Korjausrakentamisesta puhuttaessa katse kääntyy usein työmaalle: aikatauluihin, tahtituotantoon ja projektinhallintaan. Taustalla on aito huoli tuottavuudesta ja kannattavuudesta. Samalla kuitenkin jää helposti huomaamatta se tekijä, joka taloyhtiöissä useimmiten ratkaisee koko hankkeen kohtalon: kustannus.
Taloyhtiö ei ole arvonlisäverovähennyskelpoinen. Siksi arvonlisävero ei ole sille neutraali vero, vaan suora kustannus. Linjasaneerauksessa, julkisivukorjauksessa tai kattoremontissa arvonlisävero kasvattaa hankkeen hintaa neljänneksellä. Miljoonan euron urakka maksaa 1,255 miljoonaa, ja tämä on se luku, jonka osakkaat näkevät yhtiökokouksessa.
Päätöksenteko taloyhtiössä ei kaadu teknisiin ratkaisuihin, vaan maksukykyyn ja riskinottoon. Kun arvonlisävero yksin nostaa rahoitustarvetta sadoilla tuhansilla euroilla, moni välttämätön perusparannus siirtyy vuodesta toiseen. Samalla korjausvelka kasvaa ja tulevat korjaukset kallistuvat.
Tämä ei ole yksittäisten yhtiöiden ongelma, vaan koko kansantalouden rakenteellinen haaste. Asuinrakennuskannan korjausvelka kasvaa, vaikka korjausrakentamiseen käytetään vuosittain miljardeja euroja. Kyse ei ole siitä, ettei haluttaisi korjata, vaan siitä, että investointikynnys on liian korkea.
Tilannetta kärjistää järjestelmän epäsuhta. Omakotitalojen korjauksia tuetaan kotitalousvähennyksen kautta, mutta kerros- ja rivitalojen osakkaat – jotka ovat täysin yhteisten päätösten varassa – jäävät vastaavan rakenteellisen tuen ulkopuolelle. Taloyhtiömuotoinen asuminen on enemmistön todellisuutta, mutta verojärjestelmä kohtelee sitä poikkeuksena.
Entä jos perusparannusten arvonlisäverokantaa alennettaisiin esimerkiksi 10 prosenttiin? Hankkeiden kokonaiskustannukset laskisivat noin 10–12 prosenttia. Taloyhtiön mittakaavassa tämä ei ole marginaalinen ero, vaan usein juuri se tekijä, joka muuttaa lykätyn hankkeen toteutuvaksi. Parhaimmillaan pankin näkökulmasta luototuskelpoiseksi.
Usein esitetään, että arvonlisäveron alentaminen heikentäisi julkista taloutta. Tämä tarkastelu jää kuitenkin vajaaksi. Korjausrakentaminen on työvoimavaltaista, ja lisääntynyt volyymi kasvattaa palkka-, tulovero- ja sosiaalimaksukertymää. Samalla harmaan talouden houkutus pienenee ja rakennuskannan arvon säilyminen tukee rahoitusjärjestelmän vakautta. Osa menetetystä arvonlisäverosta palautuu siten muina verotuloina.
Kyse ei olisi suorasta tuesta eikä monimutkaisesta tukijärjestelmästä, vaan verorakenteen korjauksesta tilanteessa, jossa vero ohjaa käyttäytymistä väärään suuntaan. Välttämättömien perusparannusten lykkääminen ei ole säästöä, vaan laskun siirtämistä tulevaisuuteen.
Rakennusalan keskustelussa puhutaan paljon tehokkuudesta. Mutta jos todella haluamme hillitä korjausvelkaa, meidän on katsottava myös työmaan ulkopuolelle. Niihin rakenteisiin, jotka määrittävät, milloin korjaaminen on ylipäätään mahdollista.
Tätä artikkelia on kommentoitu 4 kertaa
4 vastausta artikkeliin “Taloyhtiöiden korjausvelkaa ei pysäytetä tehokkuuspuheella”
Kyllä tuokin pieneltä tuntuva muutos antaisi osakkaille uskoa tulevaisuuteen ja Valtiolle lisää monenlaista talouden oikeasuuntaista kehitystä verotuloina yms.
Ajatus on sinällään perusteltu, mutta onko se simsalabim tai riittävä tulonsiirto asunto-osakeyhtiöistä omistusasunnon tahi osakekannan omistaville. Toki, nyt ollaan Suomessa laajemmin ajatellen sellaisessa tilanteessa, jossa kaikki haluavat jotakin, mutta loppujen lopuksi vain rikkain marginaali palkitaan. Joten ihan hetkeen tavan kansalle tai tavan yrittäjällekään tuskin on tarjolla yhtään mitään.
No jos taas ajatellaan linjasaneerauksia tai laajemmin taloyhtiöiden remontteja, saimme joitakin vuosia sitten hengitystä pidättäen seurata kuinka kahden viikon putkiremontit valloittivat Suomen ja ratkaisivat kaiken sen, josta kukaan ei ollut osannut edes haaveilla. Mutta sitten… tapahtui se perinteinen, joku tai jotkut olivat vain tehneet itsestään tärkeän ja lähteneet valloittamaan korjausrakentamisen maailmaa, mainoksilla. Kannatti kuitenkin yrittää, koska se vihdoinkin piristi linjasaneeraushankkeiden rakennuttamista sen verran, että hankkeiden linjaläpimenoajasta, tai paremmin asuntojen läpimenoajasta saatiin se kuukausi pois, joka sai hankkeista lompsimisen sijaan eteenpäin kulkevia aitoja rakennushankkeita.
Mitä tulee esitettyyn verohelpotukseen, asia ei ole niin yksinkertainen, ei ollenkaan. Markkina määrää paljon enemmän kuin yksittäinen verotoimenpide. Asuntojen hintojen lasku on ollut merkittävää, ja valitettava pelko on, että se jatkuu, vakuutteluista ja pankinjohtajien julkisista esiintymisistä huolimatta. Tämä taas tarkoittaa, että vakuusarvot kiinteistöillä laskevat ja vaikka esitetyn verohelpotuksen pitäisi tuoda asiaan ratkaisu, se ei sitä mitä todennäköisimmin toisi. Sen sijaan verohelpotus poimittaisiin isolta osin rakennusalan katteisiin, joita muutenkin on portaittain lukuisia. Kaikille pieni siivu, toki tilaajallekin, mutta ei esitettyä 10-12%;a sen varmaankin kaikki ymmärtävät. Eli saataisiinko siinäkään tilanteessa hankkeita sen kummemmin liikkeelle.
Edelleen olen sitä mieltä, että rakennusalan suurikuva on ratkaisevin ongelma. Erilaisia portaita, toimijoita, on ketjussa aivan liikaa. Kun kaikki nuo pyrkivät tahot laittavat toiminnalleen 10-30%;n katteen, katetta on ja sitä on. Siellä olisi paljon löysää ja tehtävää rakenteellisesti.
Mutta aina kannattaa ajatuksia esittää vaikka huonollakin aiheella, sen lisäksi, että sillä saa itsensä ja edustamansa yrityksen hetkeksi parrasvaloihin, sillä saa myös ajatuksia viriämään, joskus jopa alan edustajien verenpaineen nousemaan.
No jo on tyhmä idea, ilmeisesti ei ole ihan ymmärretty arvonlisäveron toimintaa tai tarkoitusta?
Alvi pitää aina maksaa ja se kertyy ketjussa, kunnes lopulta sen maksaa tuotteen loppukäyttäjä. Kun enää ei arvo lisäänny niin se maksetaan ja jää tuotteen hintaan. Silloin se kerääntyy taseeseen ja sieltä sitten kirjanpidon poistojen kautta hyödynnetään.
Luulen, että tällä hetkellä, kun lähes puolet suomalaisista työssäkäyvistä pelkää menettävänsä työpaikkansa, mikään verojen alennus ei saa mitään investointia näyttämään hyvältä.