Avain Asumisoikeuden esimerkkikohde on rahoitettu aravalainalla ja asukkaiden maksamilla asumisoikeusmaksuilla. Aravalaina on paljon parjattu vuosimaksulaina, jossa ensimmäisenä vuonna määrättyä vuosimaksua korotetaan vuosittain kuluttajahintaindeksin osoittamalla ja ympäristöministeriön hyväksymällä nousuprosentilla. Vuosimaksu sisältää aravalainan koron ja lyhennyksen. Kohteessa ei ole muita pääomakustannuksia.
Kohteeseen myönnettiin vuonna 1997 aravalainaa noin 2,4 miljoonaa euroa. Asukkaiden asumisoikeusmaksut olivat 420 000 euroa. Avain Asumisoikeus ei ole sijoittanut kohteeseen varoja.
Viime vuonna esimerkkikohteen vuosimaksu eli lainan korko ja lyhennys oli noin 131 500 euroa. Tämä pääomameno aiheutti 4,60 euron kustannuksen neliötä kohti kuukaudessa.
Toinen merkittävä kustannuserä on Helsingin kaupungin perimä tonttivuokra. Se oli viime vuonna noin 1,4 euroa neliöltä.
Kohteen hoitokuluista ei ole käytettävissä tarkkoja tietoja, joten ne on laskettu Tilastokeskuksen asunto-osakeyhtiöitä koskevan tilaston mukaan. Tilasto kuvaa pääkaupunkiseudun keskimääräisen kerrostalokohteen hoitokustannuksia. Tällä menettelyllä esimerkkikohteen hoitokulut olivat vuonna 2010 noin 4 euroa neliölle kuukaudessa. Laskelman tehneen asiantuntijan mukaan menetelmän kautta saatava hoitokulu saattaa olla todellista kulua suurempi.
Edellä kuvatun laskelman mukaan esimerkkikohteen pääomakulut (4,60 euroa neliölle), tontin vuokra (noin 1,4 euroa neliölle) ja hoitokulut (noin 4 euroa) muodostivat kuukausikustannuksiksi noin 10 euroa neliölle vuonna 2010. Asukkailta peritty käyttövastike oli 12,37 euroa neliölle.
Pääomakulut tasataan edelleen
Asumisoikeuskohteissa noudatetaan omakustannusperiaatetta eli vastikkeen pitäisi määräytyä todellisten kustannusten mukaan. Lain mukaan kuitenkin riittää, ettei vastikkeen suurus ylitä alueen yleisestä markkinavuokratasoa. Joulun alla hyväksytyn lakimuutoksen jälkeen hoitovastikkeilla kerättyjä varoja ei saa enää tasata toisten kohteiden kanssa. Sen sijaan pääomakulujen tasausmenettely jatkuu edelleen. Pääomakulut eivät siten määräydy kohteen todellisten kustannusten mukaan, vaikka lainat ja asumisoikeusmaksut ovat talokohtaisia.
Myös korjauksia varten kerättävä asuintalovaraus hämärtää omakustannusperiaatteen toteuttamista. Suhteellisen uusissa taloissa korjausrahan keräämistä voi ihmetellä, sillä varausta on ryhdyttävä purkamaan viimeistään kymmenen vuoden kuluessa sen aloittamisesta tilinpäätöksessä. Näiden korjausvarojen sijoittamisesta ei ole säädöksiä ja varojen käytön valvonta on vaikeaa ja satunnaista.
Avain Asumisoikeus jäi kiinni menettelystä, jossa se siirsi lainvastaisesti 8,5 miljoonaa euroa korjausrahoja yleishyödyllisestä yhtiöstä vapaarahoitteisen asumisoikeuskohteen rakennuttamiseen. Aran vaatimuksesta varat palautettiin.
Poistomenettely on tyypillinen elementti korjausvarojen keräämiseen. Jos asumisoikeuskohteen pääomakuluja tarkasteltaisiin kohdekohtaisesti, myös uusi lainoitus voisi olla järkevä tapa rahoittaa korjauksia. Esimerkkikohteen rakentamislainat on maksettu arviolta vuonna 2032, jolloin uudelle lainoitukselle tulisi tilaa.
Rainio selvittää ongelmia
Avain Asumisoikeus Oy:llä on runsaat 5 300 asuntoa. Yhtiön tasearvo vuonna 2009 oli 444 miljoonaa euroa. Sen omistavat Avara Amplus Oy (49 %) ja Suomen Rakennuttamisen Kehitys Oy (51 %). Viimeksi mainitun yhtiön omistaa Perttu Liukun ja Kari Mäenpään omistama yritys Avainrakennuttaja Oy. Avain Asumisoikeuden osakepääoma on 231 200 euroa.
Asumisoikeustalojen rakentaminen rahoitetaan asukkaiden maksamalla asumisoikeusmaksuilla (15 % kustannuksista) ja korkotukilainalla.
Asuntoministeri Jan Vapaavuori kutsui viime viikolla ympäristöministeriön eläkkeelle jääneen hallintojohtaja Riitta Rainion selvittämään, voitaisiinko yleishyödyllisten asuntojen omistuksen siirtyminen yksityishenkilöiden käsiin jatkossa estää.
Helsingin Sanomien mukaan Vantaan vuokra-asuntoyhtiö VAV Asunnot on myymässä kaikki yli 500 asumisoikeusasuntoaan.
Tätä artikkelia on kommentoitu 5 kertaa
5 vastausta artikkeliin “Asumisoikeusasukkailta peritään liikaa vastikkeita”
Avain yhtiöissä ainakin oleva yksi lisämääritelmä vastikkeissa jyvitys eli asunnon sijainti. Eli samassa kerroksessa olevat peilikuva asunnoissa eri vastike joka määräytyy näköalan mukaan.Mitä ylemmaksi noustaan sitä enemmän on jyvitystä.Ero on 1-4 välillä 60-70 euroa/kk vastikkeessa.
Toivottavasti ARA, ympäristöministeriö, ja selvitysmies Riitta Raunio tutkivat myös jyvitysasian, johon on keskustelupalstoilla sivuttu. Valtaosa käyttövastikkeesta on pääomakuluja. Miten jyvityksen vaikutus pääomakustannuksiin ( lainoihin ) on määritelty laissa. Hoitokustannukset joihin jyvityksen tulee kohdistua on vain noin 20 % käyttövastikkeesta.
Edelliseen viestiin korjaus: Riitta Rainio ei ole Riitta RAUNIO.
Tässä lainaus Rakennuslehden jutusta:
”Asuntoministeri Jan Vapaavuori kutsui viime viikolla ympäristöministeriön eläkkeelle jääneen hallintojohtaja Riitta RAINIO:n selvittämään, voitaisiinko yleishyödyllisten asuntojen omistuksen siirtyminen yksityishenkilöiden käsiin jatkossa estää.”
Rainion selvitystyön alla on siis ainoastaan liukku kaupat ?
Uskon että siellä on muutakin ja ehkä vielä tärkeämpää asiaa Avainasumisoikeus Oy asumisoikeuden haltijoiden kannalta.
Vapaavuoren toiminan osalta onnittelut viisaasta Riitta Rainion valinnasta. Eläkkeelle jäänyt korkea virkamies, joka on tunnettu tarkkuudesta ja tunnollisuudesta asioiden ymmärtämistä kohtaan. Kun hän on juuri jäänyt eläkkeelle asiat on hyvin muistissa ja hän voi arvioida asioita boxin ulkopuolelta ilman tarpeettomia kytkyksiä ja korvaan kuiskaajia. Jään mielenkiinnolla odottamaan Riitta Rainion raporttia.
Näillä näkymin selvitys valmistuu maaliskuussa ja tulee ottamaan kantaa ja herättämään myös laajemminkin keskustelua yleishyödyllisen asumisen tulevaisuuden suuntalinjoista sekä toivottavasti myös toimitavoista asukkaita kohtaan.
”Joulun alla hyväksytyn lakimuutoksen jälkeen hoitovastikkeilla kerättyjä varoja ei saa enää tasata toisten kohteiden kanssa. Sen sijaan pääomakulujen tasausmenettely jatkuu edelleen. Pääomakulut eivät siten määräydy kohteen todellisten kustannusten mukaan, vaikka lainat ja asumisoikeusmaksut ovat talokohtaisia.”
Tämän noudattaminen on oikeudenmukaisuus-kysymys ja asumisoikeusasukkaiden osalta talon todellinen kunto ja huolenpito tulee vaikuttamaan asumiskustannuksiin. Toisaalta tämä edellyttää myös asumisoikeusasukkaan osalta tarkempaa ymmärrystä sen suhteen miten hyvä- tai huonokuntoiseen asuntoon on muuttamassa.
Myös asumisoikeusyhtiöiden osalta heidän tiedonantovelvollisuus muuttuu sekä asukkaita että asumisoikeuden ostajia kohtaan em. syystä.