Pariskunta luuli ostaneensa 500 neliön omakotitalon Helsingin Marjaniemestä, todellinen huoneistoala olikin vain 360 neliötä – oikeus: ei euroakaan korvauksia

Pariskunta osti asunnon vuonna 2007 Helsingin Marjaniemestä omien sanojensa mukaan luullen, että sen huoneisto pinta-ala on 500 neliötä. Pinta-alaa ei ollut tarkastusmitattu. Vuonna 2011 pariskunta teetätti tarkastusmittauksen ja kävi ilmi, että asunnon pinta-ala onkin vain 360 neliötä.

Saman vuoden lopussa asunnon omistajat huomasivat asunnon rakenteissa kosteusvaurion aiheuttaneita puutteita ja rakennusvirheitä, joista heille ei heidän omien sanojensa mukaan ollut kerrottu.

Tarkastusmittaus paljasti eron

Käytännössä käräjäoikeudessa kiisteltiin kolmesta asiasta: minkä ajan sisällä asunnon ostajan pitäisi valittaa asunnossa olevista rakennusvirheistä tai kaupanteossa tapahtuneista tiedonantovirheistä? Mikä ero on huoneisto- ja käyttöpinta-alalla? Entä mikä on ostajan ja mikä myyjän vastuu asuntokaupoilla?

Oikeuden mukaan tilanteessa olivat riidattomia eli kiistattomia taustatietoja seuraavat asiat:

Pariskunta osti 1930-luvulla rakennetun, Marjaniemessä sijaitsevan omakotitalon yritykseltä huhtikuussa 2007. Kauppahinta oli 870 000 euroa. Kiinteistö oli tullut yrityksen omistukseen vuonna 2003 pakkohuutokaupalla.

Kauppakirjassa todetaan, että kiinteistörekisteriotteen mukaan tontin pinta-ala on 1 097 neliömetriä ja asuinrakennuksen käyttöpinta-ala on omistajan saamien tietojen mukaan noin 500 neliötä. Kauppakirjassa todetaan myös, että pinta-alaa ei ole tarkistusmitattu, ja että kauppahinta ei ole pinta-alaperusteinen.

Mikä ero on huoneisto- ja käyttöpinta-alalla?

Noin neljä vuotta myöhemmin huhtikuussa 2011 pariskunta teetätti tarkastusmittauksen. Tarkastusraportissa todettiin, että asuinrakennuksen huoneistopinta-ala on 360 neliötä.

Pariskunta reklamoi pinta-alavirheestä myyjälle ja välittäjälle noin viiden kuukauden kuluttua, syys-lokakuun vaihteessa 2011. Joulukuussa 2011 pariskunta havaitsi asuntonsa rakenteissa lisäksi vaurioita ja puutteita, joista he reklamoivat helmikuussa 2012.

Asunnossa oli aiemmin tehty kuntotarkastus vuonna 2005 ja kosteuskartoitusraportti vuonna 2007.

Pariskunta on kertonut epäilyjensä pinta-alasta heränneen sen jälkeen, kun he tunsivat tilojen ahtautta ja saivat käsiinsä kotiaan koskevan vanhan Koti ja keittiö -lehden artikkelin, jossa talon suuruus oli ilmoitettu pienemmäksi mitä he olivat luulleet.

Pariskunta vaati hinnanalennusta

Pariskunnan mies on kertonut tehneensä useita kiinteistökauppoja, mutta hän ei omien sanojensa mukaan ollut ennen kuullut käyttöpinta-ala termiä, eikä se ole ollut standardoitu. Sen sijaan huoneisto pinta-ala ja kokonaispinta-ala olivat hänelle tuttuja käsitteitä. Kiinteistöesitteessä kohteen kokonaispinta-ala ja huoneistoala oli ilmoitettu samaksi, eli molemmat olivat 500 neliötä.

Pariskunta vaati kanteessaan, että myyjä ja välitysfirma maksavat heille vahingonkorvausta pinta-alaan liittyvästä tiedonantovirheestä yhteensä 90 000 euroa viivästyskorkoineen.

Perusteluina vaatimuksilleen pariskunta esitti muun muassa sen, että käsitteenä käyttöpinta-ala on vakiintumaton, ja välittäjän olisi pitänyt ilmoittaa asuinpinta-ala. Pariskunnan mukaan kauppakirjaan tehty merkintä siitä, ettei kauppahinta ole pinta-alaperusteinen, ei vapauta myyjää vastuusta.

Pariskunnan mukaan kiinteistönvälittäjän vastuuaika ei ollut umpeutunut, sillä he reklamoivat pinta-alavirheestä alle kuusi kuukautta sen jälkeen, kun olivat saaneet virheen tietoonsa.

Lisäksi pariskunta vaati myyjältä noin 57 000 euron hinnanalennusta viivästyskorkoineen sen vuoksi, että asunnossa on jouduttu tekemään mittavaa remonttia. Esimerkiksi yläkerroksen suihkukaapin viemärikaivossa on ollut asennusvirhe ja välipohjissa kosteus- ja lahovaurioita. Talon yläkerrokseen on rakennettu vuonna 2002 eli ennen pariskunnan muuttoa spa-osasto, ja remontti on tehty väärin. Spa-tila oli aiemmin ollut makuuhuone, eikä seiniä ollut kosteuseristetty.

Oikeudenkäyntikuluja pariskunta vaati myyjältä ja välitysfirmalta yhteensä noin 60 000 euroa.

Oikeus: Reklamaatio on tehty huomattavan myöhään

Käräjäoikeuden 26. tammikuuta 2018 antaman, ei lainvoimaisen tuomion mukaan kannetta ei voida hyväksyä miltään osin, eli pariskunta on hävinnyt jutun.

Perusteluiksi oikeus esitti seuraavaa: Maakaari sääntelee kiinteistökauppoja, ja sen mukaan ostajan ja myyjän oikeudet sekä velvoitteet määräytyvät ensisijaisesti heidän tekemänsä sopimuksen perusteella. Sopimuksella viitataan kauppakirjan ohella mahdollisiin täydentäviin muihin sopimuksiin.

Myös keskeinen virheen arviointiperuste on myyjän ja ostajan välinen sopimus. Kaupan osapuolet määräävät sopimuksellaan sen laatutason, jota ostajalla on oikeus vaatia.

Maakaari painottaa myyjän velvollisuutta kertoa ostajalle varsin laajasti kiinteistön laadusta ja sitä koskevista muista asioista ennen kaupantekoa.

Marjaniemen kiinteistön kauppakirjassa on erikseen maininta siitä, että tarkistusmittausta ei ole tehty, ja siinä käytetään ilmaisua käyttöpinta-ala, jonka todetaan olevan noin 500 neliötä. Oikeudenkäynnissä käyttöpinta-alan ei ole osoitettu olevan mitään muuta kuin 500 neliötä, joten kauppakirjan tietoa ei voida pitää virheellisenä. Ostajille on myös varattu mahdollisuus suorittaa tarkastusmittaus omalla kustannuksellaan. He eivät ole sitä tehneet.

Kaupan osapuolet määräävät sopimuksellaan sen laatutason, jota ostajalla on oikeus vaatia.

Lisäksi asunnon sisätilojen pinta-alaa koskeva reklamaatio on oikeuden mukaan tehty huomattavan myöhään eli noin viisi kuukautta mittaustulosten saamisen jälkeen. Reklamaatio pitäisi tehdä mahdollisimman pian ja oikeuskäytännön mukaan noin 3–4 kuukauden kuluttua virhehavainnosta tai siitä, kun virhe olisi pitänyt havaita. Lisäksi pariskunta ei ole antanut varsinaista selitystä sille, miksi oikeudellisiin toimenpiteisiin ryhdyttiin niin myöhään.

Tuomio ei ole vielä lainvoimainen

Kosteusvaurion suhteen käräjäoikeus perustelee tuomiotaan sillä, että pariskunnan ostaman talon aiemmat omistajat olivat teettäneet yläkerrokseensa vähintäänkin huolimattomasti toteutetun remontin, jossa yksi makuuhuoneista oli muutettu spa-osastoksi. Itse asunnon myyjä ei oikeuden tietojen mukaan ollut remontoinut taloa millään lailla.

Oikeuden tuomion mukaan kiinteistö myydään lähtökohtaisesti siinä kunnossa kuin se on kaupantekohetkellä. Kaikille kiinteistöille yhteisiä laatuvaatimuksia ei voida esittää, koska kiinteistöillä on lähtökohtaisesti yksilölliset ominaisuudet.

Oikeus huomauttaa, että vuonna 2005 tehdyn kuntotutkimusraportin mukaiset riskit oli tunnistettu, ja niistä oli tiedotettu pariskunnalle. Kaupanteon yhteydessä annetussa raportissa on kiinnitetty huomiota kylpyhuoneiden puutteellisuuksiin ja korjaustarpeisiin.

Asunto oli ostettu investointiluontoisesti, ja se oli ollut pitkään asumaton ennen kauppaa. Viemäreiden käyttö oli ollut vähäistä. Rakennus on vanha.

Tilanteessa ei oikeuden mukaan ole näytetty toteen, että myyjä olisi salannut tai antanut vääriä tietoja kiinteistön kunnosta. Ei ole myöskään voitu luotettavasti selvittää, milloin taloon kosteusaltistuksen myötä tulleet rakennevauriot ovat syntyneet. Käräjäoikeuden johtopäätöksen mukaan pariskunta on myötävaikuttanut kosteusvaurion syntymiseen.

Pariskunta on ilmoittanut tyytymättömyytensä tuomioon, joten se ei ole vielä lainvoimainen.