Ara-järjestelmän tuottama korjausvelka kyykyttää köyhää

Ara-järjestelmässä rakentamislainoja lyhennetään pääsääntöisesti neljäkymmentä vuotta. Näin saadaan uudiskohteen alkuvuokra kohtuulliseksi. Tästä seuraa se, että kiinteistöjen tullessa korjausikään ensimmäisen kerran noin kahdenkymmenen vuoden kohdalla lainan pääomat ovat lyhentyneet vain viidenneksen ja asukkaat alkavat pitää vuokraa kiinteistön kuntoon nähden kohtuuttomana. Samaan aikaan vapaarahoitteisella puolella velat on useimmiten maksettu ja taloudelliset edellytykset ryhtyä korjauksiin ovat olemassa, vaikka varautuminen ja halu korjauksiin voivat puuttua.

Ara-järjestelmän takapainotteisen lainanmaksuohjelman takia kiinteistöjen korjausvelka kasvaa nopeammin kuin rakentamislainan pääoma pienenee. Järjestelmä ei jätä riittävästi taloudellista liikkumavaraa keskeisten PTS-korjausten rahoittamiseksi, vaan kiinteistöjen korjausvaje kasvaa ja kunto sekä arvo heikkenevät. Ara-yhtiöiden kiinteistökannan sijainnilla, ikäjakaumalla ja lainarakenteella on kuitenkin merkitystä sille, miten korjauksista voidaan taloudellisesti selvitä.

Useimmissa Ara-yhtiöissä kiinteistökanta on melko yhdenikäistä, lainakanta suuri ja omavaraisuusaste heikko, asuntojen kysyntä ja tarjonta epäsuhdassa ja korjausvelka leviämässä käsiin. Eikä korjaus kannata, kun sen jälkeen vuokrataso ylittäisi paikalliset markkinahinnat ja maksuhalut. Huonokuntoiset kiinteistöt ja velkainen omistaja ei myöskään ole vakavaraisuuttaan vahvistavien rahoittajien näkökulmasta toivottava yhdistelmä. Edes Ara ei välttämättä enää tue korjausta.

Näköpiirissä ei lähivuosina ole merkittävää kansantaloudellista kohenemista eikä siten myöskään parempaa työllisyyttä, tuottavuutta, maksukykyä ja aktiivisia rahoituskanavia, jotka edesauttaisivat edellytyksiä ryhtyä korjaustoimintaan. Verorasitus sen sijaan on kasvanut. Muutaman vuoden sisällä tultaneen myös edellyttämään ilmastotavoitesyistä nollaenergiakorjausta, joka kasvattaa kustannuksia arviolta 15–30 prosenttia, eli taloudelliset edellytykset ryhtyä korjauksiin heikkenevät entisestään.

Tilannetta vaikeuttaa se, että pienituloisimpien asumistuki-, eläke- ja muut sosiaaliturvaetuudet ovat jääneet kahden vuosikymmenen ajan selvästi jälkeen yleisestä kustannuskehityksestä, mistä syystä köyhien osuus maassamme on kasvanut ja kyky selviytyä asumiskustannuksista selvästi heikentynyt.

Nämä kehityskulut yhdessä ohjaavat siihen, että pienituloisuuden ja vähävaraisuuden perusteella valitut asukkaat joutuvat olosuhteiden pakosta ja vaihtoehtojen puuttuessa asumaan asunnoissa, joita ei ole varaa korjata, joiden kunto- ja laatutaso heikkenevät ja joista velat kaatuvat valtion niskaan. Yhteiskunnallisesta ja asuntopoliittisesta näkökulmasta katsottuna kysymyksessä on asuntojen huonon kunnon voimistama eriarvoistumiskehitys, joka on nähtävissä jo kasvukeskusten ja muiden seutujen välillä ja joka voimistuu lähivuosina.

Kysymys on myös Ara-järjestelmän sisään rakentuneesta vakavasta eettisestä ongelmasta, jota ei ratkaista kaavaillulla tavalla rajoittamalla korjauksiin varautumista vaan uudistamalla koko järjestelmä rahoitusrakenteeltaan terveemmäksi. Keinot kohtuuhintaisen ja hyvälaatuisen asumisen saavuttamiseksi ovat ajan saatossa kääntyneet itseään vastaan korjausvelan muodossa, ja hinnan tästä maksavat pienituloiset ja vähävaraiset asukkaat. Tämän epäkohdan korjaamiseksi tulevan hallituksen on varmasti vaikeaa mutta pakko löytää keinot.