määräyksillä ei ole oikeastaan merkitystä myyntihintaan, vaan rakennuttajat ottavat kysynnän mukaisesti mahdollisimman suuren hinnan ja katteen kustannuksista riippumatta … niinpä niin…logiikkaa tekstiinne hyvät kirjoittajat
RT:n mukaan viranomaismääräykset ovat nostaneet rakennuskustannuksia viidessä vuodessa 15-20% ja järjetön energiavouhotus tulee nostamaan saman lähteen mukaan 15-20% seuraavan viiden vuoden aikana samat 15-20%. Tutkitusti yli 25 ylittävät sentit ei energiatehokkuutta paranna (Risto Vahanen) mutta lisäävät tuntuvasti rakenteiden vikaherkkyytä ja homealttiutta (frame-tutkimus ym) ja kustannuksia.
Kun määräykset nostavat 10 vuodessa rakennuskustannuksia 30-40% ,niin on lapsellista kuvitella, etteikö se vaikuttaisi tavallisten kansalaisten maksamiin hintoihin. Ääripäihin/luksusasuntoihin ei kannata tuijottaa, ne ovat tavallisen kansan ulottumattomissa.