Irlantiin iski samanaikaisesti sekä asunto- että toimitilakuplan puhkeaminen, kun Espanjassa ja Kreikassa ongelmat kohdistuivat asuntomarkkinoihin. Baltiassa oli samanlaisia ongelmia. Kriisimaista ainoastaan Portugalissa ei pari vuotta sitten ollut enää sen paremmin toimitila- kuin asuntokuplaakaan, sillä ylikorkea asuntorakentamisen taso lähti laskuun jo 2000-luvun alkupuolella. Rakentamisen määrien ja hintojen raju putoaminen ovat luoneet nyt ongelmia erityisesti Irlannille ja Espanjalle.
Kun 1990-luvun lopulla maailmalla oli it-buumi, voidaan viime vuosikymmenen kasvukautta kuvata rakentamisen buumiksi. Matala korko sekä asuntojen ja toimitilojen jatkuva hintojen nousu loi väärän mielikuvan vaurauden kasvusta. Asuntojen ja kiinteistöjen hinnat nousivat selvästi muita hintoja nopeammin. Rakentamisen kysyntä kasvoi ja sen bkt-osuus nousi monissa maissa kestämättömälle tasolle. Uusien työpaikkojen määrästä valtaosa meni rakentamiseen. Kansalaiset ottivat muka kasvaneen asuntovarallisuuden nojalla yhä enemmän lainaa sekä kulutukseen että muihin sijoituksiin, muun muassa kakkosasuntoihin ja vapaa-ajan asuntoihin.
Asuntojen hintojen nousu oli Irlannissa maailmanennätysvauhdissa vuodesta 1995 vuoteen 2006. Tällöin asuntojen hinnat yli nelinkertaistuivat. Irlanti ylittää kirkkaasti paljon esillä olleen USA:n asuntojen hintakehityksen. Vastaavana aikana USA:ssa asuntojen hinnat nousivat vajaa kolminkertaiseksi. Asuntohintojen lasku alkoi Irlannissa vuonna 2007 ja kaikkiaan hinnat ovat pudonneet yli 35 prosenttia, hieman enemmän kuin Yhdysvalloissa.
Espanjan asuntorakentaminen nousi melko ripeästi jo 1990-luvun lopulla. Sen jälkeen oli melko rauhallinen jakso, kunnes vähän ennen viime vuosikymmenen puoliväliä alkoi reipas nousu ja määrä kaksinkertaistui vuoteen 2007. Espanjan asuntorakentamisen romahdus oli nopea. Suurena maana Espanja heiluttaa koko Euroopan asuntorakentamista. Huippuvuonna 2006 Espanjassa valmistui 740 000 asuntoa ja alimmillaan määrän ennakoidaan olevan 90 000 asuntoa vuonna 2012, jolloin jäljellä on vain reilu 10 prosenttia huipputuotannosta. Vaikka asuntoja on tyhjillään ja myytävänä valtava määrä, asuntohinnat eivät ole romahtaneet vastaavasti kuin esimerkiksi Irlannissa. Hinnat ovat pudonneet huipusta vajaa 15 prosenttia.
Euroalueen kriisimailla on monia yhtäläisyyksiä. Maat olivat aiemmin Euroopan köyhiä maita, käytetään mittarina sitten henkeä kohden laskettua bkt:ta tai asumisoloja. Maat ovat liittyneet Euroopan yhteisöön ja saaneet merkittäviä EU-tukia erityisesti infran rakentamiseen. Niin Espanjassa kuin muissakin kriisimaissa kaupungistuminen on ollut yksi tärkeä tekijä asuntorakentamisen kasvuun. Maalta on muutettu kaupunkeihin työn perässä. Kaupungistumisaste on useimmissa kriisimaissa ollut selvästi Länsi-Eurooppaa pienempi.
Nopeinta näissä maissa kaupungistuminen on ollut 2000-luvulla Irlannissa ja Portugalissa. Kaupungistuminen luo rakentamistarpeita.Talouden kasvuvauhti oli Irlannissa erittäin nopeaa ja Espanjassakin Euroopan keskimääräisen kasvun yläpuolella. Portugalissa kasvu oli Euroopan keskiarvotasolla.
Asuntorakentamisen määrä kasvoi Euroopassa 2000-luvulla selvästi enemmän ja putoaminen on ollut jyrkempää kuin toimitilarakentamisessa. Euroopan asuntorakentamisessa näkyy selvästi Espanjan valtavaksi nousseen asuntorakentamisen määrän heilahtelu. Sitä tasoittaa kuitenkin Saksa, missä asuntorakentamisen määrän muutokset ovat olleet vähäisiä.
Uusien asuntolainojen korot olivat kriisimaissa 6-7 prosenttia 2000-luvun alussa. Vuosikymmenen puoliväliin mennessä ne olivat laskeneet 3-4 prosentin välille, jonka jälkeen ne nousivat takaisin 5-6 prosentin lukemiin. Muutokset näkyvät selvästi asuntorakentamisen kiihtymisenä koron laskiessa ja vähenemisenä sen noustessa. Markkinoiden romahtaminen ei kuitenkaan ollut koron noususta peräisin vaan se johtui ylitarjonnasta, hintojen noususta ja asuntovelan määrän noususta. Oma tärkeä osansa oli tietysti Yhdysvalloista alkaneesta talouskriisistä, joka sekin oli peräisin pääosin asunto – mutta myös toimitilamarkkinoista.
Korkojen nousu saattaa olla lähellä, kun inflaatiovauhti on kiihtynyt Euroopassa. Se vaikuttaa väkisinkin asuntohintoihin ja korkoherkät, lyhyitä viitekorkoja käyttävät maat kärsivät muita enemmän.
Suomi ja Pohjoismaat selvisivät rakentamisen kuumenemisesta muita vähemmin vaurioin ja siksi toipuminenkin on käynnistynyt nopeammin. Kriisimaihin verrattuna talouden hyvä kunto on keskeinen tausta. Silti kriisimaiden velkaongelmien hoitaminen heijastuu niidenkin talouksiin ja tuo epävarmuutta kasvunäkymiin.
Torstaina ilmestyvässä Rakennuslehdessä on myös Pekka Pajakkalan analyysi velkakriisin vaikutuksista Suomeen.
Tätä artikkelia on kommentoitu 2 kertaa
2 vastausta artikkeliin “VTT: Asuntokupla ajoi Euroopan velkakriisiin”
Pajakkala tarkoittanee erinomaisessa analyysissaan kuplalla sekä hintojen että määrien paisumisesta yli äyräyiden. Nyt kupla on puhjennut ainakin määrien osalta joissakin maissa jopa murto-osaan. Sen sijaan hinnat ovat romahtaneet vain Irlannissa, Yhdysvallloissa ja Baltian maissa, ja toki isoja pudotuksia on tapahtunut myös maissa, joita ei näiksi kriisimaiksi luokitellakaan, kuten Englannissa. Jos korko olisi ollut sama kuin Suomessa 1990-luvun alussa eli yli kymmenen prosenttia, niin rakennusalan raatojen ja pakkomyyntien määrä olisi huima. Irlantilaisetkin voisivat myydä CRH:n kaappaamat yritykset takaisin Suomeen. Tuo yhtiö on vaikeuksissa sekä kotimaassaan että jenkeissä, mutta suomalaisten veronmaksajien velkatuella sekin vielä nilkuttaa.
Pajakkala valmistaa lausunnollaan Suomea kohtaamaan asuntojen hintojen laskun. Tähän mennessähän VTT on pyrkinyt eri tavoin rivien välissä ja suoraan vakuuttelemaan, että asuntojen hinnat ovat Suomessa kestävällä tasolla. Eivät varmasti ole!