Velkahanojen kiristyminen jarruttaa jo myytävien omistusasuntojen rakentamista

Pienikatteiset ja riskejä sisältävät omistuskohteiden RS-lainat eivät houkuta pankkeja, sillä lainat syövät paljon pääomia.

”Voisimme rakentaa paljon enemmän myytäviä asuntoja, jos RS-lainoitus pelittäisi paremmin. Rahoituksen saatavuus on lyhyellä tähtäimellä suurempi pullonkaula kuin tonttien saatavuus”, SRV:n talousjohtaja Ilkka Pitkänen sanoo.

SRV:n gryndaustuotanto on Pitkäsen mukaan kasvanut parilla sadalla asunnolla noin 800 asuntoon vuodessa. Tämän tason ylläpitäminen on hänen mukaansa vaikeaa. Jos rahoitusta olisi saatavissa, yhtiö voisi kasvattaa asuntotuotantoa merkittävästi.

Pitkänen uskoo, että muillakin rakennusliikkeillä on ongelmia RS-lainojen saannissa.

RS-järjestelmä on jo 1970-luvulla kehitelty menettely, jolla turvataan asunnon ostajien oikeuksia rakenteilla olevien asuntojen kaupassa. Järjestelmää säännellään asuntokauppalaissa.

Pitkäsen mukaan koulut, sairaalat ja terveyskeskukset kilpailevat asuntorakentamisen kanssa. Näihin hankkeisiin saa asuntokohteita helpommin rahoitusta. ”Meilläkin on rakenteilla neljä sairaalaa, terveyskeskuksia ja kouluja”, hän sanoo.

RS-lainat eivät houkuta pankkeja

Nordean kiinteistö- ja rakennusalan palveluista vastaavan yksikön johtaja Timo Nyman vahvistaa SRV:n Pitkäsen kokemukset gryndausrahoituksen kiristymisestä. Rakenteilla olevan kohteen RS-lainat ovat yrityslainoja, ja rakennusliikkeiden luottoluokitus on heikohko. Pankkien kiristyneiden vakavaraisuusvaatimusten takia tällaisten luottojen myöntäminen sitoo paljon pankin pääomia.

Pitkissä lainoissa on pankin kannalta myös suurempi jälleenrahoitusriski.

RS-lainojen luottoluokitus paranee oleellisesti sen jälkeen, kun lainat siirtyvät kohteen valmistuttua taloyhtiölainoiksi. Siinä vaiheessa lainojen tuottotasokin on Nymanin mukaan kunnossa. Epävarmuutta aiheuttaa kuitenkin se, että taloyhtiö voi kilpailuttaa lainan ja vaihtaa pankkia.

”Rakennusaikana RS-lainat eivät ole pankille kannattavia, eikä pankki voi tietää, pysyykö laina jatkossa taloyhtiöllä. RS-lainat ovat pankin kannalta vaativa tuote”, Nyman sanoo.

Rakennusliikkeillä on erilaisia tapoja toteuttaa RS-menettelyä, mikä vaikeuttaa Nymanin mukaan lainan tuotteistamista.

Myös asuntokohteiden koon kasvaminen on tuonut uuden vaikeustekijän RS-rahoitukseen. Tyypillisesti isot kohteet on rakennettu ja rahoitettu vaiheittain, mutta tornitaloissa tai muissa isoissa kertakohteissa jaksotus ei ole mahdollista. Lainasumma voi nousta useisiin kymmeniin miljooniin euroihin, mikä kuluttaa enemmän pankkien RS-lainoihin kohdentamia limiittejä ja sitoo pankin omia pääomia.

Ymmärtääkö asunnonostaja riskit?

Uuden asunnon pystyy ostamaan nykyisin pienellä omarahoitusosuudella, sillä yhtiölainan osuus on iso ja erikseen myytävä tonttiosuuskin on usein lainoitettu. Isojen taloyhtiölainojen riski on Nymanin mukaan siinä, että ostajalla on usein pitkä lyhennysvapaa eikä tämä ymmärrä, miten paljon asumiskulut kasvavat lyhennysten myötä.

Rakenteilla olevissa omistusasuntokohteissa on tällä hetkellä arviolta miljardi euroa RS-lainoja. Suurimpia rahoittajia ovat Pohjola, Nordea ja Danske Bank.

RS-lainojen marginaali vaihtelee Nymanin mukaan noin 1–2 prosentissa.

Nordean myöntämien taloyhtiölainojen pituus on 25 vuotta ja korko tarkistetaan kolmen vuoden välein.

Mikko Kortelainen