Rakennuslehti kertoi 13.6.2014 itäsuomalaisen rivitaloyhtiön kaikkien osakkeiden lunastuksesta. Tapaus on yksi monista, joissa valvonta on pettänyt.
Rakennustarkastajan lopputarkastus ei poista myyjän virhevastuuta. Ovatko asuntokauppariidat seurausta siitä, että myyjän ohella kunnalliset päättäjät, pankki ja kiinteistönvälittäjä ovat haluttomia käsittelemään ostajien reklamaatioita? Myyjän harhaanjohtavat väitteet, virheiden vähättely, kohtuuton viivyttely sekä vihjailu asianajo- ja käräjäkuluista uuvuttavat helposti laatuongelmista kärsivän ostajan. Jos rakennusliike on vaarassa joutua vastuuseen, se esittää huoneiston lunastusta. Lunastettu huoneisto myydään toistamiseen.
Rakennusliikkeen, laitetoimittajan, talotehtaan tai rakennustarkastajan saaminen vastuuseen on monen mutkan takana.
Rakennuslehdessä julkaistussa tapauksessa taustalla on vakavia rakennusvirheitä ja asiakirjapuutteita. Rakennustarkastaja ei puuttunut laiminlyönteihin. Rakennusliike ei digi-kuvista ja tavarantarkastajien lausunnoista huolimatta myöntänyt virheitä vaan vetosi rakennustarkastajan lopputarkastushyväksyntään. Osakkaat kääntyivät kauppakirjat laatineen pankin ja kiinteistönvälittäjän, isännöitsijän, rakennustarkastajan, kunnallishallinnon, vakuutusyhtiön, ympäristötarkastajan ja kuluttajariitalautakunnan puoleen saadakseen oikeutta. Reklamaatiot jäivät käräjäoikeuden harteille. Harmin paikka – käräjätuomarilla kun ei rakentamisesta ole likimainkaan sitä asiantuntemusta, mikä on rakennusvalvonnalla.
Tässä tapauksessa myyjän saaminen oikeuteen takkuili. Käräjäoikeus jätti osakkaiden haasteet käsittelemättä. Hovioikeus palautti käsittelyn valituksen jälkeen käräjäoikeudelle. Sama käräjäoikeus pienensi merkittävästi taloyhtiön hakemaa hukkaamiskieltosummaa sekä myönsi rakennusyhtiölle toistuvasti pääkäsittelyn lykkäystä. Ostajien oikeusturva oli koetuksella. Vuosia kestäneessä riidassa asianajokulut nousivat erittäin korkeiksi. Iso ongelma oli, että vikoja ei ollut mahdollista korjauttaa eikä virheellisiä huoneistoja voinut myydä.
Kiistaa ratkaistaessa osakkaille selvisi, että he eivät saa asuntokauppalain purkuehtojen mukaisia korvauksia. Taloyhtiön asiamies suositteli rakennusliikkeen asiamiehen esittämien lunastusehtojen hyväksymistä. Vaihtoehtona oli vuosia kestävä oikeudenkäyntikierre. Sellaista osakkaina olleet vanhukset eivät enää jaksaneet. Rakennusliike lunasti rivitaloyhtiön kaikki osakkeet, valitsi uuden hallituksen, siirsi isännöinnin itselleen sekä ryhtyi markkinoimaan huoneistoja.
Olisiko tulos ollut toinen käräjäoikeudessa? Oikeudessa tavarantarkastajan lausunnolla on erityisasema. Olisiko oikeus määrännyt valvonta- ja asiakirjarikkomusten perusteella rakennusliikkeelle ja rakennusaikaiselle hallitukselle seuraamuksia sopimusrikkomusten ohella petoksen yrityksestä? Olisiko se määrännyt purkuehtojen mukaiset korvaukset? Olisiko se määrännyt rakennustarkastajalle tai kunnan hallinnolle seuraamuksia? Parantaisiko sellainen kunnallisten päättäjien halua puuttua valvontavirheisiin?
Rakentamisen virheet eivät poistu ilman pakottavaa lainsäädäntöä. Rakennustarkastaja pitää velvoittaa puuttumaan valvonta- ja lopputarkastuskäytännön epäkohtiin. Rakennusvalvonta ja kunnalliset päättäjät on velvoitettava puuttumaan rakentamis- ja valvontavirheisiin, jotka havaitaan lopputarkastuksen jälkeen. Pankki ja kiinteistönvälittäjä pitää velvoittaa puuttumaan RS-säädöstön laiminlyönteihin.
Tätä artikkelia on kommentoitu 3 kertaa
3 vastausta artikkeliin “Kun valvonta pettää…”
Näin pitkään ja pitkälle riidat joskus etenee. Tosi murheellista. Mukava kuitenkin, että jutussasi heität valvonnan yhtenäistämiselle ajtuksen, siis että rakennustarkastajan tulee puuttua valvonta- ja lopputarkastuskäytäntöihin. Rakennusvalvonnan prosessit ovat sangen epäyhtenäiset ja tulkinnat väljät. Tämä ei ole yksittäisten viranhaltioiden syy, vaan lainsäädäntö ei ole määritellyt selkeästi vaatimuksia valvonta- ja lopputarkastuskäytäntöihin.
Aloitus- / suunnittelukokouksissa valvojat / vastaavat työnjohtajat edellytetään dokumentoimaan valvontansa läpinäkyvästi ja ajantasaisesti kohteen valvonta-asiakirjoihin. Kuittaukset, kommentit ja valokuvat dokumentoidaan suoraan webissä olevaan tarkastusasiakirjaan. Kännykällä tai tabletilla. Tämä dokumentointi avataan aloituskokouksessa läpinäkyväksi viranomaiselle. Virainomainen ei lähde tarkastukselle, mikäli tämä läpinäkyvä, kuvallinen ja ajantasainen dokumentointi valvojien tai vastavien työnjohtajien osalta on puuttellinen. Kuvallinen ja ajantasainen dokumentointi tuottaa kiistatonta faktatietoa.
Meillä alan ammattilaisilla on suuri haave – ja haaste, että hankkeet dokumentoidaan alusta asti kaikkien osapuolten kesken läpinäkyvästi ja ajantasaisesti webbiin. Tällä on käsittämätön vaikutus rakentamiseen. Ajansäästön tuomat kustannussäästöt, tiedonkulku realiaikaistuu, laatu paranee, syntyy kuin varkain tulevaan käyttöön asennus- ja käyttö-ja huolto-ohjedataa. Jos esim. vedeneristäjänä minun tehtävänä on dokumentoida kriittiset työvaiheet omaan itselleluovutuspöytäkirjaan, on aivan selvää, että en halua huonoa dokumentoida. Kuvaan ja dokumentoin tulvakynnyksen, lattiakaadot, kalvonpaksuudet, vesieristyspurkin jne. Kännykällä tai tabletilla.
Ja näin tämä menee oikein. Valvojan tai vastaavan työnjohtajan ei tarvitse itse kerätä tätä tietoa vaan se on sopimuksellisesti sovittu työnsuorittajan tehtäväksi. Jokainen peluri tuottaa omasta työstään tai palvelustaan ns. itselleluovutus-, asennus- tai valvontapöytäkirjan, joka on hankkeen osapuolilla realiaikaisena nähtäväillä. Kun urakoitsija tuo tuntilappuaan, tai urakkasuorituksen maksuerää kuitattavaksi, valvoja katsoo ennen kuittausta, että itselleluovutus on tehty.
Tämä ratkaisu tulee saada tarkastusasiakirjakäytännöksi ja vaatimukseksi kaikkiin rakennuslupiin. Tällä on käsittämätön vaikutus rakentamiseen. Mm. Helsingissä, Jätkäsaaressa ja Kalastamassa tällaisia hankkeita ollut käytössä. Alla on linkki miten EKE hyödyntää tätä.
Katso asiakascase: https://www.youtube.com/channel/UC97HhB_g8tAdYPgWdbTh8bA
Samuli Suomala, RI
Kotopro Oy, toimitusjohtaja
Entä sitten, kun rakennustyön valvoja pettää.
Entä sitten, kun rakennusliike on valinnut oman valvojan valvomaan ostajien puolesta työtään? Eikö tämä ole maan tapa? Kumman suuntaan valvoja kumartaa, pitkäaikaisen kumppanin vai satunnaisen asukkaan?