Taloyhtiöiden korjausvelkaa ei pysäytetä tehokkuuspuheella

Korjausrakentamisesta puhuttaessa katse kääntyy usein työmaalle: aikatauluihin, tahtituotantoon ja projektinhallintaan. Taustalla on aito huoli tuottavuudesta ja kannattavuudesta. Samalla kuitenkin jää helposti huomaamatta se tekijä, joka taloyhtiöissä useimmiten ratkaisee koko hankkeen kohtalon: kustannus.

Taloyhtiö ei ole arvonlisäverovähennyskelpoinen. Siksi arvonlisävero ei ole sille neutraali vero, vaan suora kustannus. Linjasaneerauksessa, julkisivukorjauksessa tai kattoremontissa arvonlisävero kasvattaa hankkeen hintaa neljänneksellä. Miljoonan euron urakka maksaa 1,255 miljoonaa, ja tämä on se luku, jonka osakkaat näkevät yhtiökokouksessa.

Päätöksenteko taloyhtiössä ei kaadu teknisiin ratkaisuihin, vaan maksukykyyn ja riskinottoon. Kun arvonlisävero yksin nostaa rahoitustarvetta sadoilla tuhansilla euroilla, moni välttämätön perusparannus siirtyy vuodesta toiseen. Samalla korjausvelka kasvaa ja tulevat korjaukset kallistuvat.

Tämä ei ole yksittäisten yhtiöiden ongelma, vaan koko kansantalouden rakenteellinen haaste. Asuinrakennuskannan korjausvelka kasvaa, vaikka korjausrakentamiseen käytetään vuosittain miljardeja euroja. Kyse ei ole siitä, ettei haluttaisi korjata, vaan siitä, että investointikynnys on liian korkea.

Tilannetta kärjistää järjestelmän epäsuhta. Omakotitalojen korjauksia tuetaan kotitalousvähennyksen kautta, mutta kerros- ja rivitalojen osakkaat – jotka ovat täysin yhteisten päätösten varassa – jäävät vastaavan rakenteellisen tuen ulkopuolelle. Taloyhtiömuotoinen asuminen on enemmistön todellisuutta, mutta verojärjestelmä kohtelee sitä poikkeuksena.

Entä jos perusparannusten arvonlisäverokantaa alennettaisiin esimerkiksi 10 prosenttiin? Hankkeiden kokonaiskustannukset laskisivat noin 10–12 prosenttia. Taloyhtiön mittakaavassa tämä ei ole marginaalinen ero, vaan usein juuri se tekijä, joka muuttaa lykätyn hankkeen toteutuvaksi. Parhaimmillaan pankin näkökulmasta luototuskelpoiseksi.

Usein esitetään, että arvonlisäveron alentaminen heikentäisi julkista taloutta. Tämä tarkastelu jää kuitenkin vajaaksi. Korjausrakentaminen on työvoimavaltaista, ja lisääntynyt volyymi kasvattaa palkka-, tulovero- ja sosiaalimaksukertymää. Samalla harmaan talouden houkutus pienenee ja rakennuskannan arvon säilyminen tukee rahoitusjärjestelmän vakautta. Osa menetetystä arvonlisäverosta palautuu siten muina verotuloina.

Kyse ei olisi suorasta tuesta eikä monimutkaisesta tukijärjestelmästä, vaan verorakenteen korjauksesta tilanteessa, jossa vero ohjaa käyttäytymistä väärään suuntaan. Välttämättömien perusparannusten lykkääminen ei ole säästöä, vaan laskun siirtämistä tulevaisuuteen.

Rakennusalan keskustelussa puhutaan paljon tehokkuudesta. Mutta jos todella haluamme hillitä korjausvelkaa, meidän on katsottava myös työmaan ulkopuolelle. Niihin rakenteisiin, jotka määrittävät, milloin korjaaminen on ylipäätään mahdollista.